主题：深圳房价收入比已逆天 没有只涨不跌的房价

随着中国经济发展速度相对进入下行通道，尤其是近期股市大幅震荡造成众多民众资产“套牢”，流向房市现金流减少，房地产所依赖的现实投资及购买力均在下滑。在此大环境之下，深圳房价亦不免受到影响。

在经历了上半年的暴涨之后，8月份深圳二手房成交量环比下降三成，是自3月份最低首付比例调整后首次出现下降。

这一数据或许还不能完全说明深圳房价的上涨趋势即将终结，但至少说明了某些问题。随着中国经济发展速度相对进入下行通道，尤其是近期股市大幅震荡造成众多民众资产“套牢”，流向房市现金流减少，房地产所依赖的现实投资及购买力均在下滑。

在如此大环境之下，深圳房价亦不免受到影响。某种意义上，深圳房市的此轮回调，可以被认为是当前众多结构性因素所导致的阶段性趋势。

我们需要回到本源去探究房价涨跌背后的秘密。按理说，价格是产品制造成本、性能、品牌与市场供需关系综合作用下的产物。中国房地产的真实成本究竟占其销售价格的几成，这样的猜测已有无数个版本。而有关房地产领域的各种投诉都证明其内在品质并不尽如人意。

如今支撑房价高涨的，无非就是那似乎放之四海而皆准的“供需论”，以及由此衍生的人口增长论，城市化发展论等。其理论核心就是土地资源有限，而国人的需求是无限的，以无限需求支撑有限土地价值的暴涨，貌似前景美好。

然而，“供需论”的最大破绽在于，它忽略了民众现实购买力有限这一最基本的事实。当个别开发商把土地从实在的自然资源异变为虚无缥缈的“虚拟资产”，像股票一样在庄家与散户间倒腾时，大盘“永远走高”的托力也是有限的。

北京大学中国社会科学调查中心组织调研的《中国民生发展报告2013》指出，截至2013年，全国家庭平均住房面积为100平方米，人均30平方米。中国人均住房面积已达世界中高收入水平。有一成家庭拥有两套及以上住房，而且像北京、上海这样的大城市拥有两套住房的家庭要多于其他省份。

以上数据说明，哪怕是一线城市，房地产供应关系正随着民众手中累积大量商品房而发生变化。尤其是房价高涨会带来市场的两极分化现象——一小部分中高收入群体已经囤积了户均几套的房源，而很多工薪阶层按照现有经济水平，哪怕一辈子按揭，可能也无法购买一套商品房。而一旦中间阶层的购买力下滑，将直接导致商品房交易面临萎缩风险。

业内一直有“金九银十”的说法，但对今年深圳楼市来说，这种说法似乎要打上一个问号。深圳新房成交量连续两月跌幅超10%、二手房成交量环比下降30.3%的诸多复杂因素及其对市场信心的打击，短期之内不会消失。此外，目前深圳房价收入比已经来到一个历史高点，其对楼市的系统性影响越发明显。

“二手房成交量降三成”释放的信号未必代表某种大势，中国房地产历经多次政策调控，起起落落，也充分印证了那句话：没有只涨不跌的房价，也没有只跌不涨的房价。