主题：容积率有多重要，看过就知道！

楼市图片社

发表于2016-01-28

容积率有多重要，看过就知道！

     最近，一个去年买了新房的朋友终于收房了，本来是件很高兴的事情，但朋友在收房的时候很不爽，小区内的建筑密度极高，与当初置业顾问介绍时所描述的“视野开阔”相差甚远，每个窗户和阳台望出去除了楼还是楼，根本谈不上景观，她不知道这是不是符合了开发商承诺的容积率4.0，也不知道4.0的容积率到底是高还是低。其实，像朋友这样对容积率缺乏相关知识而忽略其重要性导致居住质量不满意的购房者不在少数。

     改革开放以来，人民生活水平不断提高，国人由原来有房住发展到现在选择住什么房，其过程也就30来年，计划分配住房时没得选择，而开始自己购买商品房以后也由原来单一的选择发展到如今琳琅满目的多样选择。但房价越来越高的当下，一个家庭往往是倾其所有来购买，然后还要背几十年的房债，实属不易。这就一边要求开发商对自己的产品倾注更多的责任心和人性化，同时购房者要擦亮眼睛，熟读了解有关房产各方面的基本知识和信息，在众多楼盘中挑选最适合自己，性价比最高的房子。

      一般购房者在选择产品时，根据自己的需求可能更多关注地段，学校，户型等等，而容积率往往被忽略。一旦住进来才发现，当初承诺的景观其实就是楼与楼之间的缝隙，一些公共设备早早就坏掉，走廊里总是人来人往，隔壁老王家总是传来骂孩子的声音，绿化总是被改造做别用等等烦恼，归根结底一个原因——都是容积率太高惹的祸。

     那么什么是容积率？容积率就是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。它的计算公式并不复杂：容积率=总建筑面积÷总用地面积。通俗点说就是在一块有限的地面上盖多少套房子，盖的越多，容积率就越大。可以肯定地说：容积率越低，房子就越少，户均拥有的面积就越大，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

                               港铁天颂效果图
      对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

那么，容积率多少算是合适的呢？来看一组数据：

1、19层以上住宅的容积率为2.4~4.5
2、11层-18层二类高层住宅的容积率为1.8~2.5
3、6层-11层小高层住宅的容积率为1.5~2.0
4、6层以下多层住宅的容积率为0.8~1.2
5、住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
6、联排别墅的容积率为0.4~0.7
7、独立别墅的容积率为0.2~0.5。

       当然不同楼盘，具体的参数不同，有些楼盘包括了别墅，小高层，超高层不同类别的产品，这就要综合考虑。深圳目前寸土寸金，尤其一些置业热点片区，楼面价步步高升，开发商在规划社区时就不得不提高容积率。例如，在龙华新区，片区内的新盘容积率基本在4-5左右，像合正观澜汇、龙光玖龙玺是4；特发和平里、华盛观荟是4.5；中海锦城、星河传奇  都是5、少量低于4，例如珑门是3.58，悠山美地家园是3.2；而低于3的高层和超高层项目凤毛麟角，以后可能再难觅踪迹。

       让我们来看看这罕有的低容积率项目到底是哪个，笔者查了一下目前在售新盘，分别由两家香港开发商开发的港铁?天颂和卓能雅苑容积率都是2.3，这首先定义了这两个项目的居住舒适度要高于其他项目，其次也预示着项目未来升值速度和升值空间要高出许多。

        港铁天颂项目是港铁进军内地的首个住宅项目，毋庸置疑，各方面都是想打造成港铁在内地开启房地产开发进程的标杆项目。因此，港铁在开发天颂的初衷上赚钱绝对不是第一目的（当然，天时地利人和让港铁还是赚的盆满钵满），而在有限资源前提下打造一个都市人居典范，为深圳市民提供绿色、健康、舒适的人性化现代居所才是港铁一直执着的开发理念。

                                                                 港铁天颂效果图

       项目涵盖了低密度别墅、高层、超高层产品，容积率低至2.3，绿化率高达37%，超宽楼间距，使得户户视野通透；整体抬高约11米，形成罕有的双层架空，进而打造罕有空中花园和全明新风车库，即便是首层住户也能拥有相当于8层楼高的远眺视野。项目凭借“地铁+综合社区”的成功开发模式以及堪比香港天玺的顶级精工品质收到深港两地置业者热捧，目前仅有少量低密度别墅产品和高层复式产品在售。

        卓能雅苑是由香港卓能集团开发。这是一家香港联交所主板上市的高级地产品牌，创办人赵世曾博士为国际知名建筑设计师，其“重要的不单是建筑，而是生活本身”的设计理念成为建筑设计界的至理名言，被广为传颂。

卓能雅苑效果图

该项目罕见的是由7栋12—18层住宅组成，全板楼南北设计，其容积率也是仅为2.3，采光通透，宽阔楼间距，有良好的视野及私密空间，小区整体绿化面积约35%，规划有30000㎡夏威夷水系中庭园林、网球篮球羽毛球场运动设施和2400㎡幼儿园。

目前项目准现楼呈现，77—131㎡的2-5房产品火爆销售中，推荐意向购房者亲临现场了解详情。

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