地震导致房屋倒塌仍需供楼是基本的法律常识！
——法律归法律，同情归同情，兼与上海韩国权律师、广西阮子文律师商榷
▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师
地震导致房屋倒塌不影响所欠银行贷款的偿还对于法律人来说本是一个十分简单的法律常识问题，并不值得探讨，但经4月27日上海韩国权律师、4月28日广西阮子文律师分别在中顾网和南方都市报做《律师答疑：地震中房子倒了还要还月供的说法违反法律规定》（http://www.zhgu.net/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=15&id=276）和《因地震倒塌的房子不应再偿还房贷》（http://epaper.oeeee.com/A/html/2013-04/28/content_1850191.htm）后，问题似乎突然变得“复杂”了起来，不得不予以驳斥以正视听。
一、购房者、银行、房屋三者之间的法律关系相互独立，抵押物的灭失不影响借款合同的履行
购房者与银行之间形成借款合同关系，为保证借款合同的履行，购房者又以房屋作抵押与银行之间形成抵押合同（担保合同）关系（银行既是借款债权人又是抵押权人），抵押担保合同从属于借款合同，是借款合同的从合同。主合同无效，从合同自然无效，从合同无效或不能履行不影响主合同的效力。
房屋是购房者与银行之间抵押合同的标的物，房屋因地震倒塌导致的结果是抵押物的灭失和抵押合同的不能履行，而非借款合同的不能履行。
二、上海韩国权律师答疑观点的错误之处：
1、错误理解了物权优先原则。
韩律师关于抵押权属于物权、借款属于债权的分类正确，但依据物权效力高于债权，抵押物权灭失，借款债权归零的结论显然荒谬：物权优先原则的适用条件为不同主体就同一物上的物权与债权权利冲突，如房屋所有权优先于租客的优先购买权。按揭购房中，银行既是借款合同的债权人，又是抵押合同的抵押权人，抵押权是债权的担保，不存在不同人行驶不同权利的权利冲突问题，不涉及物权效力优先原则的适用。
2、完全混淆了从合同中抵押物权和主合同借款债权的关系
根据《担保法》第5条规定，担保合同是主合同的从合同，只有主合同无效导致从合同无效，而从合同的无效或者不能履行不影响主合同的履行，即抵押物权的丧失不影响借款债权的存在。韩律师“抵押权消灭后，这个以房屋为中心的建立在房屋物权上的关系（债权是因为买卖房屋而派生出来的）的被担保的债权也消灭了，债务人、债权人、抵押人之间的债权债务关系，抵押权法律关系统统归于消灭”的观点完全违背担保法的规定！
3、韩律师所言的“抵押物代位、残留物”均属从合同抵押合同履行事宜，与主合同借款合同的履行无关，其“抵押物的交换价值论”没有任何法律依据。
三、广西阮子文律师《因》文观点的错误之处
1、地震不可抗力只是导致抵押合同目的的不能履行，而非借款合同的不能履行
如上所言，房屋是抵押合同标的物，而非借款合同标的物（借款合同标的物为货币），地震只是导致抵押合同标的物的灭失和抵押合同的无法履行，并没有导致借款合同的不能履行。阮律师张冠李戴，以导致抵押合同不能履行的不可抗力为借款合同免责的观点不能成立。
2、不可抗力免除的是违约责任，并非债权债务清零
不可抗力免责条款规定在《合同法》第七章违约责任部分第117条，只是对违约责任的免除，因此导致合同解除的，按该条及第97条处理，即：尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。阮律师“根据《民法通则》第107条规定，因不可抗力不能履行合同的，不需要承担民事责任，合同法部分法条也作出了类似规定。因此灾民在行使法定合同解除权后，不应承担继续偿还银行贷款的责任”的观点显然错误！
3、错误地理解了《合同法》规定的公平原则，混淆了情与法的界限
阮律师认为不应再偿还房贷的第二个理由是银行要求继续还贷则“地震灾害来临，灾民们或面临生离死别的丧亲之痛，或面临重建家园的责任之重，或面临财产损毁灭失的压力之负荷。商业银行还要在抵押物灭失毁损的现状下，要求合同一方当事人继续履行抵押贷款合同的还款义务，这对灾民而言，严重显失公平”。本律师认为：首先，《合同法》第五条规定的公平原则是指缔约时设置合同条款的公平，合同履行不存在公平与不公平之说，地震导致灾民房屋倒塌、人员伤亡只是降低了履行合同的能力。银行减免灾民房贷是情分，不减免是本分，岂可本末倒置，强制银行减免？其次，房屋倒塌并不代表灾民没有欠款偿还能力，不排除有大额存款、股票、其他不动产灾民的存在;再次，银行与灾民在借款合同中是平等的合同主体，没有法律依据的要求银行减免灾民的还款义务对银行是不公平的。
4、人伦常理论的法律之悖
阮律师的第三个理由是“法律条款之制定或执行，皆是常识常理的一种集中反映或再现，违背常识与常理的法律条款不具有社会生命力与存活力”，“ 面对灾民房屋财产的损毁灭失，一个常理与常识就是：是否继续履行还款义务应符合人伦常理”，这完全不是一个法律人视角说的话，完全是对依法治国方略的颠覆，是人治让位于法治的倒退！
特别说明：
1、本律师并不是没有同情心，更不是故意伤害灾民感情，发表本文只是就事论事，以法律人的思维与韩律师、阮律师商榷法律的事，探求法律的本源，并无任何恶意。
2、救灾是国家（而非公民、法人或其他组织）对人民的义务，对于灾民由此造成的损失，国家应当肩负起责任，而不是指望违反法律规定强制银行放弃债权，在强调企业、公民社会责任的时候，不能忘记国家责任。
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地震导致房屋倒塌仍需供楼是基本的法律常识！
——法律归法律，同情归同情，兼与上海韩国权律师、广西阮子文律师商榷
▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师
地震导致房屋倒塌不影响所欠银行贷款的偿还对于法律人来说本是一个十分简单的法律常识问题，并不值得探讨，但经4月27日上海韩国权律师、4月28日广西阮子文律师分别在中顾网和南方都市报做《律师答疑：地震中房子倒了还要还月供的说法违反法律规定》（http://www.zhgu.net/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=15&id=276）和《因地震倒塌的房子不应再偿还房贷》（http://epaper.oeeee.com/A/html/2013-04/28/content_1850191.htm）后，问题似乎突然变得“复杂”了起来，不得不予以驳斥以正视听。
一、购房者、银行、房屋三者之间的法律关系相互独立，抵押物的灭失不影响借款合同的履行
购房者与银行之间形成借款合同关系，为保证借款合同的履行，购房者又以房屋作抵押与银行之间形成抵押合同（担保合同）关系（银行既是借款债权人又是抵押权人），抵押担保合同从属于借款合同，是借款合同的从合同。主合同无效，从合同自然无效，从合同无效或不能履行不影响主合同的效力。
房屋是购房者与银行之间抵押合同的标的物，房屋因地震倒塌导致的结果是抵押物的灭失和抵押合同的不能履行，而非借款合同的不能履行。
二、上海韩国权律师答疑观点的错误之处：
1、错误理解了物权优先原则。
韩律师关于抵押权属于物权、借款属于债权的分类正确，但依据物权效力高于债权，抵押物权灭失，借款债权归零的结论显然荒谬：物权优先原则的适用条件为不同主体就同一物上的物权与债权权利冲突，如房屋所有权优先于租客的优先购买权。按揭购房中，银行既是借款合同的债权人，又是抵押合同的抵押权人，抵押权是债权的担保，不存在不同人行驶不同权利的权利冲突问题，不涉及物权效力优先原则的适用。
2、完全混淆了从合同中抵押物权和主合同借款债权的关系
根据《担保法》第5条规定，担保合同是主合同的从合同，只有主合同无效导致从合同无效，而从合同的无效或者不能履行不影响主合同的履行，即抵押物权的丧失不影响借款债权的存在。韩律师“抵押权消灭后，这个以房屋为中心的建立在房屋物权上的关系（债权是因为买卖房屋而派生出来的）的被担保的债权也消灭了，债务人、债权人、抵押人之间的债权债务关系，抵押权法律关系统统归于消灭”的观点完全违背担保法的规定！
3、韩律师所言的“抵押物代位、残留物”均属从合同抵押合同履行事宜，与主合同借款合同的履行无关，其“抵押物的交换价值论”没有任何法律依据。
三、广西阮子文律师《因》文观点的错误之处
1、地震不可抗力只是导致抵押合同目的的不能履行，而非借款合同的不能履行
如上所言，房屋是抵押合同标的物，而非借款合同标的物（借款合同标的物为货币），地震只是导致抵押合同标的物的灭失和抵押合同的无法履行，并没有导致借款合同的不能履行。阮律师张冠李戴，以导致抵押合同不能履行的不可抗力为借款合同免责的观点不能成立。
2、不可抗力免除的是违约责任，并非债权债务清零
不可抗力免责条款规定在《合同法》第七章违约责任部分第117条，只是对违约责任的免除，因此导致合同解除的，按该条及第97条处理，即：尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。阮律师“根据《民法通则》第107条规定，因不可抗力不能履行合同的，不需要承担民事责任，合同法部分法条也作出了类似规定。因此灾民在行使法定合同解除权后，不应承担继续偿还银行贷款的责任”的观点显然错误！
3、错误地理解了《合同法》规定的公平原则，混淆了情与法的界限
阮律师认为不应再偿还房贷的第二个理由是银行要求继续还贷则“地震灾害来临，灾民们或面临生离死别的丧亲之痛，或面临重建家园的责任之重，或面临财产损毁灭失的压力之负荷。商业银行还要在抵押物灭失毁损的现状下，要求合同一方当事人继续履行抵押贷款合同的还款义务，这对灾民而言，严重显失公平”。本律师认为：首先，《合同法》第五条规定的公平原则是指缔约时设置合同条款的公平，合同履行不存在公平与不公平之说，地震导致灾民房屋倒塌、人员伤亡只是降低了履行合同的能力。银行减免灾民房贷是情分，不减免是本分，岂可本末倒置，强制银行减免？其次，房屋倒塌并不代表灾民没有欠款偿还能力，不排除有大额存款、股票、其他不动产灾民的存在;再次，银行与灾民在借款合同中是平等的合同主体，没有法律依据的要求银行减免灾民的还款义务对银行是不公平的。
4、人伦常理论的法律之悖
阮律师的第三个理由是“法律条款之制定或执行，皆是常识常理的一种集中反映或再现，违背常识与常理的法律条款不具有社会生命力与存活力”，“ 面对灾民房屋财产的损毁灭失，一个常理与常识就是：是否继续履行还款义务应符合人伦常理”，这完全不是一个法律人视角说的话，完全是对依法治国方略的颠覆，是人治让位于法治的倒退！
特别说明：
1、本律师并不是没有同情心，更不是故意伤害灾民感情，发表本文只是就事论事，以法律人的思维与韩律师、阮律师商榷法律的事，探求法律的本源，并无任何恶意。
2、救灾是国家（而非公民、法人或其他组织）对人民的义务，对于灾民由此造成的损失，国家应当肩负起责任，而不是指望违反法律规定强制银行放弃债权，在强调企业、公民社会责任的时候，不能忘记国家责任。
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