话题缘起
从2010年4月至今的三次楼市的强力调控，使得投资型需求渐行渐远，刚需再次成为购房主力。据多家中介公司统计，当下的购房成交中，七成以上用于自住和改善型住房的刚性需求。
2月份，受春节和政策的双重影响，深圳楼市成交量出现较大幅度下滑。 据市国土局的数据显示，一、二手房共成交5023套，成交面积42.5万平方米，环比1月分别下滑64%、63%；与去年同期相比，成交面积下滑22万平方米，降幅达34%。
市规划国土委统计数据显示，2月份，深圳一手房成交1806套、成交面积15.2万平方米，环比1月的4128套、34.5万平方米分别下跌56%、56%；成交均价20588元/平方米，与1月基本持平，比去年同期的24166元/平方米历史高点下跌3578元，跌幅15%。
二手房成交量降幅更大，仅成交3217套，成交面积27.3万平方米，与1月9712套、81.4万平方米的成交量相比，分别下跌67%、66%。DTZ戴德梁行分析认为，2月份深圳一、二手房总成交量环比、同比都有大幅度的下跌，主要是在“新国八条”等调控政策影响下，加上春节长假叠加作用的结果。
多位业内人士指出，深圳自住购房的刚性需求仍很强劲，如何引导和规范这部分力量，将是今年楼市的重要课题。刚性需求是一把双刃剑，一方面有了这股力量的支撑，可以避免房价出现有损经济发展的暴跌，一定意义上是楼市调控的“稳定剂”；另一方面，如果政策不从严执行，保障房不尽快面市，那么刚需力量集中爆发，楼市面对再次反弹的风险也会加大。
“刚需”楼盘陆续入场
综合DTZ戴德梁行等研究机构的统计数据显示，3月深圳预计有7个新盘入市或者加推，分别是位于宝安福永的金色领域，位于龙华的合正中央原著、锦绣御苑，位于龙岗坪山的大东城、公园大地，南山的紫园，福田的华嵘榕公馆。与去年同期相比，供应幅度将加大。据了解，去年3月，深圳全市仅有3个项目开盘或加推，总推售住宅面积69140.79平方米，总推售住宅套数仅有843套。而2009年，3月份全市共有10个项目开盘或加推，总推售面积37.7万平方米，总推售套数为3947套。
从供应区域可以看出，宝安和龙岗是重点区域。目前初略统计，3月宝安除了有3个项目开盘或加推外，还有约12个楼盘在售，主要有金域豪庭、观澜湖、观湖园、水榭春天、潜龙曼海宁、合正汇一城。有望为市场提供约6000余套住宅产品。其中，大部分楼盘是面对首次置业和改善型置业的刚需。据了解，新入市的3个楼盘中，金色领域和中央原著都属于加推。金色领域首批产品已于上月开盘并取得不俗的销售业绩；锦绣御园为新盘，已经封顶，目前营销中心在建，预计本月可对外开放，一期将推出3栋33层高层，主力户型130～190平方米3～4房，少量80平方米2房。
另一个供应大户是龙岗，大东城有望在本月推出一期收官之作88～131平方米复式单位，约120套；公园大地目前还有少量单位加推。除此之外，龙岗还有大约15个楼盘在售，分别是中海康城国际、万科清林径、深业紫麟山、家和盛世花园、阅山华府、凯旋湾 花园（一期）、怡龙枫景园、朝阳里雅苑、星河时代花园等，整体供应量大约在8000套以上。
关内市场本月也比较热闹。位于福田区皇岗的华嵘榕公馆本月可能加推约260套新品，面积在51～85平方米的一房至三房。福田有四季山水二期等楼盘在售。由于福田土地资源比较稀缺，一手房供应量相对较少。
南山本月有望入市的新盘是紫园。该项目位于南山前海，主要面对高端客户，主推户型为250～42平方米的独栋和联排别墅。此外，南山还有鸿威海怡湾畔花园、首地容御花园、侨城馨苑、万豪月半山、岸芷汀兰花园等近10个楼盘在售，有望供应约3000套房源。
低总价低单价项目受刚需追捧
刚性需求已然成为楼市的主力军，那么这些刚需们在购房选择中，比较青睐什么样的楼盘？
据有关机构调查显示，刚需们最关注的楼盘质素依次为价格、区域、品牌、居住环境、配套等，其中，低总价、大品牌的楼盘格外受到刚需们的追捧。
房屋总价方面，基本与刚需们的面积需求及最高承受单价相符。深圳中原地产总经理李耀智认为，从深圳购房成交量和价格来看，目前深圳普通工薪阶层普遍接受的价格为关内2万左右的单价，关外16000～18000元/平方米的单价，而总价100万元左右、月供几千元的中小户型更会受到首次置业者的欢迎。“目前房价仍然处于较高位，对于大部分首次置业的刚需来说，一次到位买房很难实现，要学会取舍。”李耀智认为，首次置业的刚需们可以选择稍微远一点，但交通方便的楼盘，目前关外很多地铁沿线的楼盘可以去选择。
据记者了解，2月份深圳成交楼盘的前十名中，有6个楼盘定价在2万元/平方米以内，有4个楼盘均价在13000元/平方米以下。其中，销售前十名的楼盘中，100平方米以下的中小户型也是热销的主力。由此可见，低总价和低单价的楼盘更符合刚需们的要求。
业内人士指出，从目前的合理消费看，房屋总价为家庭年收入的8～12倍是可承受的水平。工资收入在20～30年的还款期中预计会增长3～4倍，平均下来月供大约占收入的25%～45%。但如果首次消费超出了这个标准，就难免压力过重。
据记者了解，除价位适宜外，配套与品牌也成为刚需人群关注的焦点。如位于龙岗中心城的地铁综合体星河时代配套亮点较多，受到市场的热烈追捧，新推售的高层单位延续之前别墅产品的热销势头；万科金色领域以较高的品牌号召力以及16000元/平方米的均价，也赢得了刚需们的欢迎，取得了很好的销售业绩。
房价下行尚待时日
对于严厉的第三轮房地产调控，在成交量萎缩的同时，人们更关注价格是否会松动，开发商会不会采取优惠措施进行促销。
据记者了解，目前市场上一些在售楼盘普遍没有额外的促销或者降价现象。如龙岗的某在售楼盘，一期已于去年年底开盘，目前仅余80余套大户型单位，价格在1.6万元/平方米左右。该楼盘销售人员表示，开盘至今，价格比较稳定，并没有额外的优惠措施。
在宝安的龙坂片区，目前有多个在售楼盘，均价都在2.3万元/平方米以上，如龙华的水榭春天均价2.6万元/平方米，目前已销售完毕，三期要今年五六月才开盘。而龙华潜龙曼海宁目前在售的60多平方米和80多平方米的房子，均价在2.4～2.5万元/平方米，120多平方米的均价则在2.6万元/平方米。据了解，目前在售的这些楼盘均没有额外的促销举措或者降价活动。多个楼盘的销售人员表示，目前前来咨询购买的都是刚性需求的买家，他们对龙华片区也比较看好，销售前景还是比较好的，因此没有降价的必要。
在福田某楼盘，自从一期开售以来，这个楼盘一直是梅林片区销售形势看好的主力楼盘。目前这个楼盘的均价为3.8万元/平方米，销售人员也表示，近期没有降价的计划。记者发现，福田区目前可供开发的土地有限，新入市的楼盘很少，开发商很难有降价的压力。
许多业内资深人士认为，虽然目前开发商降价动力不足，但是未来房价反弹情况出现的可能性也不大。随着供应量的增加，即使楼盘不会全面降价，相信也会推出一批特价单位，以提升楼盘的销售效率。
3月楼市面临反弹动力
纵观近几年的深圳楼市，3月份成为一个重要的分水岭和试金石。据记者了解，近3年来，深圳楼市每年3月都出现较为明显的回暖和反弹现象。这其中，当然有已经迈过春节冷清时间的因素，也有供应增加的原因。但业内人士分析，更重要的原因还在于，楼市的刚性需求仍然强劲，一旦供应和价格达到了购房者的预期，他们还是会踊跃出手。
根据统计数据，2008年3月份全市新房市场成交3457套，环比2月781套增长近5倍。二手商品房的成交面积为344173.64平方米，约是上月的2.4倍。
2009年3月，深圳共销售新房81万平方米、8509套，环比增加超过六成，日均成交量达274套，价格也企稳回升。二手房市场，刚性需求在3月份集中释放，成交量达11049套，超出新房2540套，日均成交356套，共有12天成交量在500套之上，其中3天成交量超过600套，并于3月27日创下645套的新高记录，3月份全市二手房成交面积100万平方米，超出新房19万平方米，实现环比增长110%。
2010年3月，深圳的新房成交3002套、26.1万平方米，环比2月份大幅增加约1.8倍。2010年3月份，深圳二手房市场有很好的表现，共成交二手房10404套，环比上涨1.1倍，同比微跌5.8%，二手房成交面积99.1万平方米，环比上涨1.1倍。成交以实用型的中小户型为主，自住型买家是二手房的主力购买人群。
通过近三年深圳楼市3月份成交量的对比可以看出，每年的3月几乎都是楼市开始回暖和反弹的节点。“今年3月成交的表现对全年楼市的走势至关重要。”深圳中原地产总经理李耀智表示，纵观近年楼市的表现，3月往往是全年楼市一个重要的奠基石和分水岭。如果这个月深圳楼市成交量回暖非常明显，那么可以推断当年楼市可能并不太冷。而也有业内人士表示，如果3月楼市反弹过快，那么不排除新一轮更严厉的调控接踵而来。
2008～2010年3月份深圳新房成交均价和套数对比。
2008年3月
12463元/m2
3457套
2009年3月
11101元/m2
8509套
2010年3月
20433元/m2
3002套
话题缘起
从2010年4月至今的三次楼市的强力调控，使得投资型需求渐行渐远，刚需再次成为购房主力。据多家中介公司统计，当下的购房成交中，七成以上用于自住和改善型住房的刚性需求。
2月份，受春节和政策的双重影响，深圳楼市成交量出现较大幅度下滑。
据市国土局的数据显示，一、二手房共成交5023套，成交面积42.5万平方米，环比1月分别下滑64%、63%；与去年同期相比，成交面积下滑22万平方米，降幅达34%。
市规划国土委统计数据显示，2月份，深圳一手房成交1806套、成交面积15.2万平方米，环比1月的4128套、34.5万平方米分别下跌56%、56%；成交均价20588元/平方米，与1月基本持平，比去年同期的24166元/平方米历史高点下跌3578元，跌幅15%。
二手房成交量降幅更大，仅成交3217套，成交面积27.3万平方米，与1月9712套、81.4万平方米的成交量相比，分别下跌67%、66%。DTZ戴德梁行分析认为，2月份深圳一、二手房总成交量环比、同比都有大幅度的下跌，主要是在“新国八条”等调控政策影响下，加上春节长假叠加作用的结果。
多位业内人士指出，深圳自住购房的刚性需求仍很强劲，如何引导和规范这部分力量，将是今年楼市的重要课题。刚性需求是一把双刃剑，一方面有了这股力量的支撑，可以避免房价出现有损经济发展的暴跌，一定意义上是楼市调控的“稳定剂”；另一方面，如果政策不从严执行，保障房不尽快面市，那么刚需力量集中爆发，楼市面对再次反弹的风险也会加大。
“刚需”楼盘陆续入场
综合DTZ戴德梁行等研究机构的统计数据显示，3月深圳预计有7个新盘入市或者加推，分别是位于宝安福永的金色领域，位于龙华的合正中央原著、锦绣御苑，位于龙岗坪山的大东城、公园大地，南山的紫园，福田的华嵘榕公馆。与去年同期相比，供应幅度将加大。据了解，去年3月，深圳全市仅有3个项目开盘或加推，总推售住宅面积69140.79平方米，总推售住宅套数仅有843套。而2009年，3月份全市共有10个项目开盘或加推，总推售面积37.7万平方米，总推售套数为3947套。
从供应区域可以看出，宝安和龙岗是重点区域。目前初略统计，3月宝安除了有3个项目开盘或加推外，还有约12个楼盘在售，主要有金域豪庭、观澜湖、观湖园、水榭春天、潜龙曼海宁、合正汇一城。有望为市场提供约6000余套住宅产品。其中，大部分楼盘是面对首次置业和改善型置业的刚需。据了解，新入市的3个楼盘中，金色领域和中央原著都属于加推。金色领域首批产品已于上月开盘并取得不俗的销售业绩；锦绣御园为新盘，已经封顶，目前营销中心在建，预计本月可对外开放，一期将推出3栋33层高层，主力户型130～190平方米3～4房，少量80平方米2房。
另一个供应大户是龙岗，大东城有望在本月推出一期收官之作88～131平方米复式单位，约120套；公园大地目前还有少量单位加推。除此之外，龙岗还有大约15个楼盘在售，分别是中海康城国际、万科清林径、深业紫麟山、家和盛世花园、阅山华府、凯旋湾 花园（一期）、怡龙枫景园、朝阳里雅苑、星河时代花园等，整体供应量大约在8000套以上。
关内市场本月也比较热闹。位于福田区皇岗的华嵘榕公馆本月可能加推约260套新品，面积在51～85平方米的一房至三房。福田有四季山水二期等楼盘在售。由于福田土地资源比较稀缺，一手房供应量相对较少。
南山本月有望入市的新盘是紫园。该项目位于南山前海，主要面对高端客户，主推户型为250～42平方米的独栋和联排别墅。此外，南山还有鸿威海怡湾畔花园、首地容御花园、侨城馨苑、万豪月半山、岸芷汀兰花园等近10个楼盘在售，有望供应约3000套房源。
低总价低单价项目受刚需追捧
刚性需求已然成为楼市的主力军，那么这些刚需们在购房选择中，比较青睐什么样的楼盘？
据有关机构调查显示，刚需们最关注的楼盘质素依次为价格、区域、品牌、居住环境、配套等，其中，低总价、大品牌的楼盘格外受到刚需们的追捧。
房屋总价方面，基本与刚需们的面积需求及最高承受单价相符。深圳中原地产总经理李耀智认为，从深圳购房成交量和价格来看，目前深圳普通工薪阶层普遍接受的价格为关内2万左右的单价，关外16000～18000元/平方米的单价，而总价100万元左右、月供几千元的中小户型更会受到首次置业者的欢迎。“目前房价仍然处于较高位，对于大部分首次置业的刚需来说，一次到位买房很难实现，要学会取舍。”李耀智认为，首次置业的刚需们可以选择稍微远一点，但交通方便的楼盘，目前关外很多地铁沿线的楼盘可以去选择。
据记者了解，2月份深圳成交楼盘的前十名中，有6个楼盘定价在2万元/平方米以内，有4个楼盘均价在13000元/平方米以下。其中，销售前十名的楼盘中，100平方米以下的中小户型也是热销的主力。由此可见，低总价和低单价的楼盘更符合刚需们的要求。
业内人士指出，从目前的合理消费看，房屋总价为家庭年收入的8～12倍是可承受的水平。工资收入在20～30年的还款期中预计会增长3～4倍，平均下来月供大约占收入的25%～45%。但如果首次消费超出了这个标准，就难免压力过重。
据记者了解，除价位适宜外，配套与品牌也成为刚需人群关注的焦点。如位于龙岗中心城的地铁综合体星河时代配套亮点较多，受到市场的热烈追捧，新推售的高层单位延续之前别墅产品的热销势头；万科金色领域以较高的品牌号召力以及16000元/平方米的均价，也赢得了刚需们的欢迎，取得了很好的销售业绩。
房价下行尚待时日
对于严厉的第三轮房地产调控，在成交量萎缩的同时，人们更关注价格是否会松动，开发商会不会采取优惠措施进行促销。
据记者了解，目前市场上一些在售楼盘普遍没有额外的促销或者降价现象。如龙岗的某在售楼盘，一期已于去年年底开盘，目前仅余80余套大户型单位，价格在1.6万元/平方米左右。该楼盘销售人员表示，开盘至今，价格比较稳定，并没有额外的优惠措施。
在宝安的龙坂片区，目前有多个在售楼盘，均价都在2.3万元/平方米以上，如龙华的水榭春天均价2.6万元/平方米，目前已销售完毕，三期要今年五六月才开盘。而龙华潜龙曼海宁目前在售的60多平方米和80多平方米的房子，均价在2.4～2.5万元/平方米，120多平方米的均价则在2.6万元/平方米。据了解，目前在售的这些楼盘均没有额外的促销举措或者降价活动。多个楼盘的销售人员表示，目前前来咨询购买的都是刚性需求的买家，他们对龙华片区也比较看好，销售前景还是比较好的，因此没有降价的必要。
在福田某楼盘，自从一期开售以来，这个楼盘一直是梅林片区销售形势看好的主力楼盘。目前这个楼盘的均价为3.8万元/平方米，销售人员也表示，近期没有降价的计划。记者发现，福田区目前可供开发的土地有限，新入市的楼盘很少，开发商很难有降价的压力。
许多业内资深人士认为，虽然目前开发商降价动力不足，但是未来房价反弹情况出现的可能性也不大。随着供应量的增加，即使楼盘不会全面降价，相信也会推出一批特价单位，以提升楼盘的销售效率。
3月楼市面临反弹动力
纵观近几年的深圳楼市，3月份成为一个重要的分水岭和试金石。据记者了解，近3年来，深圳楼市每年3月都出现较为明显的回暖和反弹现象。这其中，当然有已经迈过春节冷清时间的因素，也有供应增加的原因。但业内人士分析，更重要的原因还在于，楼市的刚性需求仍然强劲，一旦供应和价格达到了购房者的预期，他们还是会踊跃出手。
根据统计数据，2008年3月份全市新房市场成交3457套，环比2月781套增长近5倍。二手商品房的成交面积为344173.64平方米，约是上月的2.4倍。
2009年3月，深圳共销售新房81万平方米、8509套，环比增加超过六成，日均成交量达274套，价格也企稳回升。二手房市场，刚性需求在3月份集中释放，成交量达11049套，超出新房2540套，日均成交356套，共有12天成交量在500套之上，其中3天成交量超过600套，并于3月27日创下645套的新高记录，3月份全市二手房成交面积100万平方米，超出新房19万平方米，实现环比增长110%。
2010年3月，深圳的新房成交3002套、26.1万平方米，环比2月份大幅增加约1.8倍。2010年3月份，深圳二手房市场有很好的表现，共成交二手房10404套，环比上涨1.1倍，同比微跌5.8%，二手房成交面积99.1万平方米，环比上涨1.1倍。成交以实用型的中小户型为主，自住型买家是二手房的主力购买人群。
通过近三年深圳楼市3月份成交量的对比可以看出，每年的3月几乎都是楼市开始回暖和反弹的节点。“今年3月成交的表现对全年楼市的走势至关重要。”深圳中原地产总经理李耀智表示，纵观近年楼市的表现，3月往往是全年楼市一个重要的奠基石和分水岭。如果这个月深圳楼市成交量回暖非常明显，那么可以推断当年楼市可能并不太冷。而也有业内人士表示，如果3月楼市反弹过快，那么不排除新一轮更严厉的调控接踵而来。
2008～2010年3月份深圳新房成交均价和套数对比。
2008年3月
12463元/m2
3457套
2009年3月
11101元/m2
8509套
2010年3月
20433元/m2
3002套