主题：大势趋"降"房地产调控走向纵深化

“深十条”震撼出台 开发商面临大考
  房地产调控走向深水区


    第一财经日报20号从深圳国土房产局得到消息，原计划于6月12日至16日出台的深圳房
地产调控细则在延迟了4天后，终于在20日下午5点钟正式下发到个部门以及各房地产开发企
业。
   “8000字的细则早在上周递交给市政府，由于建设部国六条的解读比较复杂，因此拖了
几天。”深圳国土局相关工作人员这样对记者说。
   “此次颁布的执行细则最大的亮点是，深圳硬性规定90平米以下的套型面积要占到开工 
项目面积的70%，这个与之前建设部含糊的90平米是地区总量的规定形成鲜明对比，深圳，
开发商期待的按片区或总量划分的想法至此已完全落空”。

     在今天多家楼市专家的电话采访中，大家一致认为，深圳此次出台的细则重在落实和
严控，对国家颁布《意见》的每个条款都指定了相应的责任监督单位，并明确了执行时间。
这表明深圳在调控的立场上，已经坚定不移得站在了国家政策的统一面。

    此外，部分专家认为，而深圳狂涨的房价遭此一击，有望回落到一个合适的历史价位上
去，房地产宏观调控已经步入深水区，逐步走向微观化。

深圳近半楼盘规划要改

    “深15条”明确要求，6月1日后，已审批但未取得施工许可证的项目都要进行清理，必
须符合90平米户型占70%以上的套数和比例要求；而且这项目要求以项目控制，而非总量控
制。
    已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合的，必须按要求进行套型调整；因特殊情
况需要调整住房结构比例的，必须报建设部批准。

    据深圳市规划局总师处负责人介绍，上周5个工作日当中，深圳市规划局共接受商品住
宅审批案14宗，其中11宗因为没有满足“国六条”中“90平方米户型需占项目面积70%以
上”的规定而未获得批准。而据深圳的细则“90平米占项目的70%”这一硬性规定，涉及到
更改规划的楼盘近一半，目前在市场销售的楼盘都是符合这一条例的。

    据深圳香地地产顾问统计，深圳约有77%的近百个商品住宅项目规划没有得到政府批
准，而无法按期开工建设。未获批准项目比例创造深圳有史以来的新高。

   在最近一周里，获得批准的3个方案，一个是关外宝安的中户型楼盘，一个是皇岗口岸的
小户型楼盘的后续、一个是福田侨香路公寓项目，都满足了“国六条”中“90平方米户型需
占项目面积70%以上”的规定。

“ 深圳作为全国近年房价涨幅最快的城市，地方政府贯彻中央“抑制房价上涨过快，供应
结构不合理”的决心，在具体措施上不放宽严格执行是可以理解的”。深圳香地地产顾问尹
香武这样对记者说。

 开发商面临大考

   记者得到的消息是，“深15条”中，由深圳市副市长刘应力担任调控小组组长，而市监
察局、市法制办也出现在调控责任名单中，这与以往的地产调控力度涉及部门范围大大拓
宽，据消息人士透露，最近深圳一些大型房企已开始被查帐，大型企业查帐方为中央部门级
别。

   “这说明政府这次态度比较认真，通过这次国六条的政策落实，一些涉及房地产类的大
案要案似乎可能浮出水面。”上述人士这样说。
 
     记者联系了部分知名开发商，所有的口径都是“正在开会研究，不便接受采访。”一
位不愿具名的开发商在电话里说“我们是20号下午6点多才领取到相关文件，从深圳目前出
台的这个细则来开，是严格细化了“国六条”职责，如此看来楼市并无任何软着落的趋
势”。
     中原地产深港研究中心总监张伟接受第一财经日报记者采访时称，“两个70%的规定、
闲置土地两年收回、5年内二手房转让全额征收营业税、经济适用房5年不得转让、别墅用地
叫停等政策不论是对一级市场还是二手楼市都将产生深刻的影响，如果真的严格执行，深圳
楼市的格局将从此改变，一些交不起土地出让金的中小房地产企业将面临大考。”

深圳房价趋降明显

   “实到具体的楼市，深圳细则的出台对楼价的抑制作用将在几个月后明显，楼价可望下
降到一个合理的水平，至少可以挤掉15%到20%的泡沐。”英联国际地产郭建波博士这样对记
者分析。
     而据广东省统计局最新统计数据显示，1—5月商品房销售价格继续上涨，全省均价涨
幅10.1％，其中深圳市均价突破9000元/平方米大关，同比增幅约三成；广州市均价也超过
6000元/平方米，增幅15％左右。截至5月末，广东居民储蓄存款余额21587.93亿元，比年初
增加1343.99亿元。1—5月，城镇居民人均可支配收入7342.8元，增长9.6％，增幅同比提高
2.0个百分点；扣除价格因素，实际增长8.1％。其中，工薪收入5886.23元，增长7.4％。
而居民的收入比增长的幅度大大低于房价的涨幅。
    
    不过这一趋势在6月之后开始转变，具体到深圳楼市，新盘的价格涨幅和成交量最近下
跌很大。第一财经日报近期调查到，万科17英里、香蜜湖1号、卓越•浅水湾、鸿景翠
峰等深圳豪宅相继在新政前后开盘，定价分别为30000、26000、16000、13000元/平，开盘结果与预期的设想相差甚远，成交率由去年的70-100%成交热盘降至新政后10-30%成交冷盘。位于香密湖的中海•香蜜湖1号总共有318套，开盘只成交了50套，工作人员极不愿意向外
界透露如此低成交量的成绩。


   而据深圳市国土资源和房产管理局网站的数据显示，6月第一周新房日均成交量只有100
套左右，这与5月底日均成交近1000套的数字形成了强烈反差；6月6日，深圳市新房成交量
跌破了75套，跌幅也达到了50%之多。

“深圳将步上海后尘”
细则出台房价可望降价15%

   观望、等待、吵闹，怀疑，近半个月以来，无论是深圳的媒体，开发商、代理商，还是
众多持币待购的楼市白领，都在经历着一种相似的情绪，而在20号深圳政府出台关于落实国
十五条房地产调控细则后，所有关心“房事”的人终于悬下了心头的一块石头。

    这次出台的深十条主要内容有：90平米要占项目的70%，达不到70％以上标准的，不得
签订土地出让合同；购买90平方米以上住宅，首付不低于三成；由15个左右的部门成立市房
地产调控领导小组，任务划分到人；一年未开工的项目，从高征收土地闲置费；两年未开
工，无偿收回土地使用权；全市每年土地出让净收益的10％用于公共租赁住房（含廉租住房
建设）；严厉打击囤积房源、恶意炒作、分期销售、哄抬房价行为。

微妙的90平米

     此前聚焦于建设部关于90平米70%的比例是地区总量还是单一项目的混乱也孑然而止，
深圳出台的细则一锤定音。

   “90平米以下占70%”是指但一项目也是地区总量，适用每个楼盘， 没有达到这个比例
的未开工项目要全部调整规划。这个是要严格执行，毫无商量余地的。”深圳市规划局规划
处副处长贺承军这样对第一财经日报记者表达。
   
    “仅这一条，深圳就将有近百个楼盘压要重来，看来政府这次不是闹着玩的。”一位业
内人士这样说道。

     而更多的专家分析，深圳出台这样一个规定，是“一个相当聪明的太极推手。”
     此前，国十五条出台后，关于这个90平米的争论成为焦点问题，建设部一个司长提出
了对套型面积的解释，并指出所谓70%非针对每个楼盘，而是地区总量，此话一出，恶评如
潮。
    实质上，建设部是希望将一问题推卸给地方政府。但地方政府在如此强烈的关注下怎么
会接如此烫手的山芋呢？次前盛传深圳会申请改变这一规定，但深圳政府连严格按照规定，
并将90平米70%这一问题细化到单一楼盘。如有楼盘想改动，深圳政府甚至放弃这一权力，
直接报建设部批准。

    之前地产商集体失语，无非是寄希望于地方政府出台细则。“这个政策一出台，很多开
发商都炸开了锅。”有代理商如此说道。

    “开发商反应这么强烈，正说明深圳楼市的炒风投机是多么的热烈，因为这个主要对豪
宅高端项目影响大，而深圳的炒家主要集中在大户型豪宅，这个是一个事实。”英联国际不
动产郭建波董事长对记者说。

    “深圳的楼价起码有15%的降价空间，楼市拐点将在下半年来临，深圳可能会步上海楼
市之后尘。这个我们公司上半年已经对媒体通报过，如今看来已经是事实了。” 郭建波补
充到。

开发商很郁闷

    而就在大部分开发商还在为改规划忙得焦头烂脑的时候，一些地产巨头正在悄悄展开扩
张行动。据万科公开资料统计，5月以来万科连连出手，在不到一个星期内斩获三幅土地，
耗资11.1亿元，地块合计占地面积21.9万平方米，规划建筑面积43.3万平方米。
   万科一位内部人员表示，短期内，新政策出台万科也会受到冲击，但这也是万科快速扩
张的一次机会，地产的整合将会得到极大的推动。
而对于一些曾经高价拿地原打算开发大户型的开发商来说，深圳细则的出台无疑给了一记闷
棍。
    有开发商坦言，所有的政策中杀伤力最大的还是两个70%的硬规定，这一条也将是引起
争议最大的一条。留给市场的余地最小，很多项目都将直接受到冲击。  
    据深圳市规划局统计，上个周有14个项目来规划局报批，其中有11个没有通过，无法按
期开工建设。

    招商地产一位策划时告诉记者，以深圳关外龙岗来说，招商依山郡、公元大地、振业城
等很多项目的后期还没有拿到开工许可证。政策真的执行的话，深业地产和龙光地产可能会
比较紧张。

    今年深业7.7亿元拿下的龙岗中心城北地块，楼面地价3780元／平方米，并且地块70%的
面积都是自然山体，容积率低于1.4,按照现在的政策该怎么建？龙光的地块地价业也接近
3000元／平方米，现在如果政策真的执行，那就麻烦了。
    “这一个月，大家忙着吵架。很多地块的容积率不得不调，地价又不可能不降”。

深圳房价还在上涨

    “真希望细则出台后，深圳房价能降下来，目前深圳市内的房价都是一万两万一平米
的，政策这么热闹，房价为什么没有应声而跌啊？”不少网上的购房者这样询问。
     深圳出台这么严格的政策，会不会还象以前一样，越调控价格越涨啊？这样质疑的声
音在市民中也不少。
     房价接下来会怎么走？ 成为大家都关心的问题。
     然而，短期内期望房价降下来可能并不现实，“政策有其滞后型。”有专家这样回
答。

  在这一轮风暴中，豪宅和投资型物业受打击最大。上周末，东西部各有2个楼盘开盘。
东部的投资型物业，当日仅卖出28套；而西部南山某自住楼盘开售，却卖掉200套。 
兰江地产副总经理杨大谷给出一组数据，“6月6日，福田某高档楼盘选房，仅被定出50
套，占推出总量16％。而在去年，红树湾二期、中旅国际公馆，这样的豪宅一开盘便动辄成
交上亿元，销售均达80％以上。由此看出，新政后豪宅和投资型物业受重创，对自住型物业
影响比较小。” 
   “如果所有的政策都执行并且执行到位，那么至少90平方米以下房子价格一定会跌。如
果以后的市场上70%的房子都是90平方米以下，况且政府还有大量的廉租房要推出来，这就
改变了市场的供需关系。房地产的价格最终是由供需关系决定的，供应的多了，可选择的多
了，价格一定会跌，这是市场规律”。兰江地产副总经理杨大谷对第一财经日报记者说。



原文连接:

深圳细则:严格执行毫无商量余地
深10条：70%限制扣紧单个项目

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