主题：同学们，注意啦！大话经纪第十八期：两会后 发烧的深圳房价会降温吗

一、活动背景

房价问题一直是百姓最关心的问题，也是政府热议的焦点, 连续三年，房价烽烟起“两会”。2005年“两会”期间，高房价问题第一次成为代表们的“心中痛”，而那年“两会”结束后不久，“国八条”即重装上阵，中国房地产史上的第一次全面而严厉的紧缩性调控正式拉开序幕。去年全国“两会”期间，取消房屋预售制度与否、增加普通住房供应量、加快建立廉租房制 、调整住房补贴标准等热点话题，都对当年的房地产行业大势产生了深远影响。今年的“两会”，房价问题的热度不减当年，加强房价的监管和调控，同时强调地方政府的执行力度，中央对于进一步调控房价的态度显露无遗。

那么，“两会”后深圳的房价走势究竟如何？新一番的大力度调控真的能够抑制快速上涨的房价吗？

二、活动目的

通过对“两会”期间国家针对房地产颁布的一系列政策的解读，分析深圳三级市场，预测房价走势。

三、活动主题    两会后 深圳房价会涨还是会跌？

四、活动时间    2007年4月4日15:00～17:00

五、活动地点    深圳市福田区天安数码城创新科技广场一期A1305  搜房会议室

六、主办单位    深圳二手房网-搜房网  深圳租房网-搜房网

七、主要问题设置(初步)

1． “两会”政策解读

2． 深圳房价上涨的主要因素有哪些？

3． 廉租房，经济适用房等一系列调整住房结构的措施能否抑制房价？

4． 为强化房地产市场监管，深圳三级市场还有哪些方面急需立法改善？

5． 平抑深圳房价，我们可以做些什么？

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相关内容:

1．温总理：加强监管调控抑制房地产价格过快上涨 

在3月5日上午的十届全国人大五次会议开幕会上， 国务院温总理指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。

一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形 成具有中国特点的住房建设和消费模式。

二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政 策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。

三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。 

四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。 地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。

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大话经纪第十八期：两会后发烧的深圳房价会降温吗？

时间：2007年4月5日下午15:00

地点：搜房网直播室

主持人：搜房二手房集团深圳分公司主编杨丽娜

嘉宾：

深圳市星彦地产顾问有限公司区域总监陈钢锋；

中原地产龙华坂田区区域总经理李志强；

通泰地产区域总监高雄武；

世华地产副总经理韩晓云；

搜房二手房集团副总经理第一大区总经理韦志军。
 
    今天我们这期“大话经纪”主要议题是关于房价的议题，这是一个比较敏感的议题。老百姓一直也是比较关注这个问题，每次两会也是我们热议的话题之一。这次两会对我们房价有几个关键词，我想请各位帮忙解读一下：第一，资金监管。温 家 宝总理在强调通过加强监管、抑制房价过快上涨的一个措施里，就有一条是强化房地产市场监管，现在也正在出台一系列资金监管政策，所以我想听听各位对这个问题的一些看法，首先请高总谈谈。

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高雄武：资金监管在我们三级市场角度来看是有两块内容，如果指开发商自有资金开发这块的资金监管和我们所理解的三级市场所说的资金监管是有不一样的意思。关于开发商这块的资金监管，从我们三级市场角度来说不好给他一个结论。但是从我们三级市场规范程度来说，资金监管，包括去年建设部也有一些相关的政策出台，要求我们建设带有政府色彩的二手房交易的资金监管平台，目前市场运作最多的是两块，一个是银行的资金监管，保障房款安全角度来说。一个是房地产交易资金监管。这已经是一个大趋势了，不需要讨论有没有必要做，而是整个行业都在做了。这块对消费者购房资金安全是有一个很好的保护作用。

深圳在这个点上走得也是比较前列，过完年后，北方一些省份、城市才推出来。实际上我们深圳05、06年资金监管几乎已经达到了100%，小额的、诚意金、担保金还存在中介公司转付，这个没有问题。至于大额首期房款、全额房款都通过资金监管，更大的量集中于商业银行。现在各个为了抢夺二手房按揭贷款市场份额，各个银行都在推出越来越便利的监管条件，比如刚开始的时候还需要收取一些费用，现在基本没有了。

各个银行为了配合二手房贷款，把这个都放开了，很便利。所以我说它的最大的意义就在于可以杜绝了由于不良的中介公司卷款潜逃的恶性事件发生对整个行业的不良影响，比如宝安曾经有一个小的公司卷款潜逃，当时对整个行业都造成负面影响，现在资金监管已经相当成熟了。它的好处：第一，可以避免恶性事件发生。第二，增强购房者对我们中介行业信任程度。如果你愿意放在中介公司来监管，我们也没有任何问题，但是只要是大家有这样的想法，我们都会推到相关的银行去做，非常便利。

 
    陈钢锋：刚才高总已经说得很全面了，我想补充三点：第一，深圳二手楼市资金监管非常普遍。基本上买卖双方都知道有这么一回事。第二，资金监管可以令到买卖双方非常有安全感。第三，我们会遵从买卖双方自愿。买卖双方指定哪一家银行或者交易中心，我们经纪方是配合的。

主持人（杨丽娜）：陈总概括的很有条理性。李总谈谈？
 
    李志强：说到资金监管，其实不得不说到我们深圳二手楼交易市场，从宏观上来看，深圳目前二手楼交易市场活跃性在整个国内是走在最前沿，资金监管我是这样理解。它是我们现阶段发展过程中一个必然产物，因为我们交易量大、市场很活跃，必然导致资金流量很大，这就会产生资金流量一个去向，不良机构有挪用的风险所在，资金监管是一个必然的，也是一个大的趋势。作为我们品牌公司也都非常欢迎资金监管，因为他保护了业主的资金安全，我们作为一个品牌代理更愿意将资金监管作为我们必须遵守和要求的一个方向去做。如果打到公司，反而要公司审批才可以。按照正常，很多公司是打进来还要奖金可拿，但是作为我们中原来说，是不允许打进来的，如果打进来还要我们批，这会增加我们工作量。所以对整个以后房地产二手市场资金规范对整个行业更好发展都起到一个非常关键的作用，所以我们乐于支持，也会遵守。

主持人（杨丽娜）：您认为就目前深圳三级市场现状来说，进行资金监管会引起中介公司资金流动问题吗？
 
    主持人（杨丽娜）：您认为就目前深圳三级市场现状来说，进行资金监管会引起中介公司资金流动问题吗？

李志强：这个问题很尖锐，触动了我们敏感的神经。我想对于这个问题，它包含了一个企业运作经营的概念，我们一个品牌代理给广大客户一个很好的建议，建议客户尽量把资金打到银行监管，或者打到政府提供的一个安全帐号监管，而不要打到中介公司进行监管。中介特别要求打进来监管，就更不要打进去监管。

主持人（杨丽娜）：比如我就要把钱打到中原监管，您会给我们建议吗？

李志强：我们一定会建议客户把钱打到银行监管，对客户更有保障。如果他觉得去银行增加了麻烦，我们也不反对。但是我们会事前知会他，告诉他有这样一个选择，我们更多愿意他把钱打到银行监管。

主持人（杨丽娜）：如果放入公司会有相应的协议合同吗？

李志强：有，在合约上有监管的要求。

主持人（杨丽娜）：韦志军，您谈谈？
 
    
韦志军：资金监管这个问题现在被政府提上议事日程，强调有关资金监管的条例、规定，但是我印象中这个词最先被摆上桌面的不是从政府的文件上出来，而是我们企业、我们行业自律自发提出这样一个观点，大概是2005年7、8月份。我觉得是我们颇具前瞻性、责任感的品牌公司率先提出要求买卖双方把资金放到第三方或者银行、交易中心这样的帐号上，当时好像还引起过一些争论，但是现在几乎是没有任何一家公司对资金由第三方监管持反对意见了。

我觉得资金监管这个概念是继深圳市场不吃差价、不炒楼之后，又一次强有力规范市场的一个行为，深圳的三级市场之所以能够在全国，无论是从技术层面上、从人员基本素质上、从公司规模上，都能处于比较领先的位置上，是得益于我们行业有很多有识之士他们都能够在忙碌的日常工作之余能够非常勤奋的思考这个行业的未来，思考就会有结果。资金监管最终尘埃落定，应该是我们行业内有识之士不断思考、推进的结果。这是我对资金监管这个问题的一些认识。

刚才我记得主持人提到资金监管究竟对房价有没有影响，这两个问题好像稍微离得远了一点。究竟能推高房价还是拉低房价，我也不能一下子清楚。大体有这样一个分析：我认为一个健康的房地产市场价格应该是平稳、略有升幅，这是一个健康市场应有的特征。如果房地产市场跟股票市场一样大起大落的话，真不知道是不是世界末日了。如果资金监管成立的话，我认为有助于规范我们二手房市场走向健康、规范的形态。用三段论是不是推理，资金监管有助于房价平稳上扬的，我想是不是可以做这样一个推论。

大话经纪第十八期：两会后 发烧的深圳房价会降温吗？（现场图片）

搜房二手房集团深圳分公司常务副总经理 陈鹤

大话经纪第十八期：两会后 发烧的深圳房价会降温吗？

主持人（杨丽娜）：会减少吗？

 
    李志强：不同程度的一个阻碍。说得比较通俗一点，本来可以做更多的，但是强征个税后，由于需要估价。现在房地产一天一个价，国土局的过户也是一天一个价，有时候对税费拿捏不太准确，作为我们服务业主，也不能很准确的将价格告诉业主，所以希望运作的更加规范。
 
    
陈钢锋：中国人的关键赚了钱，不纳税是最好的，但是在全球来说，基本上发达国家个税是一种很普遍的现象。包括我们的业主，我就是一个实收价，什么费用我都不出。如果这次强征个税的话，肯定又把我们楼价抬高了。这样的话，这个政策性的东西会不会是一个负担，很难说。

另外，市场上出现一个供求的状态。因为前两天营业税的加税就体现了所有业主房价都是加在营业税上面，就是说买方向卖方支付营业税。如果这次加个税的话，很显然我们业主也是一样会实收，这样可能会加在房价上了。我说得最主要的是这一点。

 
    
高雄武：补充几点个人看法：第一，个人所得税在房地产交易的环节当中的确根本就不是一个新的税种。这个税种一直是存在的。只不过一旦特定的时期，政府免征而已。

第二个话题，通过去年、两年两次的追加营业税，从免征到恢复，从恢复以后的两年追加到五年，事实市场的反映告诉我们一个结论，这个税种毫无例外的卖方都没有接受，而是完全的专家给买方。

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05年、06年我们深圳楼价增长的一部分很大部分是进入国家的口袋，就是营业税这部分。按照营业税5.1%的比例，其中深圳房价有相当一部分放在这里面，这是一个事实。第三点，这个个税无论征还是不征，还是一个怎么征法，国家税收需要开征，这是很正常的。关键是怎么一个征法。比如刚才提到在龙岗做试点，事实上龙岗那个不叫试点，龙岗特别是布吉片区一直是这么征的，你政府恢复以前也好、没有恢复也好，我一直是这么征的，只不过前几年比较松一点，有时候征、有时候不征。所以无论消费者也好、业内人也好最关注的就是怎么征法。同样的一个花园，今天去给的估价跟明天去给的估价不一样，上午去和下午去的估价不一样，这是一个事实，所以我们更关心的是政府征收过程中操作的规范性。我们通俗的说法，我想不需要说得太深，任何的游戏规则都是要先把奖惩标准建立好再开始比赛，但是我们实际征收过程中，至少在龙岗布吉片区这么多年一直是这样，我们作为业内希望政府如果实施的话，可以作为一个考量。
 
    
另外，针对现在已经被市场自然净化的，房价推高到一定程度的房子，原价特别低的房子怎么征法。比如说90年以前的这些房子，原价非常之低，如果这种情况完全按照销售差额，来按照既有的个人所得税税率来征收的话，将影响将会非常大，目前我没有看到卖方心里有妥协的概念。3月份整个二手房交易量、面积、金额，我不知道我们媒体这块是否了解，这个量相对是比较可怕的，出乎很多人意料的。阳历3月份这种量的放大是很可怕的，为什么？我们许许多多的消费者、买房者、准买房者开始有一个焦虑的心态在里面，为什么焦虑？前面两次营业税征收，卖方是没有买单的，全部是买房者买单，今年个人所得税一旦再出台，卖方同样不去买单，又变成买方买单，我得赶紧去买。这种心理预期因素导致3月份成交急剧放大，这是一个相当大的原因。如果说本身税收可以起到一些抑制作用，但是对于实际所造成的结果，我想前面几次营业税的征收令到大家心里面都是有一点惶恐，一旦出现卖方心态非常强劲，他看到整个中国大的经济环境，如果卖方一样是不买单，又会推高房价，是这样一个结果，而不是起到政府期望的平抑房价的结果。事实上去年就一个观望期，但是那个观望期很快就跳出来了，这次个税会不会出现同样的情况，我们只能拭目以待了。我个人理解，对交易量短期会减少，但是是短期的。如果说整个这种交易长时间的陷入一种观望期的话，那恐怕殃及的不仅仅是三级市场二手房交易这块，无论普通市民、业内人士或者政府，他对我们整个行业平稳发展并没有好处。如果一旦这种短期的观望期短期就结束了，再进行反弹的话，毫无疑问他会推高房价，因为多出来的这部分税费又转嫁到买方身上，购房成本又会增加。其实真正影响的是人们心理的预期，我们很多购房者会考虑，现在政府力度比较大，会不会造成一个拐点出现，会不会造成房价降低，我想这种心理预期存在的无论理论基础还是现实实际情况，还不是特别的高。我看到邀请函上还有一个话题，深圳房价是怎么上去的，我们待会儿再聊。关于个税，我就谈这么多。

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中原地产龙华坂田区区域总经理 李志强

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主持人（杨丽娜）：现在舆论上还有这样一种说法，个人所得税一旦强征的话，有可能引起另外一种情况，二手房大量抛售。因为另一方面也相当于加大了投资客的成本。 
    
高雄武：我可以很负责任的讲，我们现在比较占主流的预测，6月份前后，截至今天为止，还有2个月，如果7月1号，就是3个月交易周期，目前为止我们还没有看到投资客大量抛售的迹象。我可以很负责任的这样讲。当然他们囤积的计划可能会发生一点变化。

其二，在二手房投资领域里，更多的、更大的占到比例的，我说这个大的比例不光是个数，而是他们的量，我手里拿的房屋面积、房屋套数，更大的是在新房量上。开发商第一次发售的，这个才是大的比例。业内的人士可能会更加清楚一点，因为这个获利更为可观。经过两轮洗礼之后，三级市场二手房交易里面，小型的、散户基本已经被震荡得差不多了，从人数上、批次上有很大的减少。剩下的相对是大资金一点的，他们的抗风险能力我想不会因为预期的6、7月份就会惊慌抛售，到目前还没有这个影响。

因此我个人也蛮有一点顾虑和担忧，这样的税费征收，房价如果再上去，因为我也是普通市民，我也需要购房的，所以这一点我也挺顾虑的。征与不征不最主要的，最主要的是怎么征。比如我们很明确，我有一个事先的标准给到你，作为买方也好、卖方也好，可以根据收入情况做出安排来，怕就怕没有办法核算、没有预期。税种的征收我想更大的是一种心理预期。

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