主题：深莞惠房地产形势如何，专家帮您做研判

 深圳楼市：2015年，全年成交新房（住宅）666万平米、6.6万套、总金额2226亿、均价3.3万/平米，同比分别增长65%、59%、130%、39%；2016年1-5月，深圳新房成交207万平方米、2万套、1008亿、均价4.87万/平米，同比分别下降13%、下降18%、增长56%、增长79%。

东莞楼市：2015年，全市成交新房992万平方米、8.8万套、972亿、均价9803元/平米，同比分别增长75%、73%、87%、7%；2016年1-5月，东莞新房成交450万平米、4万套、555亿、均价12331元/平米，分别增长51%、54%、102%、33%。 

惠州楼市：2015年，全市新房成交1275万平方米，12.7万套、784亿、均价6147元/平米，同比分别增长38%、33%、40%、1.5%；2016年1-5月，惠州成交新房767万平米、7.6万套、544亿、均价7094元/平米，同比分别增长108%、111%、149%、20%。

那么，问题来了：深莞惠三城楼市下步将会怎么走？是高位盘整，还是上涨中继？哪上些楼盘会涨的更好？且看世联行董事长陈劲松如何研判。

      深莞惠城市之间房地产市场是互补的，以2016年1-5月房地产成交数据为例，深圳成交207万平米，下降13%，成交2万套，下降20%，总成交额1008亿，增49%，新房总销售面积和销售套数均在下降。相反，东莞1月-5月，新房销售总量450万平，同比增51%，销售套数4万套，同增54%，总成交额555亿，增100%多。惠州1-5月，新房销售总量767万平，销售套数7.6万套，总成交额为544亿，均价7094元/平米均价7094元/平米同比分别增长108%、111%、149%。

    深圳新房总销售面积和套数均在下降，但总销售额在暴涨，这说明房价在暴涨，同时，均价已逼近5万每平，同比增涨79%。预计今年深圳新房销售套数会下降到5万套左右。东莞、惠州新房成交量是深圳的两倍，溢出效应和同城化效应已经有所表现。深莞惠轨道交通的预期会使得都市圈同城效应更加明显。在全国去库存的大背景下，珠三角却一片兴旺。今年1-5月，莞惠房价分别上涨30%和20%，上涨明显，同城化效应加速呈现。

二、城市发展的未来

    用一线二线来划分城市已经过时了，按照国际城市社会学的划分，我们将城市分为：总部城市、创新中心、商贸中心、模块生产中心、休闲中心。

城市的本质，是财富的增长源泉

       当一切都越来越具有流动性时，城市的角色定位变得越来越重要。每一类型的城市在国家和国际财富增长中处在不同的地位，将给生活于其中的人带来完全不同的物质和社会影响。

城市分类可以用三个主要指标来判断

市场开放度

财富密集度

产业聚集度

城市是因各种资源（人才、资金、技术等）汇聚，而产生的创新推动了经济增长。因此，我们从三个角度（市场开放度、资本聚集度、产业聚集度）来对城市的定位进行分类：

不同的城市类型决定了房价构成的基本因素，总部城市和创新中心，房价和本地人的收入越来越脱钩，而且有加速趋势，高房价就是财富不平衡的表现。

（一）总部城市
总部城市以拥有公司控制和协调特有的活动，作为城市经济增长的一部分；金融业、信息加工业和其他生产者服务业蓬勃发展、工作数量不断上升，重工业占比呈现下降态势。

国际总部城市：纽约、伦敦、东京、新加坡、香港

（二）创新中心

创新型城市中，私营企业、政府及非营利机构进行的研究和开发（活动）高居产品周期顶部。这一类型的城市，通过不断进行技术革新，新兴产业持续壮大，创新型企业应运而生。

国际创新中心：硅谷

对于总部城市和创新中心而言，世界性资本、本外地资本、当地高收入阶层等因素造就了有别于其它城市的强劲需求，在供给不足的情况下，体现为房价的极具膨胀。

（三）商贸中心

商贸中心拥有港口、铁路等连接其他地区的区位和交通优势，为进出口、销售和配送货物起到贸易中心和金融中心的作用，也成为国内的商业贸易集散地。

国际贸易转口港城市：圣迭亚

商贸中心的代表城市：广州、天津

（四）模块生产中心

模块生产地区因承担经济增长中的某一模块功能而获得发展机会，相比于政府主导下大而全的城市定位，市场机制下小而集中、形成不同产业主题的聚集，所获得的经济利益和经营效率更优。

国际模块生产中心：底特律

对比长三角和珠三角城市群，长三角城市的同构现象严重，城市之间产业相似度高，虽然轨道交通使长三角整体发展不错，但是极化现象比较严重。

相反，珠三角城市群同时拥有总部、创新中心、商贸中心、模块生产中心和休闲中心，珠三角城市群正在进行内部的分工、协作和聚集，城市之间形成互补，这就是我们看好珠三角的原因。

（五）休闲城市

休闲城市一般处于边缘化的地位，具备良好的自然环境和宜人的气候条件，并有相应的吸引度假人口或退休人口的良好服务和酒店、公寓等硬件配套。

国际退休城市/休闲城市：

圣彼得斯堡（位于佛罗里达州西部）

国内典型的休闲城市：

•  三亚    •  昆明

•  桂林    •  珠海

根据城市类型的不同，房地产市场已经分化为国际型市场和本地化市场，国际型市场的房价随着时间的推移不断上涨，而本地化市场的房价则相对稳定，有时还会下跌。

总部城市以及创新中心，房价和本地人的收入越来越脱钩，从去年开始到现在，深圳房价的表现说明了这一点。

三、房价、收入与财富

不同的城市类型

决定了人和财富的来源完全不同

根据城市类型的不同，房地产市场已经分化为国际型市场和本地化市场。国际型市场的房价随着时间推移不断增加，而本地化市场的房价则相对稳定，有时还会下跌。

对于总部城市、创新中心而言：

①世界性资本

②本外地投资者

③当地高收入阶层

以上因素，共同造就了人们对于房产有别于其他类型城市的强劲需求；在供给能力不足的情况下，需求结果体现为房价的急剧膨胀。

创新中心：深圳的房价

2015年以后，深圳300万以下的新房，在总成交中的占比，从超过8成跌至3成以下；相比之下，千万以上的豪宅占比，从2015年以前的2%，骤升至1成以上。