主题：刚需户型哪家强 货比三家再买房 深圳主流刚需盘面面观

俗话说，去不去，看位置；行不行，看户型！户型的重要性自是不言而喻，那什么是好户型？南北通透、格局方正、卧室朝南、高拓实用、动静分区、干湿分离、大客厅大阳台。。。最好还是闹中取静，面朝大海。当然这些都是理想中的户型元素，现实怎样，本帖来说说户型，鉴于近期大家对89平户型关注较多，想大家所想，罗列出了深圳目前在售89平户型对比分析，供大家参考探讨。

在70/90政策影响下，89平基本上是标配户型，根据项目不同定位，有一房两房，也有三房四房甚至五房。统计出全市在售项目有89平左右户型近60个，基本上囊括所有在售项目。有必要说明的是表格中的得房率部分为估算，与实际得房率会稍有出入，另外价格为项目均价，部分未开盘项目为参考均价，表格中的89平户型选的是项目中分布最广泛的代表户型。

从总价来看，目前在售新房中89平户型总价都超过了200万，整体大致分为三个段位，200-300万项目、300-400万项目以及400万以上项目。从区域分布来看，龙岗的供应量占了近一半，其次是宝安、龙华、南山，其它区域项目少，原因是片区本身供应量一直不大。

先来看总价在200-300万区间段的项目表，除了宝安、龙华、盐田、大鹏各有零星的几个项目外，其余项目均位于龙岗，单价范围在2.5-3.5万，首付门槛在100万以下，区间在70-90万左右，比较典型的刚需价位，平常咨询也较多。

从综合性价比来分析，这个总价区间推荐锦荟PARK、四海锦园、中粮凤凰里、观壹城、松河瑞园、壹锦园和麓园这几个项目。其它项目也各有优劣：比如璞岸属于度假型物业，景观好赠送高；宏发世纪城2区域性地铁口标杆综合体，生活工作圈在当地的完全可以考虑；荣德国际地铁口商业综合体，不限购不限贷商务公寓类型等，大家可根据自身情况作相应选择。

为什么推荐这几个项目，说说自己的看法。

四海锦园，原花半里开发后被华侨城收购，赶上平湖发展快车道，区域交通规划较好，10号线已经动工（项目近华南城地铁站），平湖火车站改造中，远期有17、18、深惠城际线连接，现有的四条高（快）速路接驳深圳各区。

项目所处区域内位置也不错，位于华南城北面，享受华南城商业配套，户型方正，得房率较高，开盘2.65万的均价相较于同片区尾盘在售的熙璟城价格低近5000一平，加上赠送，套内建筑面积单价仅2.5万，性价比高，不过现状的周边环境和公共交通有待改善，目前推出的住宅部分已经售罄，后期将推LOFT商住公寓252套，49-70平方米，4.5/5.1层高，70年产权不限购不限贷，预计明年1月开放样板间，开盘时间待定。

松河瑞园，位于深圳西北一隅，片区关注度本不高，但依托地铁11号线，价值逐渐被挖掘和认可，加上出色的户型，推荐户型中得房率最高，89平四房两卫客厅开间达3.9米，开盘均价2.8万，但套内建筑面积单价仅2.4万，另外，区域内供应量少，需求大，同期的联投东方开盘日光，松河自是一房难求。本周末加推E座同样高拓的76-92平三到四房商务公寓，70年产权不限购不限贷。

麓园和壹锦园，龙中临近的两个项目，推荐理由除了片区居住环境较好外，另外一个就是学位预期较好，目前都是深圳中学龙岗初级中学学区，户型实用率都较高，特别是壹锦园达到114%，适合需要兼顾环境和学位的刚需置业者。

观壹城和观澜汇，观澜片区今年的新盘是遍地开花，基本上是出来一个消灭一个，区域市场不仅仅由本地改善群支撑，已有更多的外溢需求进场，观壹城位于观澜老城，30万平综合体，自带6万平商业，距离目前最大型的商业综合体观澜湖新城与观壹城的距离仅1.2公里，商圈优势明显，属于4号线延长线地铁周边物业，目前片区民房较多，交通环境较差，不过周边规划有大量旧改。89平户型一般，赠送不多，相较于推荐的其它项目来说，得房率偏低，不到三万的价格很有优势。首批售罄，即将加推，目前VIP登记中。

观澜汇作为观澜首个百万综合体，一开营销营销中心便受到了热捧，有网友抱怨说第一次看个沙盘还要排长队等，不过从放风价3.2万来说，项目还是很有投资潜力的，4号延长线地铁上盖物业，分三期开发，自带12万平购物中心及配套幼儿园、九年一贯制学校，综合素质较高，如果放风价开盘，场面估计会是壹城开盘再现。

锦荟PARK，三号线六约站地铁上盖物业，60万平综合体，自带5.2万平集中商业，毗邻3.5万平体育公园。临近的麟恒中心广场同面积段户型达3.8万，而锦荟以2.8万的价格开盘可谓是良心价，不过首推的单位仅剩下大面积的143平户型在售，均价3万。

中粮凤凰里，位于福永西部片区，类似松河瑞园，此前片区一直沉寂，同样是借11号线东风，关注度非常高，开盘日光。距离塘尾站800米左右，可快速到达前海及市区各个商务核心就业区域，且依托立新湖片区和周边旧改规划，3.3万的均价开盘相对福永东部片区的4万+的怀德峰景性价比高不少，周边民房工厂多，配套不完善，户型一般，但楼间距较大，容积率较低，居住较舒适。

到总价400万以上这个区间，地域分布就明显转向，前面供应量集中的龙岗到这个价格段仅有一个项目，龙华两个明星项目，外加碧海三个项目，其余主要还是集中在原关内，南山居多，项目定位多样，总价差较大，400~900万之间，单价4.5~9万。

说说几个关注度较高的项目吧，港铁天颂目前只剩下大户型在售，之前89平卖3.8万左右性价比还是不错，重点讲讲玖龙玺、银湖谷、宝能城、宏发前城这几个6+的项目。这几个项目都是区域标杆，价格自然也是领头羊，一个比一个贵，前天宏发前城开盘6.5万日光，价格体系有点被打乱，三观正在刷新中。。。

单从户型各项参数来看宝能城最优，玖龙玺次之，银湖谷次卧尺度偏小，拓展率都比较高，都做成了四房两卫，相对来说，宏发前城得房率较低为三房两卫，若按照套内建筑面积算，单价却是最高。

从四个项目开盘销量来看，玖龙玺两次开盘均日光，且第一次到第二次均价跳涨五千；银湖谷开盘几次基本也都售罄，剩余少量总价较高的大户型；宝能城首推的都是小户，价格高于预期，官方口径是去化八成；宏发前城昨日开盘推200余套89户型，日光。开盘销售情况一定程度上反应出置业者们对其价值的肯定，投资倾向较强，小户型更易脱销。

最后想说户型虽然重要，但还不是最重要的，最重要的是什么？补上俗话说的最后一句，定不定，看价格！看！价！格！似乎大家对价格接受度像是芝麻开花，快跟不上了。

最重要的是什么？ 是你得有钱！

为什么开发商都这么喜欢做89平的房子 

户型很重要 但是钱更重要 没有钱啥都别谈

好户型价格也高啊 谁不知道要选个好户型呢。。。

非常好！感谢！想问一下楼主：观澜哪个盘上学方便及较好一点？

89的两个开间的长阳台，宽度超过6.5m的只有佳华哦😊

南山 工作，到哪里能买到200w的3房？

 走107国道比较方便，不知有没有这样的房？