主题：福永片区利好不断 机场北片区刚需大盘面面观

怀德峰景是由本地土豪开发商打造，依托于福永千万级大城——怀德城，周围公园、图书馆和高尔夫球场环绕，可谓出则繁华，退则静谧。福永怀德城旧改总规划占地面积200万平米，建筑面积更高达1000万平米，更是福永第一家带12万㎡mall的综合体。

2014年12月怀德公元入市，福永千万级旧改怀德城便开始活跃在大家的视线里；2015年11月政府公布新建全球最大的国际会展中心，又一次让福永上了头条；片区新盘怀德峰景和中粮凤凰里将在12月份入市，将把福永的商品房市场推向新一轮的高潮。

福永片区分析

 福永作为深圳西部工业及经济重镇，依托山、海、湖的区位优势，海、陆、空的交通优势以及目前深圳一路由向西改向北的优势，发展可期。从居住角度考虑，短期来看，工业污染加上公共配套严重不足、城市面貌相对落后以及近机场有一定噪音影响，导致片区的宜居性会较差；长期来看，随着福永规划逐步落地和兑现，怀德峰景和中粮凤凰里等新盘陆续入市，将为片区带来更多宜居性强的高档商品住宅，经济发展面貌也将大为改观。

福永大事件

1、深圳机场双跑道，两起一降，开启24小时通关加快国际航线网络拓展；自11月12日起，深圳机场正式开始实施双跑道独立离场（向北）及目视进近试运行；所谓“两起”就是一跑道和二跑道可同时向北起飞，“一降” 应是由二跑道承担所有飞机由南向北的降落，如图，可以看出航道偏向海上，尽可能降低对福永居民区的影响。

2、地铁11号线已经准备就绪，2016年即可通车，连通前海、南山、福田等经济中心区，明显可感觉到前海、南山甚至福田的购买力会逐渐向西转移，前些年无人问津的福永、沙井和松岗，接下来可能会成为香饽饽。经过宝安老城区的轨道12号线已纳入市轨道交通四期建设规划，根据现有方案，全程沿地下方式敷设，起点海上世界，终点大空港（另一种说法是设置在松岗），定位为城市普速服务线路，建设时间还未确定。

3、大空港国际会展中心，深圳经贸信息委11月9日透露，在宝安区空港新城规划已久的深圳第二会展中心将于2016年开工建设，到2018年能够投入使用。明年开建的是项目一期工程，共30万平方米。第二会展中心规划建设总展览面积为50万平方米，建成后将超过德国汉诺威展览中心，成为全球最大的会展中心。会展经济的关联带动性非常强，将带动交通、旅游、酒店、餐饮、购物的发展，从而形成一条较长的“第三产业消费链”。

4、107国道宝安段禁行大货车，即市政化工作最快将于年底前实施，宝安将全面提升107国道功能和环境，推进轨道规划建设，提升常规公交，打造复合客运走廊；建设综合管廊，构建高效环保地下管网系统；提升沿线景观，优化交通与城市整体环境；引领产城联合发展，打造深圳西部黄金商务带。

5、千万级旧改怀德城，其规划有居住、商贸核心、国内公共服务中心、现代物流总部、家居博览中心五大功能区。

楼盘简介

项目名称：怀德峰景（怀德翠岗花园）

项目位置：深圳市宝安区福永怀德南路与翠岗西路交汇处

开 发 商：深圳市怀德房地产开发有限公司

物业公司：怀德物业

占地面积：19740.56㎡（南园）

建筑面积：116556.38㎡（南园）

产权年限：70年

物业类型：高层住宅

主推户型：86-143平3-4房 

容积率：3.0

绿化率：30%

梯户比：2梯3户 2梯4户 2梯5户

总房源：600套（南园）

车位数：1581个（南园）

车位比：2.65（南园）

装修标准：毛坯

来看看怀德峰景南园项目更详细的经济技术指标，有很多网友都对容积率很诧异，说建面116556.38÷19740.56的结果不是3.0呀，从表中可以看出其实有56267.75㎡的建面是不计入容积率。

2015年5月取得的建设工程规划许可证，怀德峰景社区分为南园和北园，目前在推的是南园，共600套。

再来看看土地使用年限，怀德峰景南园总的用地面积19740.56㎡，2014年新批的地，70年产权；同一天批的29475.87㎡的地用于怀德峰景北园的开发，北园暂时未推出，但现场可以看到快建好了。

现场工程牌可以看出，怀德峰景北园的总建筑面积为157774.85㎡，2016年下半年竣工。

户型点评

01户型 89㎡三房两厅一卫：

两梯五户，户型方正，西南朝向；

客厅出阳台，客厅、书房、主卧三开间正看中央园景；

C字形厨房连着生活阳台，使用方便；

三房仅一个公卫可能会使用紧张。

03户型 88㎡三房两厅一卫：

两梯五户，该户型西南（3栋、2栋）/东北（1栋）朝向；

双阳台设计，三面采光效果好；

客厅与餐厅舒适宽敞，90㎡以下户型里空间感最强；

最小的房间不足7㎡，仅能作为书房使用；

三房仅一个公卫可能会使用紧张。

04户型 89㎡三房两厅一卫：

两梯五户，该户型西南（3栋、2栋）/东北（1栋）朝向；

客厅、书房、次卧、主卧四开间同向采光，可看园林（2栋）或翠岗公园（1栋）；

三个房间面积均超过8㎡，非常实用；

单面采光，朝北的低楼层可能采光不足；

三房仅一个公卫可能会使用紧张。

08户型 86㎡三房两厅一卫：

两梯四户，户型方正，东南朝向；

公卫干湿分离，提高生活效率；

C字形厨房操作方便；

三房仅一个公卫可能会使用紧张；

低楼层南面有工业区影响视野和采光。

总体来看，90㎡以下的户型都被设计成了一卫，赠送面积方面不如前段时间开盘的松河瑞园和同区域的中粮凤凰里，凤凰里89㎡的三房户型都设计成了双卫。04户型设计成客厅和所有卧室四开间看翠岗公园，非常难得，所有的卧室都足够大，比较实用，算是小户型里面非常不错的户型。

楼王单位是1栋3单元，以大户为主，通透性佳，2梯3户，所以价格预测也会高于其他楼栋。

总结

1、价格需要开盘才能确定，可参考周边带园林的二手房价格3.5-4.2万元/㎡，预计总价在300-570万元之间。

2、项目整体分析

项目位于福永中心区，依托于千万级旧改项目——怀德城，另外还有大空港和新会展中心的规划利好；

低容率、大园林、带泳池、小高层住宅非常舒适，车位比1:2.6，车位非常充足，从居住角度来看非常不错；

周边环境优美，配套资源丰富，与翠岗公园、福永群众文化艺术馆仅一路之隔，不远处便有望牛亭公园、深圳航港高尔夫球场、万福广场等休闲文化和景观资源；

自带1800㎡社区商业，不远处有国惠康基本满足日常购物需求，远期有怀德城规划的12万㎡大型商业值得期待；

教育配套也算不错，福永小学和福永中学都是福永非常优秀的学校；

不足之处：

目前的公共交通比较薄弱，离11号线机场北站有一定的距离，远期的12号线怀德站具有不确定性；

项目赠送面积少，只有常规赠送，90㎡以下的户型只有一个卫生间；

南面有翠岗工业园区，可能会影响朝南户型的视野和采光；

3、置业建议

目前公共交通比较尴尬，加上项目本身定价不低，短期内收益可能有限，但随着旧改深入、轨道交通的完善和会展中心的影响力逐渐升级，项目的价值也会逐渐凸显，适合长期投资和刚需自住人群；

南面有工业区影响观景和采光，怀德峰景南园朝南的户型建议选择楼层较高的，5楼以上为佳。

现在这个环境，只能说刚需自住不适合。投资看长远，但是价格不低哇

真腻害 ！户型点评不错

没有去看过 太偏僻了

刚需大盘 多少钱一平啊 

现在这个环境，只能说刚需自住不适合。投资看长远，但是价格不低哇

附近的星航华府你怎么看，也算是一个综合体。十二三分钟能走到机场东地铁站

真是专业啊，想问下领航城还有投资价值吗？周边农民房挺多，也没有空地发展了，就交通还算可以。