主题：如果你是第一次置业，请一定要拜读下，不看会后悔！

本贴只主要针对于看房的细节做一些讨论。

本迷也是p民一枚，总结一些自己认可的观点。不做砖家论处。说错的地方当个反面教材， 请各位高手补充指正。 

地区发展和地域价值就不讨论了，仁者见仁智者见智，属于宏观概念，不做过多讨论。

在房价问题上个人认为降的可能性比较小。

朝向 正南，东南。多少有些争议，有说东南是最好的朝向，主要是风从东南方向来，通风更佳。朋友之间讨论结果也是大多喜欢正南， 几个高上大的非常坚定爱东南。   

试着解释一下。 如果是南北通透的户型，东南朝向更好一些，可以保证所有房间都有阳光照射。若是正南朝向朝北的房间会没有阳光。 虽有西晒，对于通透户型来说总比常年不见阳光要好些。尤其是北向经常会出现卫生间，厨房这样的功能区域。阳光照射有利于抑制细菌滋生。 

如果是非通透户型，选择正南比较好一些，东南的光线不差，但阳光照射强度稍有不足。   

1，通风通风，不通则无风。

2，空气流动需要有个停留的时间，开门穿堂小嗖风风的，关门就无风了。 

同样风力，正面迎风的不通透空间会形成相对均匀的风压，不利空气流动，室内比较闷，侧面吹来会形成压力差，从高压方向进入，低压方向排出，对非通透户型来说交换的效果要好一些。 如杯子里的异物，要从侧面吹更加容易一些。  从风玫瑰上看，正南风频率较少，所以说非通透情况下正南向是从通风、光照，各种情况中适应力最强的朝向。

主导风向与朝向夹角应在30-60度之间。从通风角度上，南向偏西30度的通风效果，都要比正东南要好一些。 

更加细致一点，考虑到前方楼体，若是正面主导风向前方还有一栋楼，即便是通透户型风也会被前方楼体阻挡，形成漩涡区，造成后排建筑无风。

 0度，（东南)   30度（南向偏东） 45度（正南）60度（南向偏西）

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容积率
在相同产品的条件下。一个楼盘的容积率很大程度上决定了楼盘的品质。不同产品的容积率要分开看。如果一个楼盘是3的容积率，产品定位在一房一厅。  那肯定是比同样容积率是3的大户型要来得稀缺（时尚空间，2.7）。 
若是容积率很高，还要走高品质，那就要往高和大走，缺少了花园绿树就来高空视野。当然超高层的建筑成本也相对会高。（东海国际，恒裕滨城二期，） 

在一块地上搭积木，是把积木往横了摆还是往高了摆的问题。

相同容积率下， 
高度低即意味着覆盖率高，使用率相对高，难以出现整体园林。
高度高即意味着覆盖率低，使用率相对低，通常较大围合园林。 

高度越高，投影就越远，相对对于楼间距与楼宇排布要求就越高。 
纯别墅可做到既可低矮建筑，又有园林水景，因为其容积率低到一定的程度。大多在0.5以下。

大户型最好买大户居多的社区，如果一个楼盘3/4为中小户，突然冒出来一个所谓的楼王，200多平， 人口密度高人均公共空间压缩，车位紧张，人员混杂流动性大，也许会有一点点优越感，但这种优越感在相对于纯大户的楼盘竞争力会不足。  

买别墅也最好买纯别墅小区，或者以别墅覆盖为主的小区，曾经在沙井看过一个楼盘，中间不伦不类放了4还是6栋套叠加单位，完全是被围观的赶脚，难以体现出它的价值。  别墅高层混合的楼盘， 同样容积率高层别墅混合和小高层小区相比，后者更好一点。

不宜过分迷恋高拓展高赠送，
虽说是送的，但面积不会骗人，送得越多，楼盘的实际容积率越高。 而且高赠送的楼盘会出现很多问题，如对视，遮挡，赠送面积不实用，两房改三四房的，公共资源迅速老化，电梯使用率过高等。  

也不要过分看分摊面积， 
1 分摊面积大部分是公用面积，公用面积舒适与否往往能直观决定楼盘的档次。这些都是靠公摊面积来支撑。如，宽敞的大堂，采光通风的电梯间。或者自然采光的消防通道等。 

2有双拼或者赠送的特征的楼盘，在验收之时会将分摊面积分离出来，造成分摊面积偏高。实际使用时这些面积是在“户内”。 赠送有区别，鄙人在这里造两个词“划入赠送”“搭建赠送”。  

自住条件更注重功能舒适。 要是投资多出一个房间比较容易成交，开发商都爱用这一招，即便是没了阳台，也要标榜这是3+1房。而档次比较高的更愿意去写南北双阳台或者大尺度开间一类的字眼，而不是房间多少。很多人也说过，宁少一房不少一卫。也是这个道理。  两言三语说不太清楚，最好还是结合实际情况和需求进行分析。 

经常听人说那种老小区的楼梯房有多好多好，其实未必。 

老小区的6层楼房没有电梯，大堂，等公共面积，可以得到更多的实用空间。但同时整个小区的覆盖率也比价高，虽然有着较高的使用率，却不容易做出整体园林。因建筑成本，开发商宁可将一层作为车库也不愿意挖地下停车场。小区路上停满了车，人车分流也非常困难。 小高层洋房在这点上相对平衡一些。 

楼栋排列。小区（此中所用描述词并非专业术语）
塔楼，板楼。不用多说，能选择板式的就选择板式的。 均好性好 

围合小区，（将花园用楼体围起来）花园大，大部分楼梯临路围合，繁忙道路容易受到噪音影响。某些位置楼间距略近，楼体视野遮挡，对地块形状要求较高，某些因地块形状不同，朝向有影响。（生活氛围较好，适合老人，热爱社区生活的人士） 

点式排列楼间距比较平均，视野比较少遮挡。光照少遮挡，几乎每栋楼每个角度都能收到光照。花园有点散。对楼间距要求稍高。（适合有景观资源，或密度稍高） 

可参看1866与水榭春天6的对比。

线型排列。朝向一致，适合南北通透户型，整体朝向好，因前后遮挡楼间距要求很高，不适合有景观资源的楼盘，花园比点式的好一些。外观比较死板。   （适合板式通透板式户型）

四、根据楼盘定位。 保证合理比例之下，房间越少则房间尺度越大品质越高。不同面积区间所用不同的标准。一房或者小两房户型，代表楼盘。花样年花郡，时尚空间。

89小三房，最容易出现赠送，对视现象最多。几乎无板楼。个别通透塔楼。户型要求，客厅开间3.8米为主流.   3.6米左右仅在可接受范围内。一般双卫浴 

在实用与舒适的取舍方面，万科的户型趋向于居家实用。
多出现干湿分区式卫生间，甚至三分离卫生间。一般三房四房这样单卫都可以满足其功能的需求。   

功能分区方面，是舍弃了“动静分区”“卧室私密度”这样的舒适条件，选择减少走廊，提高实用和采光的设计。 

功能实用。
干湿分离卫生间， 干湿分离卫生间比较节约面积，
走坡式布局，对于三口之家影响并不大。对称布局的三房，对于三口之家来说是很不错的。
落地飘窗可以增加赠送面积。 

舒适属性
动静分区偏向于舒适属性，主要是保证区域不干扰，大户型比较依赖。景观住宅，大户型都用凸窗，比较少有落地飘窗。更加注重室内的采光和空间感。

四、细节。 
生活阳台，
生活阳台的面积对比大小是1与2的区别，但是有何无就是0和1的区别。这样一个小小的生活阳台在实际生活中的作用远超想象。  

阳台，与外界联系的唯一区域，担负晾晒，储物，休闲，等居家生活非常重要的功能。 

突出阳台传统的阳台通风效果最佳，视野宽广。但防风能力相对较差，遇到台风天衣服会被吹走。 

嵌入式阳台，
由承重墙延伸至外。超高层因平衡因素基本都如此。部分可根据需要封起来做房间。防风性能好。任凭它狂风暴雨，衣物也只是轻蔑一晃而已。 缺点是通风采光性能相对要弱一些，视野不够宽广。 

错层阳台，
最大优点是不计面积。很多超大阳台都是以错层阳台体现。 分基数偶数层，会出现不同层数阳台出处不一，有的从客厅出，有的从卧室出。大部分需搭建花架来增加与上层住户的私密度，还有接纳上层凋落物的可能，楼上的内衣物件吹落到你家阳台上引起的误会可不是闹着玩的。  

入户花园：入户花园的实用性很高，大多存在于大户型，无生活阳台可代替生活阳台。对于89户型来起到的通风作用不容小觑， 既能保证隐私，又能获得较好的通风效果。   

位置，厨房洗手间最好不在南（迎风面），油烟气味随空气流动向相对位置，搞不好弄的一客厅的菜味不太舒服。

卧室，朝南的卧室越多越好。

凸窗与落地凸窗，落地凸窗小户型适合落地，大户型或者景观住宅适合凸窗。 落地凸窗与凸窗的采光效果与空间效果。 

噪音，

由道路宽度决定，最好不要在十字路口，红绿灯停车起步的噪音最大。其实深圳没有几个地段好的楼盘不受到噪音影响，没车没噪音相对来说也是商业跟不上的较差地段。 

能在好地段中又不受到噪音影响，那叫闹中取静，非常难得。