主题：深圳购房者二次置业远超首次置业 房贷新政产生巨大影响

从最新出炉的深圳楼市9月成交数据看，连续出台的宏观调控政策对深圳楼市影响很大，尤其是第二套住房房贷新政落地，有效地降低了房地产市场热度。专家表示，房贷新政不会是短期政策，体现了政府调整市场的决心，将极大地影响消费者对未来房价的预期。未来两年深圳楼市面临连续调整，调整的幅度可能还不小。

    房贷新政调控力度大

    回顾此前楼市上涨原因，中原地产的最新研究报告指出，除真正住房需求引发外，主要还是由旺盛的投资需求推动。虽然过往的调控政策不在少数，但金融系统的配套力度有限。例如，去年6月“九部委十五条”发布之际，银行反而推出了许多刺激消费的信贷产品，包括“循环贷”、“气球贷”、“随借随还”等。于是，在短短3个月的观望期后，楼市便迅速回升。

    但是，此番楼市调控针对性明显加强，房贷新政击中了楼市过热的要害，提高了金融机构的风险控制能力，且在保障自住需求的同时减少了投资性需求，因此对房地产市场的影响立竿见影。以近3个月的市场表现看，从7月银行收缩房贷开始，深圳二手市场交易面积便开始持续下滑，目前的交易量只有高峰时期的三分之一。二手房市场的观望气氛同样充斥一手房市场，新房交易量也出现大幅回落，且售价开始回调，甚至还出台了降价方案，这种情形在上半年难以想像。

   楼市观望心理加重

    中原地产深港研究中心总监张伟认为，若房贷新政得到严格执行，尤其是对于第二套住房的认定趋向严格，将对抑制过剩的投资需求起到决定性作用，深圳楼市方向有望就此得到扭转。

    他表示，在深圳，消费者购房选择银行按揭的比例约在9成，且二次置业者比例远远超过首次置业者，所以本地楼市对于贷款政策的变化表现得相当敏感。“提高第二套房首付，就意味着增加二次购房的现金量，增加投资者成本，让房地产市场降温。”以贷款60万元20年期为例，采用1.1倍利率与0.85％利率的月供差为718元。

    中原地产的研究报告预测，深圳房地产市场的观望心理将进一步加重，促使交易量进一步走低。对一手房而言，持续的低成交量无疑会影响地产商的现金流，加大其经营压力，而那些手中握有多套房产的投资者也会因出手困难而背负巨大的供楼压力。接下来，二手房评估系统也将出台，交易成本又将随之提高，加之90平方米以下房型逐月增多，也将对购买力形成考验。在金融、税收、行政多方力量的集中释放下，楼市和楼价将在未来两年面临连续调整，调整的幅度可能还不小。

    此外，全市二手房市场也并不明朗，政策调控力度越来越大，投资风险加大，不少投资客将逐步撤离，二手楼市仍处在调整阶段。在上述因素影响下，预计10月至11月间的二手房价将有2％~3％的回落。