主题：解密万达广场商业地产的核心竞争力

    万达集团从2005年开始致力于城市综合体的开发和研究，在5年的时间内不断探索创新、总结完善，已经渐渐形成了万达所独有的城市综合体开发模式。其实城市综合体本身并非万达独有的开发模式，是比较成熟的开发模式，从巴黎的拉德芳斯到北京的国贸，都是走的这一路线。现在全国很多开发商都在做城市综合体的开发，做得成功的并不多。很多人都会问，为什么万达的城市综合体能够独具魅力、所向披靡？万达城市综合体的核心竞争力到底在哪里，和其他地产商开发的城市综合体相比较，到底有什么不同呢？ 

一、高度占位，契合城市发展方向 

万达很多项目都在用两句广告语，一是“每座万达广场，每个城”，二是“万达所至，所在”。这两句广告语都形象说明了万达广场和城市间的紧密联系。万达城市综合体必然是代表着城市发展的方向，也是城市未来的所向。这里所说的契合城市发展，不单纯指城市规划形态的范畴，而是从区域建设、经济发展、民众需求、产业结构、交通规划等方面都高度契合。所以说万达的城市综合体其实已经远远超越了房地产开发的范畴。 

如北京CBD，万达进入开发时，还是极不成熟的区域，但是大北京构建CBD的概念已经清晰。区域产业结构的调整，催生了CBD万达广场这种以商务为核心的综合体。而宁波万达广场地处鄞州，为宁波除天一广场外的另一个重点打造的，商业成为了该区域的关键。我们在这些项目身上，都能够很清晰地看到城市发展的方向。 

这里我觉得可以用一个词来形容这种契合的感觉，叫“城市关键节点”。城市的经济、产业、消费、构架都沿着一个方向在发展，这个方向不是有型的方向，而是规律性的方向。万达的城市综合体就是正好占位在了这样的轨迹上，所以成功是必然的。很多城市综合体开发几年后还门可罗雀，其实就是没有把握住城市发展的命脉。好的城市综合体绝对不只是建筑综合体。

二、开发链环节的完美整合 

和传统房地产开发相比，城市综合体的开发具有更为复杂的延展环节。传统的物业管理被彻底颠覆，衍生成了商业的管理和运营，物业管理内容的比重已经比较轻了，而更重要的是如何很好管理商家、如何做推广和营销、如何进行业态的调整和搭配、如何旺场，这些都是传统地产商所根本不具备的能力。 

传统的开发——销售环节衍变成为了招商——设计——建设——持有——管理——运营。从选址到招商、开发、管理、运营，每个环节都有自己的特有。综观全国大小商业地产开发商，其中某个环节强的开发商可能不少，但是每个环节都强的开发商可能仅万达一家而已。

三、以商业为核心的多元化产业竞争 

多元化经营的话题一直争议不休，到底企业应不应该走多元化道路，企业的多元化道路如何走，这种讨论从来就没有平静过。万达曾经也走过多元化的道路，从酒业到出租车到足球，涉及的业态极其复杂。到后来万达开始逐渐收缩，基本整合到了商业地产上。我们注意到，这些行业之间基本没有什么联系，这种多元化没有将各种行业很好整合，虽然是规避行业风险的很好的办法，但是这种多元化也是极不稳定的，一旦某个行业不景气或者利润率太低就会被立即舍弃。 

万达现在又开始了新一轮多元化，这种多元化是以商业地产为核心的多元化。一切的行业都是为了更好服务自身的城市综合体，比如百货、影院、酒店等，都是万达城市综合体的重要业态组合。 

这种主要主力店同时也是企业主要支柱产业的模式，正是万达城市综合体最重要的核心。传统地产的单一开发模式使得他们基本不具备这样的产业结构，而要自己去整合这么多行业到建筑体里面，绝非易事。 

我认为，上述的这些核心竞争力正是万达城市综合体领先于其他企业的城市综合体的关键点，每一点都是其他企业所无法复制的。治大国若烹小鲜，看似平淡无奇，实则大奥秘深在其中。

  就一句话 舍得花钱

  万达现在就是摊子铺太大了

现在综合体竞争越来越激烈了