北站片区远景可期
或迎开发高潮
上述《规划》草案的出台，让火车北站片区迅速成为惠州近期楼市热点，规划覆盖范围内的楼盘开始借势。鸿威金都雅苑副总经理胡明海称，片区规划落地给了购房业主可期待的远景，这是最重要的。
但在业界观察人士看来，上述片区《规划》草案出台，对于楼盘的短期作用或只有概念。惠州世联行副总经理胡光宇受访时称，江北的发展往汝湖、博罗都不可取，只能选择惠州大道东侧，先科大道到铁路的一带，长远来看，对楼市提振作用比较明显，但问题是惠州城区供求依然失衡，“如果没有扎实的第三产业带来增量级的消费人口，定位为商贸服务业的城市副中心还是很难做起来。”
胡光宇预计，这一《规划》的出台，将带动火车北站片区的土地溢价能力显著增加，未来3到5年，片区可能迎来开发的批量周期，但在江北火车站的交通枢纽作用没有得到完全发挥前，对楼市影响有限。
一位要求匿名的开发商表示，火车北站片区虽然定位于商贸业，但现在还不具备做商贸的条件，基础设施、交通配套都缺失较多，“千万不要和莞惠城际轻轨一样，还没建好就开始炒，现在建好了房价还下降了。”
惠州合纵联行总经理彭斌也表达了相同看法，北站片区短期内要做成商贸中心，必须盘活周边土地，交通设施、基础配套到位，这需要时间，中长期来看，交通枢纽的完善可以承担起副中心的概念，“前提是以交通枢纽为中心，带来巨量消费人口，这一点在短期内无法完成。”
以莞惠城轨终点站和火车北站为核心片区，正式被定位为江北城市副中心。一周前，市住建局《惠州市火车站地区控制性详细规划及风貌设计》(草案)，确定火车北站片区将利用交通枢纽优势，在周边发展商贸服务业，突出综合商贸服务中心的地位。观察人士称，就现有的条件，即便交通枢纽中心确定，如果不能带来大量消费人口，对楼市短期利好有限，但中长期来说，交通枢纽带来的片区商贸发展，对片区土地溢价、楼市增值都有相当大的效果。
定位城市副中心
北站片区或告别脏乱差
通过惠州大道和江北连接的火车北站片区，并未在江北C B D的进程中得到任何眷顾，反而饱受莞惠城轨的施工之痛，被冠以脏、乱、差的称号，鸿威金都雅苑作为该片区在售的标志性项目，目前售价仍低于5年前开盘价。
随着江北城市副中心地位的确立，这一局面或将发生质变。控规草案明确指出，该区域将结合火车站、江北客运中心站及城际轨道站等区位优势，发展为区域级的主要综合交通枢纽和重要物流仓储基地，以交通集散、商贸物流和居住为主要职能，形成多元化的产业布局进而形成江北地区城市副中心的城市职能属性。
莞惠城轨施工已接近尾声，其融合火车北站、城轨地铁站以及江北客运中心也正在规划建设中，惠州市住建局相关负责人介绍称，广州、深圳乃至内陆的武汉、郑州等城市都有成功的案例可循，形成“火车商业带”，在市政府周围形成中心地带的基础上，将该片区定位在江北地区城市副中心。
《规划》草案明确江北副中心区域范围是金龙大道、三环路、惠州大道、经五路、金石西二路和北环大道围合区域。规划中，区域土地作为布局商贸、物流，以及住宅开发等产业的先决条件受到重视，但并没有具体时间表。