主题：回顾2015年深圳楼市 2016还要在危机中前行啊

2016年房价预测：去库存水漫深圳、高房价外溢周边，深圳楼市危机中前行

2015年马上过去，这一年的楼市波澜壮阔来形容。

提到2015，不得不提2014年930新政，从2010年开始执行四年之久限贷政策正式放松，二次置业者蠢蠢欲动，笔者在分别于930后，2015年初，7月初、10月初发帖预测后续房价发展，基本幸运的言中。回顾一下当时的情况：

（930）央行新政对于房价走势的影响

原文回帖中的一段内容：“虽然央行新政深圳的细则未出，但市场回暖已经是肯定的；在盛宴落幕9月后的最后一天，央行新政出台，释放市场需求，北上广深等一线城市的市场回暖趋势已定，反而对于二三线市场的影响有限，楼市在盛宴落幕9个月后，序幕又徐徐拉开，短期回暖，以现在为基数，到年底房价变动在10%左右的可能比较大！”

当时楼市确实回暖价格逐步上升。

2015年房地产预测——宽松环境、片区分化（年初时发表）：

“一、2015年二、三线城市的房价会继续低迷，而京沪深等一线城市及一些热点地区房价将走强，这是全国范围内的分化；

二、深圳会出现片区分化，前海周边还是最热的区域，预计房价涨幅将超过20%，龙华将成为承接关内产业转移的最大受益区域，房价涨幅会超过15%，因汽车限牌的影响房价已经高企的中心商业区、产业集中区、地铁沿线的房价也会有较大上涨幅度（15%左右），学位房也会进一步体现价值。

三、其他片区，无地铁、无商业、无产业的片区的房价涨幅会比较有限。”

实际房价在上半年涨幅已达50%，涨幅之大的确出乎“人”的预料，我只能预测涨，无法预计半年即超过了50%的涨幅，当然330新政推波助澜，预期已经改变，经过实践检验，笔者充分认识到半年上涨50%的合理性，并在以后陆续的发帖中阐述了这一观点，“上半年的飙涨是限贷解除后所释放出的需求的合理反应”

7月初股灾发生，对楼市前景的悲观情绪蔓延，当时我正在准备发帖预测下半年楼市发展，因股灾的不确定性等待了几天，发布了

“股灾之际”预测2015年楼市下半场升幅超过15%

内容摘要：

 二、2015楼市的现在（7月1日-9月1日），经过上半年的大幅上涨，银行贷款额度已经短缺，加上股灾的影响，这两个月房价会平稳，房源增加，房价可能会出现5%左右的议价空间，这时可选的房源户型都在增加，买家有更多的主动选择机会。

三．2015楼市的未来，  从国家政策层面，股灾已形成，救市在艰难进行中，救市的同时，更需注意楼市的发展，房地产对经济的带动作用显著，在救股市艰难的情况下，一定会极力稳住全国的楼市，从目前形势出发，贷款不会进一步收紧，所以下半年楼市会稳固，股灾之前预计会有超过30%的上涨幅度，既然发生了股灾打个对折，至少会有15%的升幅可能会超过20%。“

楼市的发展确实出现了小幅调整，但并未形成很多人预计的大幅下跌或者崩盘，基于7-9月的楼市基本稳定的情况，笔者有信心“山重水复疑无路”已经过去，年底会迎来“柳暗花明又一村”，于是又发一贴

“山重水复疑无路、柳暗花明又一村”分享深圳楼市的几个观点

“十、今年后三个月，深圳楼市总体平稳，稳中上升，片区继续分化，上半年热点片区前海、龙华横盘到年底上升幅度会相对较小，而其他成熟中心区域、优质学位领涨，偏远片区涨幅较小的也会补涨，待上述区域补涨到位后（3-6个月），3-6个月后热点片区会继续领涨，相对7月股灾初发生时的“山重水复疑无路”，现在应该是期待的是“柳暗花明又一村”，楼市到年底总体平均价格相对6月会上升10%以上”

到11月中旬楼市成交回升确定，笋盘被消化，房价开始涨直至今日。

回顾2014930后的楼市发展，为了更准确的预计未来的楼市发展方向

二、房价走势的主要影响因素，长周期与短周期

三、去库存水漫深圳，深圳房价危机中前行。

概要：

国家层面的政策“去库存”，想尽各种办法达到去而、三线库存，无论任何办法有两个基本政策是确定的，1、贷款会继续宽松；

2、减税政策会全国通用，无论营业税还是个人所得税的调整都会使深圳受益。

在去库存政策影响之下，货币之水一定会漫到深圳，深圳房价在2016年上半年涨幅将会超过15%，热点片区会出现领涨，哪里是热点请看2015年预测贴。

2016年是危机四伏的一年，危机主要来源：

1、 内部：去产能转型带来的经济衰退是否会得到改善，去库存能否成功，经济能否继续进入上升通道，如果国内的大的基本面不好，将会拖累深圳房价的进一步发展，这影响基本会在上半年明朗。

2、外部，美国经济回升，美元强势，中国加入SDR，貌似可以输出通胀了，但能否成功有待检验，风险在于人民币对美元的贬值程度。

基于以上风险，上半年房价涨幅不超过30%的情况下，风险不会太大，如果涨幅过高会存在危险。

四、高房价外溢周边，哪里最适合投资。

深圳的周边就是东莞和惠州，从哪里外溢？抓住两个中心，深圳中心也就是福田CBD，前海中心包含后海、前海、宝中，到达这两个中心最便利的周边受外溢的影响最强，简单说东莞强于惠州，惠州新房价格貌似上升，但新房体量过大，3年内收益变现很困难，所以推荐东莞临深片区，东莞离两个中心较近，环境较好的区域。

总而言之，2016年深圳楼市还要在危机中前行！！

在去库存政策影响之下，货币之水一定会漫到深圳，深圳房价在2016年上半年涨幅将会超过15%，热点片区会出现领涨，哪里是热点请看2015年唐老鸭的预测贴。

热点是前海和龙华吗？

在目前高位的基础上15%的涨幅，也不少了

我感觉新安老校区到明年上半年房价低于4W的会绝迹

这一年 深圳楼市涨的太恐怖啊

啊啊啊  2016还要涨价吗 

恩  2015终于结束了 唉