主题：看房小记：奥宸·观壹城配套户型全赏析，开盘在即，认筹倒计时！

2015年的观澜，新盘遍地开花。从西至东，分别有万科九龙山、珑门、华盛观荟、陶润懿峰  、深业泰然玫瑰苑、金地鹭湖1号  ，观澜新品奥宸·观壹城。预计月底入市。。。

新盘在观澜多点击破，一改此前边缘地区的刻板印象，区域市场不仅仅由本地改善群支撑，已有更多的外溢需求进场，成搅热棒。

那么，若要说个观澜火热的理由，也许就四个字，“逼不得已”。

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观澜境域辽阔，城区发展不均，其新兴城区观湖街道有较高的溢价，其余片区的差价并不突出，并没有反映出片区的发展潜力。

以下表格是观澜近期入市的项目一览，均价以在售单元为准。

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观澜目前最大型的商业综合体观澜湖新城与观壹城的距离仅1.2公里，其集中型商业MH mall已于今年9月25日试业，两期总建面达到22万平方米，与深圳万象城相当，商业定位与宝能太古城相当，娱乐+快时尚+大比例餐饮。

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相对于万科九龙山、珑门、金地鹭湖1号等新盘，在商业配套这块，观壹城的优势比较明显。

此外，项目自身也是综合体，2 栋商业楼（公寓）、11 座住宅楼、1 栋幼儿园。

还规划有6万平的商业（其中1号有近4万平集中型商业：宸悦空间），打造社区型商业，完全能满足项目的配套需求。

目前kfs的宣传口径，说是引入了华润万家和博纳影院两大主力店。

轨道交通方面，珑门则比不上了。按照规划，在项目附近的观澜大道上，龙华线北延段设有松元厦站，约500m的步行距离。龙华线北延将设6个站，按照目前运力来说，越往后，越易上车。随观澜及清湖站附近多个项目相继入伙，目前龙华站的童鞋，都表示难有舒适的容身之处。

龙华线北延属于三期后补项目，年中计划2020年通车，尚未有更确切信息。

另，最近新闻报道中放出了四期计划里示意图，出现了“中轴线”，改线是龙华新区近几年极力推崇的新规划线路，以缓解龙华线的运营压力，按照改图示意，约莫会在松元厦或其附近与龙华线交汇换乘。

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同商业配套一样，观壹城的教育配套与项目距离接近。按照学区划分，属于振能小学观澜中学的学区。观澜的学校没什么特突出的地方。标榜百年老校，并不会给其应试教育这环加分，出成绩才是时下主旋律嘛。

整体来说，观澜中学逊于观澜二中，振能小学主要生源是松元厦社区，学校看师资，还得看生源，学区不是选择该项目的着力点。

占地面积：44365平方米

建筑面积：300000平方米

项目共分为三个地块。

1号地块是由1栋21层精装商务公寓，其余为住宅及保障性人才住房，以及近4万平的shoppingmall组成；

2号地块有1栋复式公寓，38-80平loft公寓，全部精装修，不限购不限贷；

3号地块，为商品房，4栋7座高层住宅产品，主推69-148平2-4房。

住宅部分：

容积率：5.06

房源数：1040户，33~34层，2梯5户。

交房标准：毛坯交房

项目共1812个车位（全地下）

出入口设置：在向西路设置1 个、在新围仔路设置2 个车行出入口。大布东路设置住宅入户入口。

户型。

下图为3号地块商品住宅部分，含12班幼儿园。

4栋共7座，每座为品字结构，均为2梯5户设置。

主推户型为70平2房、78-89平3房、107-134平4房。

89平及以下户型占比约75%。大户为107㎡、131㎡及134㎡三种选择。

130+㎡大户型位于3栋和4栋，但仅有2条腿，约64户。

大多户型朝南，朝北可远观高尔夫球场，周边建筑不高，视野广。但1栋位于项目南侧，朝北的视野会受到其它楼栋遮挡。

1栋和2栋70-79㎡户型分布一致，这2栋里89平的有2钟户型可选。从塔楼分布来说，2栋优于1栋。3栋和4栋有2钟户型可选，所以89平共有4套户型。

先对比这几套89平户型。




大致归类分为竖厅和横厅。

竖厅的2套，整体格局一致，最显眼的区别是，主卧是否带卫生间。由于主卧从客厅入门，主卧套间的卫生间直接影响客厅的结构，导致3栋、4栋A/B座02 \ 3栋、4栋B座03的客厅采光面仅为3.2m，采光面收缩，户型深处的餐厅采光效果自然会差一些。整体开间也稍小些，但问题不大。

主卧空间，除卫生间后，实际使用面积，4栋A座03户型也要宽敞得多，约有15㎡，带卫生间的约为10㎡。其它2间卧室的实用率大抵相当。



主要看家庭需求，与父母居住，双卫生间则有更多考虑。配置1个卫生间的89平户型，也就一条腿，约34套。考虑到后期二手房的售价，双卫生间相比单卫生间，溢价率会高些。更何况3房2厅1卫，还有79平产品可替代。