主题：深圳的小产权房能不能买？你要知道这四个风险

japwm527916

发表于2016-11-17

深圳的商品房价越来越贵，很多工薪阶级难以接受，自然将视线转移到小产权房，试图用较低的成本给老婆孩子一个家，除了自住的需求外，很多的人也关注到小产权房，因为很多小产权房子的价格只有周边商品房价格的1/3-1/2，但是房租相差却没有那么大，从租售比来看小产权房似乎存在一定的价值。

小产权房又称农民房，简单的说，是由农民在集体土地上自建或者集资合建的房子。在深圳大多数小产权房是用来出租，房租金成了普通工薪一族的居住地；窗口对窗口，阳台对阳台，间隔距离窄到从自己房间可以伸手到别人的房间（所谓的握手楼），卫生间这边的男人偷窥隔壁美女冲凉，也是常有的事情，所以它不仅私密性差，而且还很不安全。但是，除了众多农民自建的小产权房外，也有一些开发商跟村委合建的小产权房，这种房子有的跟花园小区相差不大，有地下车库，也有绿化休闲空间，居住环境其实还不错。

那么，小产权房到底能不能买呢？小产权的很明显，那就是价格。那小产权的缺点在哪里呢？我们先一起来看看。

小产权的风险是购买不受法律保障。国土资源部副部长贠小苏表示，无论是否建在耕地上，只要是没有经过批准，没有办理转让征收手续，在农村集体土地上建设的商品房都是违法的。从法律法规的角度小产权房存在如下四种风险：

风险一：产权瑕疵/没有产权

现在很多村委统建楼有绿本，绿本在国土局登记会有一栏“限制转让”。另外一种是完全没有产权，深圳市对于“小产权”的称呼只是俗称，深圳市政府官方文件是叫“违法建筑”，从86年开始，到2013年、2015年，不断出台关于违法建筑的规定。

风险二：房屋买卖合同无效

深圳关于小产权的纠纷，可能很多是私下解决的，走到法院层面的不是多。但是卖家主张合同无效的较多，一旦被认定合同无效以后，是一旦有涉及旧改的时候，卖家很可能向法院主张合同无效，主张合同无效买家需要把房子还给卖家，将来旧改过程中，卖家有权和实施主体签订拆迁补偿协议，这一块的利益买方没有办法保障。

风险三：拆迁利益无法保障

买家或很多方，除非在小产权买卖以后找到接盘侠，否则拆迁的时候，很有可能拆迁那一块的利益保障不了。对于小产权的法律规定一定要懂，但对依法应当拆除或应当没收的除外，即便是国家来征收你的小产权，都要给你钱，更何况是市场主体，你可以谈高价、高位。这个时候卖方就会出来了，如果利益大，卖方为什么要把这一块利益给你？

所以这里会有一个卖方不，如果签补偿协议的时候，卖方不，你就没有办法确认权属，同时卖方在这个过程中可能会主张返还。

风险四：依法拆除

这段时间官方很温馨的提示大家，不要去买金凤凰豪苑和福轩大厦，也不要去租，因为将来可能会拆。

程序性违法的小产权被拆除的可能性不大，但是占用农田、水源的小产权，拆除的可能性是有的，至于能不能拆，包括金凤凰豪苑能不能拆，还要看政府推的力度，因为他了解到金凤凰豪苑只租不售，小业主比较少，如果真要拆，小业主的维权没那么强。

小产权除了违法违规，不受法律保护的风险外，还有一个很大的风险。那就是找不到接盘侠。

房产的本质是为了将来卖出获利。但是小产权房的买卖不受法律保障，没有正规中介代理小产权的转让，这就导致你想卖掉的时候，没有途径找到买家。一个难以变现的变现的房产本身就没有多大的价值。而且，小产权房子不能贷款，自己购买就不能使用银行的，当你购买的小产权房几年以后，买家要一次性付款，一套90平左右的房子也要去到上百万。但是真正购买小产权的买家都是资金有限的人，如果能一口气拿出上百万来买房，可能更多的人会去选择受法律保障的商品房。

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对于自住需求，出于资金的压力，如果你能接受小产权的高风险，其实也是可以纳入考虑范围的。毕竟，用很少的成本就能先满足自住的需求，同时建议选择大的花园小区的房租。

小产权的一定是单价低，总价低，当它总价变高以后，注定它的市场会越来越小，关键的问题还是小产权的买卖不受法律保护。所以个人建议，尽量不要选择小产权房。

大大大队长

发表于2016-11-17

japwm527916，您好！您所发的帖子“深圳的小产权房能不能买？你要知道这四个风险”已被设置为精华帖，请再接再厉多发好帖。

japwm527916

发表于2016-11-17

为什么要买宏发世纪城-宏发世纪城业主论坛- 深圳房天下 http://shijichenghf0755.fang.com/bbs/2811172344~-1/93453264_93453264.htm

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