主题：我们在谈深圳房价的时候，我们在谈什么？

 深圳的2015年就在全民抢房的状态中结束了。有关于深圳的奇葩房价，相关的文章和话题多不胜数。有愤青怒骂，有嬉笑调侃，有鸡血式预言，也有忧国忧民式警告，但是笔者总结起来主题就一个：深圳房价如此奇葩又怎样，你依然离不开深圳！

所以我们在谈深圳房价时，我们应该谈谈深圳这个城市。

  很明显，中国房地产市场呈现两极分化严重，基本上分为北上深广与其他城市，但这不是中国独有的现象。纵观世界发达国家，也是呈现中心城市与其他城市房价差别明显现象。纽约市区房价基本都在百万美元以上，旧金山能住的房子也要80万美元，而除去东西两岸城市，像德州、明州2、30万美元就可以买一套房。再来看看加拿大，温哥华房价高居全球难以负担的第三位，平均房价基本在80万美元，而一些小城市只要100万人民币就可以买一栋小别墅的房子。当然，每个国家的国情不一样，但是就房价高低的原因总结起来，就一个，与城市本身的吸引力有关，也就是这个城市的价值。

   我以前文章也有谈到过，任何事物的存在都是有原因，存在即合理，从没有一个城市因为高房价而毁灭。深圳与中国其他城市最大的区别在于没有历史，没有旧账，没有负担，如一张白纸，任性肆意地经过三十多年泼墨成就一幅惊世之作。而这幅作品带来的价值和磁力还在不断攀升和扩大，皆因其独有的价值。

   高价值和强磁力吸引了来自世界的资本和人才，那么就产生了城市容器。著名美国社会哲学家，城市规划学家刘易斯?芒福德大师有一个精彩论断：城市永远是先用磁极，后有容器。北京华高莱斯机构CEO李忠老师曾详细解读了这一论断。这个观点讲清楚两件事：聚集的动力和聚集的场所。首先，人们到城市，不是因为安居而乐业，而是因为乐业而安居。这就是所谓的先有磁极才有容器，这是聚集的动力问题。其次，城市也必须有容器，让人们可以呆得住，现在我们反复讨论的一线城市房价太高，其实从根本上说就是这个城市磁极太强而容器不足的问题。

   回头看深圳，无疑，深圳是一个有魅力的城市，无论从外表还是到内涵，深圳如一块强力的磁铁吸引着各方逐利的资本和人才。中国自开始改革开放以来，需要一个城市做为试验田大胆尝试一切创新理念，成为全国城市建设的一个范本，深圳做到了。来看看深圳都做了些什么：

   在改革开放后的短短30多年间，深圳始终处于中国前所未有的快速城市化的前沿，从经济特区到特大城市，从人口不足3万人的边陲小镇到千万人口以上的大城市，深圳不仅创造了经济特区发展的奇迹，也创造了中国乃至世界城市发展史上的奇迹。

一、GDP奇迹

   没错，深圳最不缺的就是奇迹。这片1953平方公里的土地，承载着改革的梦想，从大规模城市基础设施建设起步，经济建设出现了前所未有的高速度。1980年深圳GDP比拉萨还低0.28亿，到了1985年，深圳GDP已达39.02亿元；从1999年至2014年，深圳GDP已连续15年保持全国第4的位次。到了2014年，深圳经济总量16001.98亿元，比1979年增长了1909倍，而2015年前三季度深圳全市生产总值增长8.7%，已经达到12376.66亿元，势不可挡，很有可能在5年内赶超香港。

   深圳经济发展速度远远超过前联邦德国、日本、亚洲“四小龙”鼎盛时期的发展速度，不少国外知名经济、学术界人士称赞“深圳经济创造了世界奇迹”。

二、创新奇迹

   由中国社科院去年5月发布的《城市竞争力蓝皮书》显示，2014年深圳城市竞争力已取代香港跃居全国首位。深圳被列入一线城市，不仅因其是中心城市和GDP排名全国前列，更因它与外界的信息流、资金流和物资流相比其他城市有巨大优势。同时，深圳作为中国科技产业中心，创新是其经济增长内在动力。据了解，截至今年，深圳已连续三年位居《福布斯》中国大陆创新城市排行榜首位。

   深圳，这个15年前还担忧“被抛弃”、10年前被蔑称为“山寨之都”的城市，如今俨然已成为中国最具创新活力的城市之一：从引领创新潮流的行业巨头华为、腾讯、平安、比亚迪、华大基因，到如雨后春笋般冒出头的各种创新极客，乃至金融这种深圳并不具有传统优势的领域，创新之火也在熊熊燃烧……

   美国当地时间3月10日，一则写着“MAKE WITH SHENZHEN（与深圳共同创造）”的深圳“创客之城”巨幅广告亮相纽约时代广场的大屏幕。这是2015年深圳创客周的主题宣传，彰显了这座城市对“创造”的强烈渴望。

   创客的聚集、创客文化的兴起是深圳这座“创新之城”最时尚的表征。数据显示，2014年，深圳PCT（专利合作条约）国际专利申请量达到1.16万件，同比增长15.9%，连续11年居全国各大中城市之首；每万人发明专利拥有量达到66.7件，居全国各大中城市首位。近3年，深圳获得了包括国家技术发明一等奖在内的36项国家科技大奖。在福布斯发布的“中美创新人物”中国10人名单中，深圳占5席。在2014年中国科学十大进展中，深圳两项研究成果入选。深圳已经成为中国乃至世界的“创新之城”，“创新”也成为深圳代名词。

三、文化产业奇迹

   经济在腾飞，但深圳并没有让自己成为文化沙漠，而是跃升为由联合国教科文组织认定的“设计之都”和“全球全民阅读典范城市”，并以连续多年举办的深圳文化产业博览交易会奠定了全国文化产业展示交易的国家级国际化平台。上海世博会上，深圳并没有展示自己的经济奇迹，而是选择了大芬村，这个著名的城中村的变迁史，代表了深圳将文化产业作为自己的城市名片，不仅要做中国经济发展的龙头，还要做未来的文化产业重镇。

数据显示，2012年，深圳文化创意产业增加值1150亿元，同比增长25％，占全市GDP9％的份额。2013年，深圳文化产业升级态势明显，文化创意产业增加值达1357亿元，增长18%，占全市GDP比重超过9%。2015年文化创意产业增加值将达到2200亿元，文化创意产业总产出将超过5800亿元。

   为了实现市民的文化权益，让市民享受公共文化“零门槛”，2007年，深圳市属公益文化场馆开创性地全部永久性免费开放。从此，深圳市的公益音乐演出、免费艺术展、社区工厂的文化活动遍布。对于深圳市民来说，享受这样的文化大餐，已经成了日常生活的一部分。

   从2008年第一台24小时自助图书馆投入试运行至今，深圳共有200个自助图书馆服务点遍布全市街道、社区以及大型工业区，它们和全市212家公共图书馆实现了“统一服务”和通借通还。深圳发布“2014年度阅读指数”为105.80，此次研究测得深圳居民的每日阅读时长及周阅读率均远远高于全国平均水平。

四、电子商务与物流奇迹

   2014年深圳电子商务交易额达15070亿元，同比增长58.43%，保持国家第一梯队地位。其中网络购物规模达944.12亿元，同比增长6.14%，相当于全市社会零售品消费总额19.5%，达到电子商务发达国家水平。2014年深圳跨境电子商务总体交易额达170.4亿美元，增长率为27.3%。另外，2014年度深圳成为国家跨境电子商务试点城市后，在海关 “9610”和“1210”监管代码下的跨境电商零售进出口额达3641.47万美元。

   在物流配送方面，据统计，深圳现有物流公司14800多家，依托深圳港、深圳航空等地理优势和多年外贸服务优势，使深圳电商服务起点高，一批企业充分利用信息技术向现代物流企业转型。目前，深圳已成为国际、国内公认的物流产业领先城市和亚太地区物流枢纽城市。

五、城市环境奇迹

   在雾霾横行的当下，深圳持续保持建成区绿化覆盖率45％、人均公共绿地面积16.01平方米，在绿色发展上，深圳率先实施生态文明建设考核、碳排放权交易，率先推行新增建筑绿色标准全覆盖，推广应用新能源汽车数量居全球城市前列，空气质量连年居于全国前列，全市森林覆盖率、人均公园绿地面积、建成区绿化覆盖率等指标居全国大中城市前列…这让深圳成为宜居的城市。

六、房地产奇迹

   终于讲到房价的话题，10年间，深圳房价上涨了多少？来自CRIC研究机构的数据显示，从2006年至2015年上半年，深圳商品住宅成交均价上涨了约205％。在2015年，深圳新房成交均价33426元/平方米，创历史新高，同比上涨39.4%，成交面积从2014年的403.06万平方米陡涨至665 .89万平方米，涨幅高达65.2%，2015年的住房贷款突破6000亿元。据中原地产数据显示，2015年，广州一手住宅均价15154.36元/平方米，只及深圳的45%！深圳房价是广州的2.2倍！

   但是看了前面的种种城市奇迹，再来讲深圳的房价似乎就心平气和了许多，也正印证了前面所提到了城市磁极决定城市容器的价值，也就是城市竞争力决定了楼市吸引力。正因为深圳城市竞争力的崛起、创新能力的提升，深圳已经成为吸引年轻人，特别是创新型人才涌入的大都市。据深圳统计局数据显示，截至2014年末，深圳常住人口已达到1077.89万人。而相关研究机构统计显示，2014年深圳人口平均年龄只有34岁，深圳已成为中国一线城市中人口结构最年轻的城市。

   一切都在说明，深圳楼市更具投资属性和金融属性，这种背景下，深圳房价仍有很大的上涨空间。

北京五环内均价6万起，直追8万……

五环相对深圳，差不多就是坪山那里

股市疯狂时又有几个清醒的人想到会跌成现在这个惨样？ 如今楼市有来这一套路，11个人凑钱合炒一套房，没钱的高杠杆借钱也要买等等，这和股市疯狂时路边卖茶蛋的也买股有什么区别？ 可能有人会说现在国家的政策有利楼市，可是细细研究这些政策发现都是短期刺激政策，有哪条是长期支持的？？再说了中国的政策随时会变，说变就变，这点我们又不是不知道。

下跌是必然的，现在的房价太疯狂了

 咋一看论坛里有很多说房价会怎么怎么涨的帖子，但我感觉主要就是2种人： 1是发展商的人，2是已买了房想把房价再吹高一点后甩给接盘的人。唉，我也好怕怕。。。

深圳后期应该是可以持续的微涨和横盘相互交加着前进的，长久的横盘和微涨，是在积蓄再一次爆发的力量。

遇到比较好的项目，还是先上车为好，万一，深圳再爆发一次呢

 太贵了，买不起。

二线城市的刚需比一线城市要少很多，深圳又是一线城市中自有住房率最低，刚需最多的城市，那么二线城市的房地产市场，也将崩盘。