主题：我怎么算的中海的价格要3w多，是不是要被打？

最近大家都在议龙华低价，我也凑凑热闹，估算一下中海龙华这个项目的卖价，可是拿纸币一算，每平米售价要高达34931.47元/平，是中海大佬们认为两年后龙华值这个价，还是中海打算高层别墅混合开发抬高均价，还是中海内部失误算错价，还是我这个大学会计专业中途缀学的人算错了！

大伙都说说这个售价该怎么算吧，有专业人士解答就更好了

我的算法  商品房售价=【（土地总价+建设成本+税费+企业利润+贷款利息+营销费用）-安居房收入-商铺收入】÷商品房建面

土地总价就是拍卖价：38.2亿

建设成本：总建面*4000元/平 不计入建筑面积的忽略吧，不会算

税费：参考了一个帖子我来给大家算算买一套房子需缴纳多少税，开发商挣我们多少钱  首先不知道网友的算法准不准，其次他算出来2010年开发房子销售总额的48%是交税去了，我就理想估计tc经过3年减税了吧，虽然你我都知道这。。。。姑且算30%的销售总额是税费

企业利润：地产项目平均值 销售总额的15%

贷款利息：拿地38.2亿，建设成本10亿左右，总的硬性支出合计约40亿，我就算向银行贷款一半20亿，商业贷3年，上浮1.1倍，3年总利息2亿多元

营销费用：都卖到3.5一平的房子了，营销中心总不能太寒酸吧，暂且不说像都会中央、幸福城、山语清晖等自称豪宅盘的，动不动就几千万弄个营销中心，报纸、互联网媒体、搞活动、人工支出、样板间装修等等总和算1500万，我觉得是不够用的了。

安居房收入：用上限价格乘以面积 98000*11740

商铺收入，一般商铺价格是住宅价格的两倍以上，算两倍吧

商品房建面：101770平方米

最后 设 商品房售价为X 

开始列方程了

X={【3820000000+262300*4000+0.3*（101770X+2X*53000）+0.15*（101770X+2X*53000）+200000000+0.008（101770X+2X*53000）+15000000】-98000*11740-2X*53000}÷101770

=>101770X=（5084200000+95158.66X）-1150520000-106000X

=>101770X=3933680000-10841.34X

=>112611.34X=3933680000

=>X=34931.47元/平 

当然这只是估算，中海可以建别墅降低高层住宅均价(大胆估计真的会这么做)，而且中海如果全精装交房，价格还要往上走。

如果没算错，3年内，要不龙华腾飞，要不中海，你乖乖哭泣吧

别人算的

1、开发商的年利润率大致在10%，三年开发周期的利润率大致在30%；

2、开发成本大致为没平方3000元，算上这两年人工成本的增加，及本楼盘可能会有超过100米的建筑，开发成本应该在3500元附近；

3、政府税费、广告、融资成本及其他成本大致站地价的40%

4、安居房装修成本约每平方米500元

基于以上条件得出成本如下：

A、地价——38.2亿

B、开发成本（含安居房装修）——(26.23-9.8+5.3)×0.35万元+9.8×（0.35+0.05万元）=11.5255亿元

C、税费、广告、融资等成本——38.2×40%=15.28亿元

D、开发商利润——（38.2+11.5255+15.28）×30%＝19.50165亿元

E、楼盘出售总价———（38.2+11.5255+15.28）×130%＝84.50715亿元

F、安居房销售额——9.8×1.1万=10.78亿元

G、商业回销售额——5万元（均价）×5.3=26.5亿元

H、住宅销售额84.50715-10.78-26.5=47.22715亿元

最后，商品住宅没平方米均价47.22715亿元÷（26.23-9.8）≈2.91万元

考虑到该楼盘的容积率为5，结合红山站周边楼盘容积率大约为3附近，那么基本可以做出2016中海此盘开盘时，红山站周边楼盘单价大致应该在3万——3.5万元之间。

不是不可能的，不过听说是精装修，要是户型好的话估计这个价也很多人买了

那个地方怎么可能破三，那真的要被打 了

好复杂的感觉，数学不好的飘过

坑爹，算来算去都要这么贵

中海的地面价都已经是2.3了据说

反正不会做赔本生意了

中海的房子是精装入市吗？

中海锦城的价格怎么可能这么贵啊，那还有谁买啊