主题：昨天红山站的卓越皇后道开盘了，场面那叫一个火爆啊

昨天晚上红山片区的卓越皇后道突击开盘了，

“卓越皇后道10月17日在大中华酒店开盘，主推1、2、4、5、6栋89、155、162平户型，共计840套房源，其中89平约700套，价格在23000-28000元/平方米之间，vip客户享有99折优惠，仅限开盘当天。”

"昨天38亿诞生龙华新地王，今天龙华稀缺盘卓越皇后道夜晚突袭开盘，3000多人齐聚大中华枪840套房，以89平3房刚需产品为主，均价2万6，深圳楼市从不缺少疯狂啊。"

眼见着到处都是说皇后道开盘的新闻啊，皇后道一直捂盘不开，就连昨天开盘也是刚刚翻出的消息，据说现场达三千多人，场面远比馨领域个万象新天火爆的多。上图

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第三，和水榭、1866逐项对比
1、位置，大区域里面的小位置，hhd不如两者，不论是地铁还是购物方便，因此差个1500-2000，但是不至于差3千甚至更多。
2、容积率，首先高容积率导致发展商楼面地价成本低一些，假如地价一致，容积率4比3相当于楼面地价贵了30%，当然这个算法比较初略，政府的地价也会考虑容积率的因素，但是容积率低导致的楼面地价贵这个原则没有错。那么其次容积率低对住在其中的业主有什么好处呢？同等面积住的人更少，业主的享受到的平均花园面积更大、平均物业管理人员更多、平均电梯数量更多，总是就是平均享受的公共资源更多，这一点很重要，就好比100平米的办公室有40人办公和60人办公舒适度是有明显差别的，另外容积率低也就意味在户型排布上更容易排布出方正规整的户型，这一点我在户型里面说。因此相比两者，hhd容积率应该贵至少1000元。
3、户型，hhd户型虽然不是完美，但是因为他是两梯3或4户，因此户型排布少了一些限制，所以户型还是比较方正，送的面积也不少，特别是送出完整一间房，还是比较划算。当然户型也有瑕疵，比如03户型的鞋柜和有暗卫，但是两梯四户又要送房间又要方正，很难规避一些瑕疵，另外90以下的三房没办法做到每个房间都很大，所以次卧的大小还算OK。户型整体是好于水榭很多，略好于1866，因此比水榭贵出1000-1500比较合适，比1866贵出500-1000比较合适。

4、朝向，hhd基本都是南北朝向，和1866类似，这一项和1866差不多，比水榭好一些，因此比水榭贵500元比较合理。
5、干扰因素，高铁是比较大的影响，我也很奇怪为什么要在高铁旁边放大户型确实看不懂，临近高铁的两栋楼至少减2000左右，相应的折算到6栋楼就应该差不多是700不到。福龙路和新区大道噪音，比水榭和1866的人民路要大，因此临路单位减少1000元，6东楼平均也就差不多300元左右，农民房虽然看着不好看但是实际影响不大，可以再减个500元，那么6栋楼平均也就是250元。还有93年的地，这个我同学也比较不爽，但是我到时觉得问题不大，中国的房价又不是按使用年限来折算的，未来怎么说也都说不准。因此整体干扰因素汇总减少1500吧。
6、精装，这个是实实在在的成本，虽然hhd的装修一般，但是从做工到用材都还是比较实在的，就是颜色不好看，小户型为嘛要用深色，显得房间更小了就。精装成本销售员不肯说，估计2000-3000吧，2000以下肯定装不出来了现在这个高的成本和人工。

7、物业和品牌，虽然水榭和绿景也是比较大的品牌，但是卓越毕竟是做写字楼的，因此在物业管理上更沈一筹吧，不加钱也罢。
所以综合以上6个因素，hhd应该比水榭贵约2000-2500，比1866贵约1500-2000元。其实算来算去，基本就是贵个精装的价格。毕竟毛坯上hhd和水榭、1866各有优劣势，基本在一个水平线上。

第四，定价还看政府怎么批，以及卓越缺不缺钱，如果按销售员的说法，只推一部分的话，显然卓越不像想平里那样挥泪大甩卖的，还是有一些想法的。这个我就不了解没有发言权了。

再来看看皇后道的户型

对皇后道了解的童鞋都应该知道，皇后道一期主推的户型是89平，155平，和162平，三种户型的跨度几乎是两倍，都不禁深深感慨从刚需屌丝到贵族的距离真近。

皇后道周六又推出05、06户型样板房了，可是因为时间原因没来得及看，只看到已开了四个样板间，分别是

1栋A座 89平02（B）户型  （三房两卫）  两梯四户
1栋A座 89平03（A）户型  （三房两卫）  两梯四户
4栋A座155平08户型（C）（四房两卫）   两梯三户
4栋A座162平09户型（A）（五房两卫）   两梯三户

先来看看02户型的吧

优点——
1。客厅 主卧朝南
2。各卧室采光较好，主卧有一小阳台
3。入户玄关处有一长廊，可放较大的鞋柜，可这点是03户型没有
4。送有6米挑高露台，不知可否搭成房间，要是可以，89平就可做成四房两卫，实用率还是挺高的，但露台一搭，主卫的窗，排风口正好对着露台

缺点：
1。客厅没有阳台，显得比较拥挤
2。次卧位于入门口，没有隐私性
3。厨房太小，冰箱没有地方摆，只能放客厅

03户型  89平
优点：
1。客厅带阳台，比02户型客厅显宽敞，主次卧分离，更有私密空间！
2。客厅，三卧室全为朝南，看园林，主卧，客厅正向园林游泳池，景观好
3。主卧送1.4米宽的凸窗（看着是大，但MS送的很鸡肋，凸窗不实用）
4。厨房比02户型大，有专门的冰箱位，但没有生活阳台，02户型有生活阳台

缺点：
1。公卫没有窗，没有地方排风，这是这户型最大缺点，很多人都忽略了这一点，我也是看第二遍时才留意到
2。公卫旁边的儿童房采光不是很好
3。入门玄关太窄，没地方放鞋柜（这里有个疑问，看样板时，看02户型是带鞋柜，03户型是没鞋柜，精装交楼也是一样么）

这么看来皇后道真心是大门大户，难怪会吸引三千多业主前往了。突击开盘大概是想抢在幸福城之前把？据说之前皇后道一直不开盘，很多人都想转移阵地去幸福城买房了。大约开发商是着急了才会选择晚上突击开盘的。不过总算是场面火爆，第一次就推出了840套，不知道什么时候会再加推。坐等！

楼市怎么这么啊

 2万6均价不会太坑爹了么