主题：公园+双 南油综合体搅动老城区楼市风云！

近日，一则《南山区的地下公益停车场开建 将提供1200个停车位》的新闻在朋友圈刷屏，公益停车场预计2018年底建成，将有效缓解停车难问题的同时，也将公众的目光拉回到了此处的综合体——深圳来福士项目。此处公益停车场位于南山公园地下，由金龙房地产开发有限公司（凯德置地）代建，而这个代建公司也是今天主角——凯德·公园1号的开发商。几者之间有何渊源，且看下文详解。

优点

1、凯德集团在华南的综合体，全球第8座来福士，运营模式成熟。
2、南油成熟区域，配套完善。
3、依公园而建，“楼下即是市政公园”。
4、近9号线西延线（施工）和12号线（规划）交汇的南油站。

缺点

1、近十字路口（创业路、南海大道交汇），邻城市干道，上下班高峰期拥堵较严重，受噪音和灰尘影响。
2、位于南油老城区，周边的写字楼、住宅楼龄偏长，南油工业区老旧的整体环境有待改善。

价格 4.00分／5分

凯德·公园1号可对外出售的是A、B座约90-190平商务公寓，共243套。其中A座已售完，目前在售的是B座公寓190平四房户型，均价70000元/㎡。鉴于其商务公寓的性质，产权50年，首付需4.5成，按揭仅10年，大户型总价相对较高，有一定购买门槛。但，在深圳限购的背景下，购买商务公寓无须占用购房也成为群体的一种选择。

对比开盘时的价格，凯德·公园1号于2015年9月19日开盘，当时开盘均价68000元/㎡，现售均价与开盘时相比，差别不大。

对比项目已售完的一期公园道，其主推产品为36-120平的中小户型商务公寓，整体定位不如凯德·公园1号，目前二手房成交均价在6万/平左右。

目前项目周边无在售的同类一手公寓，暂无对比。

楼栋户型 4.50分／5分

凯德·公园1号，共三栋，总建筑面积约12.1万㎡，由甲级写字楼、商务公寓、商业组成，其中对外出售的是A、B栋商务公寓，另外一栋写字楼由开发商自持。

A、B栋商务公寓主力户型为90-190㎡的2-4房，共243套。截止到现在，A座已售完，B座剩少量190㎡的瞰景高层4房户型在售。

B座2单元01户型 四房两厅三卫 建筑面积：约190㎡

①四个房间做成了两个大套间，一定程度降低了主卧的舒适度，但适用于对房间数需求高的群体；②带工人房和独立卫生间，主佣分梯入户，私密性高；③西南、东北通透户型，采光和通风良好；④270度观赏楼下的南山公园景观；⑤一梯一户，私密性强、舒适度高；⑥客厅直对入户门，电视墙偏短，不利于摆放。⑦睡房2、睡房3朝东北临创业路，易受噪音影响。

配套 4.50分／5分

南山商圈、南油商圈，乃至的蛇口，不管是新房还是二手房的宣传推广，中介多会提到这样一句：“我们这个小区有来福士综合体，吃喝玩乐搞定，这种大型集中式商业未来人气会很旺的”。瞧！项目自身就是这个的配套实力担当。

凯德·公园1号自带1.5万㎡裙楼商业，连廊直通二期来福士广场的商业，除了自身配套够硬以外，隔创业路就是人人乐百货，可满足业主日常的购物需求。稍微远一点还有海雅缤纷广场、茂业百货、海岸城商圈和蛇口沃尔玛、花园城商圈等，也都在2公里范围内。

医疗配套方面，蛇口人民医院、南山医院（市六医院）均在2公里范围内，以及小区楼下处的各个社康也能满足一般的医疗需求。方面，尽管项目南海，周边也有南油、等，但因其商务公寓的属性在积分的政策下并不具。不过话说回来，项目的定位并不在刚需自住上面，动辄近千万一套房子的买家，子女的有私立、出国留学等更多的选择，家门口的公立，只是可有可无的点缀罢了。

老城区就是有各方面配套较为完善的，生活氛围好。但是，西北侧的工业区和西南侧的服装城多数都是老旧建筑，生活配套档次较低，环境还是有待改善的。

地段交通 4.50分／5分

整个来福士综合体属于“南油购物公园”范围，图中南海大道、创业路、南光路和登良路的围合区域即为南油购物公园：

南油购物公园定位为南山的“城市客厅”以及前海、后海金融商业的桥梁，由1块用地和6块工转商用地组成，规划建成集商业、、酒店、公寓、公共文化和公园于一体的城市综合体。该规划总占地约13万㎡，其中市政公园占地约10万㎡，初由于产权所属分散，涉及到土地置换、回收等问题曾空置多年，一个位置的地段沦为废品堆放场曾令市民心疼不已。经过曲折的开发过程，用地已于2005年建成南海，而除富安娜地块外的其它5块地均由凯德负责建设，包括今年（2016年）开工的公园，以及首段提到的公园地下公益停车场。

南油购物公园这种有大型集中式商业、市政公园的地方，较容易聚集周边人气，这些因素都将影响项目的后期。不确定的一点是，紧挨项目的富安娜地块，未来规划待定，若建成富安娜的总部大厦，可能会对项目的光线、景观有所影响。

【】：施工中的9号线西延线南油站，规划中的12号线南油站，双交汇，且站有望在地下与来福士广场打通。距离稍微再远一点，是施工中的9号线西延线荔香站，小编从凯德·公园1号营销步行至荔香站大约用了15分钟，尽管不如南油站距离项目近，但对于未来业主而言，也是一种选择。

【公交】：创业路上的“亿利达大厦”公交站在项目西北方100米左右处，南海大道上的“南山邮局”公交站在项目东南侧300米处，实测基本都在3分钟步行范围内，两个站点有30余条公交线路经过，公交还是方便的。

【自驾】：项目门口的南海大道、的南山大道均是城市主干道，自驾方便。不过需注意的是，高峰期创业路天桥这个路口（南海大道和创业路交汇处）相当拥堵。

周日下午4点的创业路天桥：

小区品质 5.00分／5分

凯德·公园1号属于深圳来福士项目的三期，由金龙房地产开发有限公司（凯德集团和恒裕集团联合控股）开发，并由凯德主导、建设和管理。作为亚洲房企凯德集团在华南打造的综合体，全球第八座来福士，整个项目的品质还是能令人信服的，其成熟的运营模式也给市场提振不少信心。物业管理是由具有200多年国际不动产管理经验的仲量联行来提供服务，高水准的管理值得期待。

发展

南山城区的地段，的邻市政公园建设，周边旺盛的人气，邻近正在施工中的9号线西延线和规划的12号线南油站，又自带亚洲房企打造的综合体基因，或许不需小编赘述，凯德·公园1号适合长线持有的还是看得见的。

踩盘尾声，小编登上项目的一所高层建筑，拍到了上图。左上方，南光村二期旧改刚刚动工，城中村大拆大建的城市更新背景下，有造就百万、千万富翁的故事，也有租住在城中村的年轻白领被迫离开的消息，与项目一路之隔的小区现代城华庭，“5房改成16房”、“胶囊房中房”的新闻依旧是市民感慨高房价时的谈资；右下方，项目的富安娜公司重新装修了自己的总部旗舰店，尽管其低矮的平房与旁边凯德·公园1号的高楼大厦不那么相衬，但生意还在继续。

南侧的老旧工业区、服装城，每天依旧是穿梭的人群、车辆，而整个综合体项目，却日新月异、拔地而起。

什么时间开卖？