主题：楼市调整，豪宅化趋势能否持续？

11月，全市公开发售的项目有3个，推售量依然处于低位，其中华润深圳湾 悦府集中进行顺销，突破上月无豪宅项目入市的僵局。

11月一手豪宅成交9.21万平，环比上涨5.6%，成交量处于今年以来的中等偏上水平。其中千万豪宅成交406套，集中备案结束后全市新房成交总量下降，使得千万豪宅在新房中的占比回升至11.5%，较上月上涨2.8个百分点，占比再次超过一成。同时，本月高价楼盘成交占比增多，带动豪宅整体均价攀升至98108元/平，环比大幅上升21%。



华润深圳湾 悦府1项目入市

受新政影响，11月豪宅供应量处于今年以来的低位。无豪宅项目取得预售，仅华润深圳湾 悦府1个项目集中进行顺销，供应面积3.01万平



豪宅量价齐升


由于前期豪宅推售量逐渐增多，销售周期长，以及备案数据的滞后性，11月豪宅共成交558套，环比上涨7.9%，成交量连续3个月上升。

同时本月全市新房集中备案结束，全市成交总量下降明显，使得本月豪宅占比上升6个百分点，攀升至15.8%，处于今年以来的高位。其中，千万豪宅共成交406套，在新房中的占比同样回升至11.5%。由于本月高价盘成交占比增多，带动豪宅均价环比上升21%，攀升至98108元/平。



分类型来看，本月豪宅成交几乎全由平层项目包揽。

别墅项目本月仅成交0.01万平，成交的项目为龙华区的金地塞拉维花园。深圳市在售别墅不少，如南山的汉京九榕台、福田的兰江山第28墅、大鹏的三科麓湾、光明的深房传麒山等，但因别墅销售周期较长，大部分均为现楼，无法体现在成交上。

平层项目本月共成交9.12万平，环比上升6.6%。近8成的成交在南山，以香山里花园三期、华润城润府和半岛城邦为主;其余各区成交主要为宝安的壹方中心和罗湖的中海天钻。

公寓项目本月仅成交0.08万平，环比下跌19.4%，成交为南山的公园一号广场和华润城润府。商务公寓以面积小、总价低而广受青睐，主要以投资为主，目前仍处于政策消化期，受整体市场影响，商务公寓短期内成交呈震荡波动走势。



分区域来看，南山本月成交面积占比79.6%，虽然较上月下降8个百分点，但依旧是当之无愧的中流砥柱。均价也在高价盘成交占比回升的带动下回升至99113元/平，环比大幅上升23%。受新政影响定，后期万科瑧湾汇等项目推迟入市已成为大概率事件。

宝安本月成交面积成交占比大幅增加10个百分点，占比为14.7%，仅次于南山，均价达95011元/平，主要在于壹方中心本月成交较为活跃。福田本月占比仅为1.8%，虽然福田未来豪宅供应较多，如万泽云顶香蜜湖、万科兰江山第臻山道、万科瑧山府以及绿景红树湾壹号均计划入市，但是新政的出台，导致入市受阻。


千万豪宅占比回升?香山里花园三期荣登榜首

本月千万豪宅共成交406套，由于新房集中备案结束，全市新房成交总量降低，千万豪宅在新房中的占比回升至11.49%，较上月上升2.8个百分点，回到今年以来的较高水平。


千万豪宅成交榜单中，香山里花园三期以98套的成绩位列第一，壹方中心以54套的成绩紧随其后。分类型来看，前十榜单中全部为平层项目，平层仍会是未来主流，但是“深八条”的出台对平层影响较大，取得预售及备案均收到一定限制，城市中心的豪宅公寓将会是发展的一大趋势。分区域来看，南山依然占据龙头老大的位置，独占8席，罗湖和宝安各占1席。

11月一手豪宅成交总价分布波动较大，本月千万豪宅占总成交的比重为73%，较前期下降17%。其中1000-2000万中端豪宅为成交中流砥柱，本月占比59.3%，较前期下降最多，中端豪宅依然是目前豪宅市场的成交主力。

本月1000万以下豪宅占比大幅上升至27.2%，主要为华润城润府89平、壹方中心52-100平和半岛城邦84-89平的小户型成交比较活跃。

3000万以上的顶豪占比回升至9.9%，成交主要来自海上世界双玺、恒裕滨城和天鹅湖1号。截止11月底，3000万以上的豪宅共成交441套。2000-3000万之间的高端豪宅占比波动较小，成交主要以半岛城邦为主。


11月市场逐步解冻，供应量仍处于低位，实际成交稍有回升但依旧低迷，本月仅一个豪宅项目集中顺销，推售量处于低位。后期虽然豪宅预计供应较多，但新政对豪宅项目取得预售产生较大阻力，大部分项目将会延迟入市，后期豪宅成交将会出现下滑。