主题：龙华新区第三季度以来开盘项目浅析

一、龙华新区整体概况

2011年12月30日，深圳龙华新区正式成立，新设的龙华新区包括观澜、大浪、龙华、民治四个街道。龙华新区地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、光明，南连福田，北至东莞，总面积175.58平方公里。龙华新区的建设，有望成为深圳未来新的经济增长极，并通过结构调整，成为特区内外经济一体化的重要示范区。深圳北站的建成、深圳市政府给龙华核心区的规划为5年内投入2000亿、以及龙华新区位于深圳中轴的区位优势，均为龙华新区的快速发展提供了有力的保障，未来的龙华，将建设成为高标准现代化国际化的中轴新城，龙华新区成立之后的快速发展，也给新区内的房地产市场带来了飞跃式的发展。

据统计，龙华新区的房价，由2011年底新区成立之初的“1”字头，已经到了今天的超越“2”字头，龙华新区房地产市场被越来越多的置业者关注和青睐，成交量价一路走高。2013年以来，龙华新区在售的项目主要有：公馆1866、汇龙湾、金亨利都荟首府、和黄懿花园、水榭春天、中航天逸、幸福城  、特发和平里等，我们不妨以三季度以来入市（或加推）的楼盘为例，看看龙华新区楼盘入市后的市场反映和销售状况。

龙华新区通过福龙路快速连接福田，与福田中心区20分钟车程，良好的区位优势，使得工作在中心区的白领刚需们，越来越注意到龙华楼市的发展，纷纷选择龙华新区置业，龙华楼市也从各新区楼市中脱颖而出，优先得到了快速的发展。

三、开盘项目基本情况
 
龙华片区2013年1-2季度入市（或加推）的楼盘较多，三季度以来入市的楼盘相对较少，根据监测数据，自三季度以来龙华新区约有3个项目入市（或加推），分别是水榭春天、幸福城、卓越皇后道，这些楼盘合计预售住宅面积239696.82平方米，合计预售住宅套数2600套。
 
在这三个楼盘中，卓越皇后道是入市的新盘，水榭春天加推6期B区产品，该产品为水榭春天最后一期，幸福城推售二期新品。这三个楼盘均为地铁4号线沿线物业，便捷的交通成为楼盘的一个卖点。

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四、第三季度以来龙华新区开盘项目分析
 
自第三季度以来开盘（或加推）的项目，多为刚需物业，从各楼盘的主力户型、开盘价格、开盘优惠、目标客户等信息来看，这些楼盘存在不少共性：
1、户型供给以88-89平的3房户型为主，少量的4房大户型为辅；
2、开盘当日均有额外99折优惠；
3、目标客户以首次置业者为主，改善型置业者为辅；
4、基于位置的不同、交楼标准的不同，入市均价有所差异，不过差别不大，整体均价在22000-27000之间浮动。
 
在水榭春天、幸福城、卓越皇后道三个楼盘中，除卓越皇后道以精装交楼外，其余楼盘为毛坯交房，在这三个楼盘中，幸福城紧邻4号线清湖站D出口，水榭春天、卓越皇后道离地铁站约有10分钟的路程，购房者可根据楼盘的价格、户型等，选择自己心仪的房子置业。

根据项目开盘现场的销控情况来看，第三季度以来入市（或加推）的这些楼盘，均取得了不错的销售业绩，如卓越皇后道、幸福城、水榭春天开盘当日均热销八成以上，不过由于从签订认购书到签预售合同，中间需要一段时间，所以有些楼盘的销售数据还不能体现出来，如卓越皇后道，另外，水榭春天三季度推售的为最后一批产品，该楼盘最早于2010年年初入市，建设和销售时间跨度大，前期成交价格较低，故拉低了整个项目的均价。

五、年底将入市的楼盘
 
根据监测数据，2013年年底之前，龙华新区仅银雅居一个楼盘有望入市，该楼盘规模较小，仅有3栋住宅，总建筑面积约2万平方米，由于年底之前市场新增供给很少，故近期开盘的项目，均获得热销，取得了很好的销售业绩。

六、市场小结及后市预测

龙华新区自成立之后，凭借毗邻福田中心区的区位优势快速发展，龙华新区的房地产市场亦一路走好，受到越来越多的刚需置业者青睐，房价也步步走高，龙华新区的房价，已由新区成立之初的“1”字头，到现在的均价25000元左右。

自第三季度以来，龙岗区约有3个项目入市（或加推），这些项目多以89平方米的3房刚需户型为主，少量的4房改善型大户型为辅，价格在22000-27000元之间，其中多数楼盘分布在4号线沿线，这些项目入市后，均受到市场的大力关注和抢购，销量不错。

展望年底，年底之前的这段时间，是龙华新区楼市的空窗期，鲜有新项目入市，唯一可能入市的楼盘银雅居，体量很小，后市供应量的减少，也是造成三季度以来入市楼盘热销的一个重要原因，近期没有买到房子的购房者，不妨关注其他片区的项目，或者等待2014年龙华片区的新盘。

随着深圳楼价的步步走高，在3季度末，深圳楼市主管部门12天内两次出台调控举措。9月30日，市规土委正式宣布，要继续加大房地产调控力度。10月11日，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，提出包括严格执行限购限贷、增加土地供应、调整二套住房首付比例和利率、加大保障房和安居房供应力度等在内的八条调控措施，俗称“深八条”。展望后市，后期楼市调控有望继续加码，在当前调控政策频出的楼市环境下，购房者需谨慎考虑，做出合理的购房决策，或暂缓购房步伐，等待政策的进一步明朗。

 龙华的楼盘现在没有几个可以拿出手的了

明年龙华都没什么新盘了

明年的皇后道会推二期吗