主题：各区域简介与优劣势对比分析你喜欢哪个区？

一、先说说，行政区与新区的相同与不同

主要的相同点

新区事权和财权独立，管理架构按大部制要求进行设计，探索“市—功能区—办事处”的一级政府三层管理体制，在财政及人事上，新区有相对独立的区一级权力，可行使与行政区一样的行政职能，行使区一级行政权。

主要不同点
新区工作委员会为深圳市委派出机构，新区管理委员会为深圳市政府派出机构，二者合署办公，也就意味着新区并不是完整政治意义的行政区域，管理委员会也不是区级政府，具体如坪山新区作为现有功能新区，人大、政协、检察院、法院的工作都还是继续由龙岗区负责的，以及G D P等仍计入原来所在的行政区内。

各中心区的情况和特点

一 南山

南山是一个年轻而有活力的区域，因为滨海大道的填海和后海片区的填海生长出了大片的土地，进一步促进了南山深圳湾沿海地带的大发展，区政府-深圳大学-深圳湾大街-后海（蛇口）-科技园南区-红树湾（华侨城）形成了高品质的政治、商业、文化、体育、休闲、娱乐、教育带。

相对强项

1、 文体休闲：有深圳湾体育馆、保利剧院、南山书城、深圳圳湾公园、湿地公园、深圳大学等一流文化体育配套。

2、 整体住宅的品质档次：华侨城、科技园南区、后海等品质楼盘相对多，可选择余地较大。

3、 教育：南二外、南山实验、南外、育才等优质教育，但南山适龄儿童多，学位较紧张，特别是口碑较好的学校。

4、商业：海岸城、保利文化广场、天利名城、深圳湾体育中心内大型购物中心、太古城大型商业、欢乐海岸、后海各盘裙楼商业等，强大而且品质较高。

5、经济与写字楼：是深圳高科技产业的核心，已建成不少甲级写字楼，也有不少腾讯、华为、中兴、联想等含金量高的大型企业总部落户南山，还有后海金融中心已确定近20家总部入驻，另还有不少待开发的商服办公用地。

6、片区整体档次水平、居民素质、收入水平均较高。

7、位置好，在前海中心区中靠近福田罗湖，起着连接两大核心城区的作用，有深港西部通道往香港为最近，山海资源丰富。

相对中项或弱项
地铁线路和站点在市区来说不算太密集，片区内没有大的交通枢杻，西丽片区的发展相对较为滞后，区内的医疗配套也还有点弱。

总结，宜商宜业也宜居，已经很成熟，但仍有一定的发展潜力。

二 福田

福田是整个深圳的政治文化中心，经过规划的中心区市一级配套非常强大，除缺乏体育施设外，可以算是一个标准的国际化城区，中心南区商业、服务业、金融业、总部经济、会展业等很强大，北区的政治文化和文体休闲很强大，还有建设得很不错的莲花山公园。

相对强项

1、 文体休闲：市音乐厅、市图书馆、中心书城、市青少年宫、莲花山公园、笔架山公园、深圳体育馆、福田体育馆等一流文化体育配套。

2、交通：地铁线路和站点全市各区最密集，已有福田交通枢杻，位于益田路深南路口地下的新交通枢纽即将建成。

3、 教育：深圳实验、荔园、福外、高级中学、红岭中学等优质教育，而且中小学校数量多，教育资源相对不紧张，是全市上学相对最容易的区。

4、商业：著名的华强北商圈、中心区南区商圈、山姆会员店等，强大而且品质较高。

5、经济与写字楼：金融业、传媒业和总部经济等较发达，甲级写字楼非常多。

6、片区整体档次水平、居民素质、收入水平均较高。

7、位置好，位于中心位置，东接罗湖，西连南山，北通龙华，南往香港，占尽地利。

8、医疗：数量多，级别高，有市二医院、北大医院，深圳市儿童医院、深圳市妇幼保健院等成熟的市级大型医院，是深圳医疗配套最好的区。

相对中项或弱项

同品质房对比的房价全市最高，花园式小区有一些，但没有南山的选择余地大，已经很成熟，未来发展潜力不会太大。

总结，宜商宜业也宜居，是整个深圳位置上和实际的中心，唯一的市级配套中心区。

三、宝安

宝安是管理整个原关外的宝安县县委所在地，各方面的基础都比较好，新的宝安中心区全新统一规划，成片全新开发建设，行政办公、商业办公、文体休闲、教育医疗及居住区形成黄金组合，是深圳最标准配套最齐的中心城区。

相对强项：

1、 文体休闲：宝安体育中心、宝安图书馆（含博物馆和展览馆）、青少年宫（含文化艺术中心）、国际演艺中心、海滨休闲广场一二期、中央公园、海滨公园等强大的文体配套。

2、交通：地铁1号线、5号线和已经开建的地铁11号线几乎（将与东莞地铁及城市轻轨接驳）覆盖了整个宝安中心区，还有沿江高速等。

3、经济、商业与办公：整个宝安中心区商业性办公用地有52万平方米，假设按整体容积率6来计算，建筑面积估计约为300万平，目前确定的办公约180万平，商业酒店等约60万平，届时就业人数可能超15万，目前仅建成数个写字楼，近海的区域还有很大片的商服办公用地待招商和开发。

4、整体住宅的品质档次中等偏上，大多是花园小区。

相对中项或弱项

1、教育：数量上还行，但大多较新，还有待成长和积累，老城的宝安中学不错。

2、医疗：在原关外来说还算不错，但与原关内还是有一定的差距。

3、片区整体档次水平和居民素质收入水平目前还不太好，未来会有一定提升，但难与福田南山平齐。

4、位置：位于核心城区的边缘，虽有宝安的老城市底子，但原关外30年之寒非短期能解，还要带动西乡、福永南等片区。

总结，宜居，房价已经透支部分未来，目前还不算宜商也不宜业，但未来很值得期待，还有大片的土地待开发，潜力较大，与前海无缝溶为一体，双剑合壁，威力巨大。

四、龙华

全新的新区，只有原镇或街道办一级的基础，底子比较差，有一定的成片土地资源，可供全新规划和开发，地理位置好，居中且近福田，比龙中等位置优势明显，可承接已经无地的福田的外溢，已经有深圳北站枢纽支撑，定位为中轴新城，比原来的城市副中心在定位上有一定的提升。

分项分析：

1、开发工作还处在前期的建设期，比宝中和龙中的成熟度低不少，离宜居还有一段距离要走。

2、交通：强大的交通枢纽已经建成投入使用，但与福田的交通尚有瓶颈。

3、经济、商业与办公潜力较大，但存在一定的不确定性。

4、整体住宅的品质档次中上，花园式小区较多，价格已经部分透支未来。

5、教育：目前还较薄弱，规划新建有待时日，且还要时间积累沉淀。

6、医疗：底子薄基础差，但离福田近，反正不是天天要上的，可借用福田区的。

7、片区整体档次水平和居民素质收入水平目前还不太好，未来会有一定提升，但难与福田南山平齐。

8、位置：位于深圳中轴线上，四通八达，去那个位置都可以较快的到达。

9、文体休闲：未来存在不确定性。

总结，目前尚不宜居，房价已经透支部分未来，短期内也不宜商不宜业，但未来值得期待，还有大片的土地待开发，潜力较大，地理位置好是最大的优势。

五、龙岗

有20年历史的行政大区，基础沉淀比原市区差不少，但比四个新区好不少，加上大运期间的投入，龙岗已经基本具备了副城市中心的条件，距离原关内远是其最大的硬伤，原关外缺乏白领阶层导致购买力较弱，中心区商业和人气不旺，但有失也有得，龙岗的房价相对较低，生活节奏比市区慢，比较宜居。

相对强项：

1、 文体休闲：大运中心、龙岗区体育中心、龙岗文化中心、三馆一城、龙城公园、大运公园、龙潭公园绿道等强大的文体配套。

2、整体住宅的品质档次中等偏上，是深圳花园式小区比例最高的中心区。

3、商业：著名的山姆会员店已经开业，COCOPAKE即将开业，万科广场大型商业体明年开业，加上已有的世茂中心、摩尔城购物中心和各大商场超市，龙岗的商业还是不错的。

相对中项：

1、 医疗：医疗水平虽然不高，但已有和在建的有冲三甲标准的医院将有六家云集在龙中，所以医疗也还算是可以过得去的。

2、 教育：相关部门非常重视，教育方面投入的力度较大，教育水平逐年上升，目前龙中的教育水平已经接近原关内中偏上的水平，也已经确定引入原关内数所名校。

相对弱项或待定

1、交通：只有地铁3号线，而且地铁三期工程没有往龙岗的线路，想插队的地铁16号线并入地铁三期的可能性已经越来越小，同时缺乏大型交通枢纽。

2、经济、商业与办公：规划不错，部分也已经启动，但未来存在一定的不确定性。

3、居民素质和收入水平目前还不太好，未来会有一定提升，但与福田南山还是会有一定差距。

4、位置：位于深圳的东部边缘地带，远离原关内核心城区，较难承接原关内的资源项目外溢，周边原关外30年之寒非短期能解，还要带动坪地、横岗、平湖等片区。

总结，宜居，房价因供应量大和距离市区远还算比较合理，没有如原关内和龙华宝中一般被炒高，短期内不宜商不宜业，但未来可以值得期待，还有大片的土地待开发，潜力较大，片区虽好，但适合的人群有限。

七、盐田、光明、大鹏、坪山

盐田还未普查，先简单说几句吧

盐田是多年前成立的行政区，海洋特色突出，山海资源丰富，宜居也宜旅游度假，离核心城区也不远，之前一直缺乏大型商业，但万科综合体已经在建。

整个片区倚山傍海，分为沙头角、盐田、大梅沙三片，除盐田后方内陆地区外，沙头角和大梅沙环境整洁，空气较好，适合喜欢山海自然的童鞋，宜居但不宜业不宜商。

大鹏、坪山、光明三个新区目前了解不深，时间精力有限，留待普查后再写吧，这三个新区未来也会自成一城。