公众和使用者和市场方面会从六个方面来关注品质。从设计师的角度来说，它有相应的一些策略和办法。这里面有四个比较主要的设计策略来应对这六个方面。
对商业写字楼的设计的理念，基本上是来自于四大方法的考虑：
第一，功能策略。功能定位的考虑。把它定位叫功能策略。
第二，空间策略。空间方面的设想，除了建筑设计室对空间有设想，还要依赖于空间的组成，来适应不同条件的写字楼。
第三，形象策略。如何创造一个符合地域特点和人群欣赏特点和公众欣赏特点的形象策略。包括夜景和幕墙等。
第四，市场策略。商业写字楼不可避免的，我们建设的时候要考虑到市场发展和定位，我们要预留的发展措施有哪一些。
地下功能也是争议的焦点，地下要考虑什么内容？地下功能为什么设？
首先，要完善配套。商业写字楼基本的停车方式要依赖地下来解决。
第二，比较好的商业写字楼位置，也提出增加收益。用这样的目的来希望增加地下室的功能。除了停车设备和仓库，还要有商业，怎么样解决他们之间的矛盾？提出了这样的功能就带来了要思考的问题和要解决的问题。
要考虑楼层安排和交通路线等。
空间策略：有外部空间，如何创造室外的公共空间和城市空间，还要关注产品本身。要实现这么多功能和目标和这么好的定位，如何用自己比较合理的空间战略来解决这一些问题。
这里面提两点，这也是大家能够想到的，其他的辅助空间对设计来说是一个系统工程，我们先讲大堂和办公空间，常规的商业写字楼会关注什么？
大堂空间，我们从四个方向来考虑大堂空间如何关注。这里面说的是商业写字楼的范围。
首先，空间尺度。在几年之前，在设计写字楼的时候，有很多楼体主体做落地，我们不设群房的概念，因为这一种方法可以最大化凸现建筑总体的高耸感，体量感比较完整，比例会比较好。同时带来一个问题，它的大堂的净身尺度受限于这一个大楼。比如说银监会和保监会的楼，受制于主体。在现在的市场标准来说，对写字楼大堂尺度希望有更加宽敞和跟楼主体配备的宏伟的空间，现在做两三层，包括凯晨世贸中心，大堂很高。对空间尺度，近年来有放大的趋势。
对大堂的公共空间，要关注对进门者、访客和使用者的流线：
1、问询的功能。问询之后，进入电梯厅。
2、使用者从进门到进入电梯厅的流线。更多商业写字楼把电梯厅和大堂连接，不像过去受制于用地和其他配套功能，把电梯厅转一个方向或者门转一个方向，人进来之后要找一找，才能找到电梯。
景观装饰要求可以纳入到大堂内部空间的追求。现在写字楼里面，因为空间大堂变大了，空间尺度变大了，空间效果不仅仅是依赖以前的那样，把景观纳入进来了。这一种情况下，景观设计的理念包括绿色植物和水景把大堂空间填充了。室内和室外材质过度要更加自然。对装饰空间，室内是明快、有节奏感，室内的气质和形象要和建筑物的形象一脉相承。包括凯晨世贸中心在内，顶级的写字楼室内外设计包括景观设计都是由一个设计团队统一实现的。对于顶级写字楼，要求设计团队在设计理念的贯彻上从大到小，一直贯彻到细节。
写字楼的商业客户，对办公空间越来越多提出一些明确的要求。从5个方面来提供解决方案。
1、空间尺度。关注三件事：
A、跨度。商业写字楼包容客户的多样需求。有内在、外在、中间等方案。每一种方案带来的平面布局是不一样的，对跨度的要求产生了约定俗成的标准。按照商业写字楼的调研以及客户访谈的结果，目前顶级写字楼采用12米以上的净跨，保证融合在一个平面。
B、净高。因为地域和客户追求的目标不一样，我们要考虑到地方的限制。在全国各地都有写字楼，在北京的写字楼，像一线城市的写字楼，商业写字楼要做到2.8米的净高，太高是以能源消耗为代价来创造彰显个人特点的空间效果。作为商业写字楼来说，商业客户来源不一样，有的在行政楼层等，我们提供高一点的净高。在沈阳、郑州等二线城市，净高2.7就可以了。因为他们的投入跟售价跟一线城市不一样。
C、剖面组成。
对于大多数的城市，还不完全能够采用架空地板的方式。如果是2.8米的净高，对机电系统的需求和结构的需求不一样。在有架空地板的情况和没有架空地板的情况是不一样的。我们在设计前期，要做好一定的研究。如果是架空地板，追求的是一种完全的是智能化布线系统，针对IT业用户来说，这是必备的。对其他的行业，也许在某一些城市可以剪掉。
公共区与租区的剖面关系。在若干年以来，多数采用的是走廊区可以降低。局部低一些，并不会造成空间的压抑感。这对于商业写字楼的租售行为会带来最大方便。要求机电系统是分散式、多渠道的。
对商业写字楼标准流线，现在有一个约定俗成的标准商业模式。电梯出来的区域永远是我们楼层最佳的商业区域。因为它具有最好的形象展示功能和最容易识别的企业形象。因此，在大厦设计的时候，标准层和电梯之间的关系，会遵守这样的方式。电梯要正对租户区，以创造公共区和租户区之间的联系。可以最大化的适应市场上对写字楼格局的要求。
在国际财源中心，采用了这样的模式。为什么会采用内走廊的方式？最大化实现平面效果。它可以通过内走廊的方式消失掉环形走廊，公共区面积会减少，对所有小型持有者会更加关注，我买了100平方米是不是多纳入了5米在我的室内。这样的客户会很关注这一些。在一些市场当中，这一些楼宇的模式也被采用。当然，我们一直在讲，我们一定要认清楚这一模式并不适用于真正顶级客户的需求，因为失去了最佳商业位置的选址，会造成服务区是混杂的状态。
对于办公楼格局来说，单元式和景观式和混合式是不可忽视的。在国际财源中心的时候，我们对大开间的方案提供了这样的适用的办法，既要考虑单元式格局，也要考虑普通办公楼层景观式的格局，以及可能出现的混合式的格局。
对服务设施来说，写字楼里面也需要关注这一些因素。在某一个项目里面若干部分被提到，但是被提到的时候，对开发写字楼的管理者会提出这一方面的要求：
公共卫生间、行政卫生间、茶水间、清洁间、数据机房、吸烟室、垃圾暂存。
这是我们在国际财源中心，这是清洁间跟茶水间分离的方案。
我们开发了数据机房的模式，通过出租小型机房，来满足客户局部需求。很多客户跟商业客户进行谈判和征求意见的时候，会发现很多客户一定要组建自己的局域网，但是不希望占用他们的空间，所以我们规划了这样的位置，不破坏使用者大开间的使用，所以在市场上得到了很好的回应。
特色空间：这是投资者和使用者共同商量和设计出来的。
像室内中庭，这是给行政楼层使用的空间。在酒店式公寓也设置了室内中庭。
咖啡空间。在超高层的写字楼里面，会引入这样的绿色空间，它会改善办公楼比较标准的模式，会提供办公楼里面比较有特色的人性化的空间。在一些大型的企业用户当中，是比较受欢迎的。
这是在东大国际项目里面用了咖啡角的概念。正好是十字交差点，景观非常好，同时是朝南。我们在高段金融办公楼层里面提供了每两层一个的咖啡角。
室外平台，我们在郑州项目里面提供了室外平台。室内空间，要有更多的投入，除了特定、特殊的项目，在条件允许的情况下，可以用室外平台代替室内的绿色空间。这一个项目里面有八个室外平台，分布在整个大厦里面。
这是在厦门开发区设计的总部式项目，针对海风条件，我们引入了生态化大厦的概念，有四个空间平台。这一个大厦通过引入平台和室内中庭，使得这一个大厦在30米净身内实现南北通风。
这是在武汉大学对面的写字楼的项目，这一个大厦的特点在屋顶创造了观景空间，这是来源于这一个区位所享有的优势。这一个地方有一个绝佳的视野景观，一个是朝着东湖，另外一面有一个山景。要考虑这一个区位所拥有的最佳的资源，我们如何给它提供合适的空间策略最大化的迎合资源优势。这是一个虚的空间，南北可以互望。
这是在厦门的项目，这是一个超高层的海景的建筑，眺望海景是很重要的景观需求，我们在屋顶空间设计半开敞的屋顶花园来提供景观的视野。为什么是半开敞？因为在屋顶会有海风，所以是一种半开敞的方案。对着海景是一整面的落地玻璃。
形象策略：商业写字楼的精要：“沉稳庄重、内敛精致”。包括风格、材料、木匠、夜景、景观、室内等多个子项的控制要形成协调的效果。
市场上写字楼的选择，选择古典的和新古典的比较少。新古典的投入和材料节能环保上是比较大的投入。对我们现代的建筑来说，现代风格更多的是被各个城市的投资者所接受。我们做现代建筑的时候，和现代企业的高效、简洁、明快容易达成共识。
幕墙的设计是一个专项的内容，我不会展开。因为幕墙要和外观结合，有框架式、单元式、点驳式等。
幕墙要考虑形象、安全、通风等。
很多建筑里，对各个系统关注度很高，但是维护比较容易忽视。觉得我们已经投入了，做了很好的幕墙，实际上我们用最原始的办法用人工的办法来维护超级高级的写字楼，这是在细节方面不够配套。
对大厦来说，除了关注白天，夜晚的效果也是我们在创造形象不可忽视的一点。
夜景：
1、表现夜晚建筑形象。
2、室外大家活动的场景。
这一个项目我们用了LED屏的方案。用LED大屏做建筑幕墙，这一个办法是比较少见的。这一个项目用LED实现建筑最有特色的两个眼睛造型，这一个造型叫眺望世界的眼睛。这是我们特色所在。
在工程协作方面非常的困难，我们的窗帘、室内、室外等都要配合，这样才能使得LED能够应用。
室内这一块，已经纳入到设计领域。做建筑设计的时候，我们要考虑整个风格。国际财源中心外表是黑色玻璃，雕塑感非常强。在室内，我们希望创建明快、简洁的效果。包括大堂、电梯都用了浅色系的风格。
电梯轿箱里面采取了不一样的设计，包括按纽都是不一样的。
市场策略：对商业写字楼我们会考虑市场的需求，要考虑不同的租赁方式和组合的方式，要求设计师和商业写字楼怎么样实现市场策略。
如何平衡大客户和小客户？拿国际财源中心来说，这一个项目里面，是连体的方案。从中区到低区实现了大平面的空间格局。出于市场方面的需求，因为有很多客户是3000平方米以上的客户，它对写字楼空间有比较强的内部规定，其中有一条是平面展开。在写字楼里面，提供最好是超过3000平方米的平面组合方式。我们怎么样应对？我们考虑了中低区实现3500平方米的标准层的格局。为什么不在高区？很多人想，越顶级的客户会付更高的租金选择更好的景观。其实不是这样的，越顶级的客户付的租金是越低的，所以我们选择中区作为连接体来吸引具有影响力的客户。我们把高区定位在真正能够付高的租金、规模不超过1500米的公司。商业写字楼的回报来自于更多的散户，就是60%少于1500平方米的客户。超过3000米带来的是品牌价值，带来的租金回报是比较少的。所以，在设计的时候要平衡大客户和小客户。
还有，商业和办公的平衡。拿郑州的项目来说，这一个项目里面，平衡的结果是，我们的绿色线是写字楼的功能选位，写字楼的流线来自于东西方向，朝着次要干道。南北面向主要干道，让给了商业。办公和商业都要争主面的时候如何来平衡？我们出了好几个方案，最后我们采取了相对平衡感最佳的方案。
市场策略：每一个出租区域不可能完全在平面上实现组合，即便在平面上实现组合，平面上各个小的租赁的区域和你的公共区之间是如何划分的？这也是商业写字楼一定要考虑的。
先讲一下平面组合。拿郑州的项目举例，实现的是公共区和把各个可以划分成小单元的区域完全连在一起。经常做的是，标准层一旦做大，净身就会大，这一个时候市场条件是不允许的，因为要考虑到客户的需求。在设计的时候，有一个最小的商业单元，这决定了你是大型租赁还是可以化整为零的应对方案。在郑州，最少可以允许到划分55平方米。这样，可以满足最佳的商业模式，这是写字楼电梯出来之后可以看到公司的展示形象。
对一整层使用的客户，会考虑内部的流线，要实现最大化的互联，同时要考虑公共区域和平面的使用最短化。两个电梯直接到达公司两个形象入口，内部有一个环形流线，使得公司内部交通组织非常的便捷。
竖向也是不可避免的，要考虑的一点。在一个楼层不能提供商业需求的时候，我们要考虑竖向。依靠电梯不是最佳方案。在商业写字楼，我们提供竖向可拆卸楼板的方法。把相应楼层打开，通过一两层楼层打通，这比走不电梯要方便。
竖向策略要跨电梯区，要考虑多个电梯区维持大厦的运行，会有一部分的客户跨越两个电梯区，这一个时候如何共享电梯？早年设计商业写字楼的时候，高区的电梯和低区的电梯没有任何转换的需要，没有一个公司又在高区和低区。为了考虑市场上会有极端情况，在租赁的时候，赶上了转换电梯区。商业写字楼越来越高，产生了不同电梯区，所以需要有组合的互联的方式。
商业写字楼里面最大的使用群体如何选择我们的商业写字楼的品质，会有6点市场评价体系。作为设计者，我们应对6点，有4项策略。针对这几种方法和策略，我们会提供相应分析办法。
高手就是高手
1、功能策略;2、空间策略;3、市场策略
内容较长，大家慢慢研究吧
设计(专题阅读)师做了很多努力，希望把很多理论和技术引入到实际作品当中。市场对作品的选择，总会有一个规律。如果想在市场上做成功，因为建筑师很多时候不是给自己盖房子，而是提供一种商品。经过多年总结，有一句话。如果想在市场上做成功，如何想引领潮流，同时贡献自己的理论知识，要做的事情就是永远领先市场一小步，既能够引导潮流和推广我们的设计技术，又能够使得我们的市场能够接受，使得公众有机会接触到高科技、先进的理论给人类带来的宝贵财富。
讲三件事：
第一，大家认为写字楼好或坏，都有自己的评价标准。我们如何拿出一个比较容易被公众接受的评价体系?这里面，我不把自己看成是建筑师，也我不把自己作为使用者和推销者，从市场角度，我们如何认识想要什么样的楼，市场方面对写字楼评价体系会考虑哪一些。
第二，针对这一些因素，作为建筑师在实践当中，我们常用的策略如何来解决这一些问题。
第三，介绍在最近两年完成的6、7个写字楼的项目。
市场评价体系：
作为市场接受者，看写字楼从这几个方面。
1、位置。好的写字楼永远在好的位置，这是商业写字楼商业价值的最大体现。拿北京来说，北京能够形成气侯的商业写字楼比较集中的高端区就在这六个区域，这六个区域有等级和类型的划分，像CBD是顶级写字楼的聚居之地，金融街是金融行业比较愿意集中的地方，中关村是IT业，还有东长安街和东二环。我们写字楼想做成最顶级的，想吸引最顶级客户来，离开了这六个圈，在位置上打了折扣。
2、形象。高档的商业办公建筑的形象追求稳重、传统、成熟，加上精工细做。而不需要时尚的要素，华丽的风格。应具有绅士感。对写字楼，就像人群当中的绅士，要追求的是在正式场合能够稳重、成熟的理念。商业写字楼走的是包容性的路子。
我们最近两年建设的写字楼项目体现出来商业写字楼，是追求稳重、传统、成熟，意味着精工细做。
3、空间。写字楼设计者和使用者是永远参与其中的一个要素。这里面除了公共性空间，像大堂、办公的空间不可忽视，还有一些为大厦提供的服务空间和个性化的共享空间。
包括被大家忽视的，以前人能够想到的除了大堂就是办公，还有一些服务体系里面提供的空间，以及在大厦里面办公，人需要有哪一种空间体验，还需要公共空间和服务空间来支持这一个大厦。
4、系统。我们作为使用者也关心系统配置，包括建筑上提供的技术展现。建筑都有自己的位置，包括朝向、遮阳、通风问题。不可避免，要运用到某一些技术。对于写字楼商业项目来说，你的配备除了机电系统，还有材料、技术系统，包括空调制冷、安防都是我们大厦所具有的内部的机电系统配置。
5、设施。你在写字楼里面，既要考虑楼里面使用的人配套的商业的设施，也包括维持这一个楼具有一定的品质应有的一些配套设施。这一个配套设施包括很小的点，但是也反应了你这一个项目作为成熟的商业项目所考虑的细致程度。包括小的清洁间、茶水间等。并不意味着罗列得越全，代表着写字楼越先进。拿吸烟区来说，吸烟是有害健康的，写字楼要追求绿色的环境。如果要追求绿色认证体系，吸烟区的设计上要尽量杜绝。大量人群不可能短时间之内戒烟，所以吸烟是不可避免的行为。所以，是不是要考虑到适当的部位使这一种行为得到集中，而不是漫无目的自由放任。如何打造一个合格、有品质的大厦。对商业设施，并不是说要设计得面面俱到，你就是代表着先进。对一些特定人群要兼顾。
6、管理。大厦的品位也依赖于管理。要把管理当做很重要的参考因素。