主题：认购书签订必须的流程

你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一

定额度的定金，

发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展

情况。

认购书主要内容包括：

1、认购物业；

2、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）

、总价等；

3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4、认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款

地点、帐户、签约地点等。

在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》

，以便使购房者

明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包

括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有

关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

意事项：

1

、认识“定金”

笔者近来在办理有关商品房买卖的业务中，遇到一个较为普遍的问题，即购

房者与开发商正式签订买卖合同之前所预缴的定金，在购房者与开发商最终没能

达成买卖协议或购房者因种种原因放弃所认购的房屋时，能否要求开发商返还的

问题。具体情形大致分为两种：一是开发商在物业正式开盘前，以内部认购的方

式开始发售，认购期间的价格要比正式开盘后一些，有的还以打折或等

方式促销。购房者在价格优惠的诱惑下签了《认购协议》并缴纳了定金；二是正

式开盘后，购房者在正式签合同前与开发商签订了《认购书》并缴了定金，在正

式签合同时，因某些条款与开发商不能达成一致意见或开发商拒绝签订购房者提

出的补充条款，购房者提出退房，而开发商拒绝返还定金。

对于第一种情况，没有正式开盘多因为某种手续未办理妥当，或因国有土地使用证在制作过程中，或因销售许可证未正式下发，那么这一时期购房者所缴的定金应当返还，因为所销物业不具备商品房正式上市的法定条件，《认购协议》不受法律保护。对于第二种情况，笔者认为要对定金的性质予以界定，如果构成经济合同法意义上的定金就不能返还，如果不构成就应予返还。定金是保证合同履行的担保方式之一，是指合同当事人一方为保证合同的履行，在合同成立后未履行前给付对方一定数额的款项。我国《民法通则》第八十九条第（三）项规定“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”定金的性质和作用一是证明合同的成立，二是保证合同的履行。笔者认为购房者在签订《认购书》时所交的“定金”不是法律意义的定金，因为合同尚未正式签订，合同没有成立何来定金？所以开发商在购房者认购时约定“定金”不予返还是没有法律根据的。

认购是开发商促销和保障销售的一种方式，做得好确实有利于房屋的快

出。但房屋销售好的根本原因还在于其质量、位置、价格和交通等等条件。一些

质量好价格又可接受的楼盘就没有所谓“定金”不予返还的约定，比如今日家园

。相反认购时交定金不予返还的约定，大有强买强卖之嫌，倒不利于房屋的销售

。为了减少这方面的纠纷，今后开发商应免去这样的约定，购房者在买房时也要

慎重考虑，别轻易交所谓的“定金”

由于没有明确的法律规定，当前法律界也存在着不同的意见。有的观点认为，《认购书》是购房者保证按时与开发商签订正式的房屋买卖合同，如果不能按时签订此合同，则应该承担违约责任，所以“大订”应该属“定金”性质。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，卖房者有权以购房者违约为由不退定金；如果卖房者将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。有的观点则认为，《认购书》是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，所以“大订”应该是“订金”

所谓“定金”

，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指

债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给

另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金

形式承担违约责任。

《民法通则》

、

《合同法》和《担保法》等均有专门规定。

从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行

约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双

倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的

作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付

的性质，这是定金与订金的相同之处。

而“订金”一词在法律上没有明文的规定，它在生活中往往“定金”相混同

，有时因为笔误或认识上的不清，往往将“定金”写成或说成是“订金”。

“订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认购金、诚意金。由于“订金”与“定金“的法律后果不同，买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟通，以避免纠纷。同时，如果购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条款使双方发生争议而不能达成一致意见，致使购房者不能认购房屋的，此责任不应由购房者独自承担，发展商应当退还“订金”。否则，购房者交纳了此笔费用后，一旦与开发商不能就正式合同达成一致意见，就要受到严重损失，这对购房者是不公平的。因此，购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险。

多多学习了

学习了呀