主题：深圳的合理房价大家觉得应该是多少

福田区

莲花（含中心北区）▶▷

◎二手房成交均价：27016元/平方米

◎租金水平：56.57元/平方米·月

◎在售新房均价：26000元/平方米

◎“合理”房价：19400—22600元/平方米

这一片区地处福田中心区CBD北部，交通四通发达，同时区域配套完善，又有相对丰富的公园、学校等资源，因此目前二手房价格都远在全市的二手房成交均价以上。

据深圳中原监测，该片区代表性二手楼盘雅颂居新近成交的价格在3.8万元，同比去年同期下降约10%，同时该片区的二手房成交均价也从去年同期的3万元左右下降到目前的2.7万元，而同期租金水平却保持稳定。此外，该片区现有新楼盘彩田怡色在售，价格2.6万元起。 

梅林▶▷

◎二手房成交均价：23782元/平方米

◎租金水平：48.17元/平方米·月

◎在售新房均价：35000—50000元/平方米

◎“合理”房价：16500—19200元/平方米

梅林以前曾为深圳公务员、企事业单位员工的配套小区，以居住、商业、教育等配套设施完善而著称。以梅林一村为例，该小区的二手房成交价格已经从去年同期的2.5万元跌至目前的2.3万元左右，下降6%，同时该片区二手房成交均价也从2.6万元跌到2.37万元左右。该片区租金从去年同期的52元左右下降到目前的48元，其中翰岭花园更有10%的跌幅。

梅林片区目前仅有包括新世界四季山水、阳基天御山等少量新盘在售，这些项目多是靠近自然山体且大面积的单位，价格自然偏高，从3.5万—5万元/平方米不等。

皇岗▶▷

◎二手房成交均价：20714元/平方米

◎租金水平：57.63元/平方米·月

◎在售新房均价：21000—27000元/平方米

◎“合理”房价：19800—23100元/平方米

皇岗片区曾因距离皇岗口岸近而多受港人青睐，而目前那里也由于处于中心区域有不少深圳人选择。皇岗片区的代表楼盘皇御苑目前的二手房成交价在2.1万元左右，比去年同期下跌10%，而片区成交均价则为20714元/平方米，比去年同期下降7%。

这一片区的租金水平一直相当稳定，从去年到现在一直稳定在57元的区间。此外，这一片区目前有水盘紫云阁、深港1号、廊桥国际等新房在售，其中深港1号在今年春交会期间推出特价房仅售2.1万元，几乎与片区二手房价格相同，而其他新房目前售价普遍在2.7万元左右，略高于以租金计算的“合理”房价水平。 

新洲—上下沙▶▷

◎二手房成交均价：23899元/平方米

◎租金水平：61.6元/平方米·月

◎在售新房均价：27000元/平方米

◎“合理”房价：21100—25000元/平方米

新洲片区几乎可以算是最为靠近中心区的居住区域之一，而上下沙目前仍居住着不少城市白领和打工族。以该片区的典型楼盘都市花园为例，该小区房价已经从去年同期的2.2万元跌到目前的2万元左右，跌幅9%。同片区二手房成交均价则下跌6%，而租金水平则保持小幅上涨趋势，上涨6%。

这一片区目前有君临天下、嘉葆润金座、嘉洲富苑等新房在售，嘉宝润金座2.7万元左右的售价代表该片区目前新房的售价，而君临天下等产品的价格多在3万元以上。

中心南区▶▷

◎二手房成交均价：25001元/平方米

◎租金水平：63.66元/平方米·月

◎在售新房均价：27000元/平方米

◎“合理”房价：21000—25000元/平方米

中心南区，是CBD（中央商务区）的CLD（中心生活区）。据不完全统计，中心南区的人口居住人数已超百万。由于片区地处福田中心区、中心西区、皇岗口岸三大片区交集核心，来自中心区的高层次白领、往返深港的香港人都会选择在此置业或者投资，此类人群有很强的购买力和消费力。

在福田二手房市场中，中心南区是成交的主力区，也是全市二手房成交比较活跃的片区。据中联地产片区置业顾问介绍，中心南片区的二手房价近年来处于攀升阶段，其中高端二手房价目前已超过30000元/平方米，但与去年同期相比，价格稍有回落。

景田—香蜜湖▶▷

◎二手房成交均价：38359元/平方米

◎租金水平：46.85元/平方米·月

◎在售新房均价：46000元/平方米

◎“合理”房价：16000—19000元/平方米

景田片区作为中心区的扩展和延伸，以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。香蜜湖片区区剑指高端豪宅，自然环境优越，居住用地只占片区总用地面积20%，没有常见的城中村和农民房，也没有工业厂房。

中联地产片区置业顾问介绍，片区置业者中，来自福田区和南山区的客户最多，其中又以二次置业者或多次置业者居多。区内新盘不仅价格较高，且优惠不多，价格依然在高位徘徊。与前期相比，景田、香蜜湖等一带的二手住宅价格微跌，降价范围大约在10万元至20万元之间，也有部分急于出手的业主，将房价直降50万元。 

白沙岭▶▷

◎二手房成交均价：24324元/平方米

◎租金水平：57.72元/平方米·月

◎在售新房均价：无

◎“合理”房价：19000—23000元/平方米

白沙岭片区开发时间较长，片区生活配套相当成熟。在深圳有三大比较出名的学位片区，分别是罗湖翠竹北、南山蛇口以及福田白沙岭。优质学位房已成紧俏资产，保值增值功能强劲，因此白沙岭的发展情况相当红火。

记者在网发现，片区内无在售楼盘，二手房源单价从22000到60000元/平方米不等，房源数量仅有451套。同时，区内租金水平也在31个片区中排名前十，可见学位房受青睐的程度。 

农科中心-竹子林▶▷

◎二手房成交均价：32627元/平方米

◎租金水平：64.76元/平方米·月

◎在售新房均价：无

◎“合理”房价：22000—25000元/平方米

农科片区由香蜜湖路、深南大道、农林路、莲花西路围合而成。居住用地占总面积的31.61%，公共绿化用地28.74%，商业用地5.25%，是一块难得的纯住宅区域。

片区内有大量写字楼办公区，加上环境优美，成为上班族的理想居住场所之一，其三级市场上的购买与租赁需求非常旺盛。

竹子林片区很少有新盘推出，供求的原因使房价长期较为坚挺。而且，片区以两房、三房的中小户型为主，户型设计普遍实用，很受自住型客户的青睐。目前，区内二手房楼盘均价约25000至37000元/平方米。 

南山区

后海▶▷

◎二手房成交均价：25997元/平方米

◎租金水平：48.23元/平方米·月

◎在售新房均价：40000—60000元/平方米

◎“合理”房价：16500—19300元/平方米

深圳后海西临南山商业文化中心，东面为深圳湾海滨带，南面通过深圳湾大桥与香港相连，因此可以说是深圳特区内少见可以同时享受城市中心、海景和毗邻香港优势的居住片区。加上后海近年在填海地块上新建了不少商品房，因此后海几乎成为今年所谓“豪宅”供应最多的区域，新建商品房价格也一并水涨船高，市场好时这里常见的都为六七万每平方米的海景公寓，目前市场走低，该片区在售新房从4万左右到6万不等，高价新房主要集中在后海东侧靠近深圳湾大桥附近的填海区。

后海代表性二手房海印长城成交价已从去年同期的2.6万元降至目前的2.35万元，而片区成交均价也从3万元左右降至目前的2.6万元，降幅达11%，租金方面该片区近一年却有4%的增幅。 

华侨城▶▷

◎二手房成交均价：31093元/平方米

◎租金水平：66.76元/平方米·月

◎在售新房均价：35000元/平方米

◎“合理”房价：23000—27000元/平方米

华侨城从规划之初一直有旅游+地产的定位，片区也秉承低密度和宜居的特点，因此华侨城一直是深圳传统的豪宅片区。该片区代表楼盘御景东方的成交均价从去年4月到现在下跌7%，价格从4万元下跌到3.7万元左右。同时该片区的租金价格也有下降趋势，片区租金从70元左右下降到67元附近，跌幅4%。

该片区新房较少，目前有波托菲诺香山里二期和首地容御等项目在售，前者靠近北环，为波托菲诺中位置相对较差的部分，但价格仍然在3.5万元左右。即使华侨城有全市较高水平的租金，但由于片区二手房价格较高，租金回报率并不高。