主题：大胆预测，5年后后海房价要破10万/平，有砖尽情的拍~

本人大胆预测，未来五年后，后海的平均房价就会突破10万。各位先别拍，且听本人说说理由。
 说到深圳房价，首先需要阐述一下未来深圳的产业发展重点及各片区的功能定位。限于篇幅，这里只说结论性的东西。未来深圳靠什么发展？本人的观点是发挥三大优势要素：金融、深港合作和高科技产业。金融是深圳的立身之本，深圳离开了金融什么都不是，而深圳金融的核心是证券业，可以毫不夸张地说，深圳有现在这样的地位和高度，与深圳拥有深圳证券交易所和一大批全国性的知名券商和基金公司密不可分的，金融特别是证券业很大程度带动了深圳的航空、酒店、旅游、餐饮等产业。未来深圳必定也只能继续高举金融大旗，做好做强金融产业。深港合作和高科技产业是深圳未来持续发展的两大助推器，毗邻香港是深圳得天独厚的地理优势，未来做好深港合作的大文章，对于进一步增强深圳的核心竞争力和促进产业结构调整、升级具有重大意义。至于高科技企业，得益于深圳历任领导的重视，科技园和一大批高新企业已经成为深圳产业支柱和城市名片，也将是深圳市未来大力发展的重点。本人认为，在深圳的上述三大优势要素中，高科技产业最不稳定（高科技产业日新月异，竞争激烈），相对优势也最弱；深港合作，也面临香港本身地位下降和其自身发展的战略考量，以及广州等其他城市竞争等挑战。相比较而言，深圳最具竞争力、最可自己把握和最有持续发展能力的还是金融业。
  根据上述分析，针对深圳各片区的现状及未来发展规划，本人预测房价的几个片区建成后的功能定位如下：
 福中：金融中心、文化政治中心
 后海：商业中心、总部经济区
 前海：深港合作区、金融副中心
 宝中：前海配套服务区、区域中心
 龙中：区域中心
 龙华新区：深圳中轴新城

基于以上分析，本人认为未来后海将是深圳最有居住价值的片区。
  促进后海未来房价大爆发的五大利好：
  1、后海是未来深圳精英人群居住的首选片区。后海地理位置优越，交通发达（几条地铁更是提前规划建设），到前海、福中、科技园等地均在20分钟车程以内，便利而舒适，无疑是上述热门片区包括后海CBD工作的精英人群住家首选之地。
  2、后海是未来深圳最重要的商业中心。五年后，华润深圳湾综合体建成，后海湾区的CBD基本成型，后海片区的商业既拥有华润综合体（升级版的万象城）这样的超高端商业，也有海岸城片区这样的中高档综合MALL，更有宝能太古城、恒裕滨城、海境界等众多的片区型商业MALL，酒店、餐饮、文化娱乐均在深圳处于领先地位。
  3、后海将是深圳未来最有国际化味道的片区。深圳本身最欠缺的一点是国际化味道。后海紧邻深圳湾口岸，是深圳唯一的口岸型高档社区；后海紧邻蛇口，五年后蛇口新海上世界将闪亮登场。未来后海将是外国人和港澳同胞居住和生活的首选区域。
 4、后海背山面海，拥有无可比拟的自然景观。
 5、后海目前的房子属于改善型住宅，近几年新开发的楼盘大多是双拼户型，限购政策抑制了潜在的需求，一旦政策放开，购买能量不可小视。

 

前面讲了这么多，最后要落到五年后后海房价的预测上。本人05年开始在福田中心区上班，那时候福中刚刚开始建设，非常荒凉，可以说本人完全见证了福田中心区一步步的建设和趋于繁华。现在的后海CBD非常类似福中06年的样子。这里简单地回顾一下福中几个典型楼盘的房价走势。03年左右笔者恰好有几个同事分别在城中雅苑和中海华庭买了房，应该都是开盘买的，本人查了下资料，城中雅苑开盘的价格大致是7500元。当时笔者住在罗湖，居住的房子大致是5000元一平的样子。现在，房子价格，目前城中雅苑和中海华庭的房价大致在42000左右，笔者原来罗湖的房子大概值22000左右。其实笔者那个房子在深圳算是比较宜居的地方，几年的房价涨幅肯定不会低于深圳平均涨幅。那么分析一下两者的涨幅差距，大致可以得出福田中心区的高档住宅楼盘受福田CBD建设的正面影响，房价超出深圳平均涨幅50%以上。
  后海片区前面列举的五大利好影响，目前除了自然景观已经实现，其余四大利好还未兑现，该四大利好力度远远大于当初福中CBD建设的单一利好。因此，根据福中经验，保守估计上诉四大利好兑现后的促涨程度为80%-100%。五年深圳的房价平均涨幅按50%计算。那么相对于目前后海平均3万5的房价，五年后后海的平均房价将达到9万5-10万5左右。
  五年后，深圳前海、后海、科技园、宝中、龙中等热点片区基本建设成型，城市发展基本定型。五年后后海房价达到10万的结论，也可以从香港的经验来解释。香港最热片区的平均房价与最差片区的平均房价差距在20倍以上。深圳是社会主义城市，差距不会象香港那么大，五折应该是比较合理的预期。五年后，深圳各片区的房价，哪个有可能均价低于一万的么。
 因此，后海五年后的均价突破十万，是一个大概率事件。立此贴为证。

 基本属于扯淡，高档住宅可能会很高，但不会整个片区高，未来工资不可能大幅上涨，不然整个依赖出口的公司会崩溃，现在工资就已经没太大竞争力了。

不能拿香港和深圳来比，香港人再穷也不愿离开香港，深圳人基本都不是本地人，生活成本高早离开深圳了，现在的深圳相对于全国来说就好比是原来的罗湖，最近靠近出口的区域，未来工厂会逐步向内地转移，内地房价会逐步上涨，深圳会保持低增长，和cpi同步。

后海的豪宅的确是非常好的，普通住宅就不怎么样了。根据国外超大城市的发展状况看，以后深圳也有可能是最有钱的人住市中心区的豪宅，穷人住市中心区的普通住宅，中产大量向外移住郊区的豪宅

以后深圳房价就靠这几个片区追赶北京上海的步伐，前海,宝中,后海,西丽,龙华,坂田，倚仗着这几个片区能达到30%~40%的增幅，提升起深圳的均价水平，剩下的布吉,龙岗,平湖,福永等地，因为政府投入力度和重视程度与前者比尚有差距，所以只能带动起10~20%增幅，最后的福田,罗湖,盐田等地，因为片区发展已经成熟，未来新增利好和建设项目不会太多，而且现时已达到比较高位的水平，所以以后的升值空间不会太大，只要不拖深圳的平均增幅的后腿便可。

蛇口的伍兹公寓目前已卖到6W/平，随着今年招商在海上世界的超级综合体及招商局广场的投入使用，后面只会越卖越高，顶级单位超过10W/平绝对有可能。

深圳湾一号就算前期的卖不到10W/平，明年内必定会出现10W/平的价格。

再说华润，华润在后海湾中心地段拿了两块居住用地，这实在是太可怕，想想当年幸福里，愣是被华润卖到4W/平，伴随着升级版万象城的建成，我想五年后华润的目标价绝非10W/平以下。

后海总部区在今后五年会逐步成型，光华润旗下就有1200多家公司，再加上诸如中铁，中航，阿里巴巴等等大公司华南总部大楼建成后，会带来大量的高端人才，他们的消费能力不容质疑，后海及附近的高端楼盘会是他们的首选，所以五年后在后海片区会出现好多个均价10W/平以上的盘。

目前后海片区（后海大道东，东滨路以南）仅有润尔雅园，翡翠海岸，恒裕滨城（南/北），润尔雅园及曦湾二期这几块地了且都已开工，两年内必将入市，后海片区房价将再创新高。

既然后海已经都没地了，那不排除旧改的可能，像半岛花园A区，蓬莱花园等老小区，在未来几年都有纳入旧改可能，这势必再次拉升后海片区的价格。

 管房价涨多少，自家住的舒服就行，5年后10年后自己还不知在什么地方呢，再说自家住，涨的再多又有什么用呢，如果买来长期投资，现在肯定是亏的了，出租收益率那么低，而且还不好租，租住的人也郁闷，到处都在开发建设和装修，如此环境怎么生活。好环境要有耐心等的，只是有老人和孩子的，有没有必要这样等呀，有钱人可以放着，钱不多的就不用凑这个热闹了。