主题：推高房价非城镇化，而是土地财政再发力

近期，关于城镇化与房价的话题持续高温热议。其中，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性还存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。

    这一番话的背景是，2013年上半年房价全线回暖。根据国家统计局本月15日发布的数据显示，今年上半年，房价平均涨幅高达11.2%，仅次于2009年21.2%的增速，达到第二高点。而且，呈现量价齐升状态，商品房销售面积同比增长28.7%，上年同期为下降10.0%，其中住宅销售面积增长30.4%。全国商品房销售额同比增长43.2%，上年同期为下降5.2%，其中住宅销售额增长46.0%。值得注意的是，增长最快的是三、四线城市，中国指数研究院发布的数据显示，三、四线城市上半年房地产成交量同比平均增幅达到53%，远超一线城市40%的平均增幅。

    普遍认为现时的中国房地产存在泡沫，并担忧其似欧美、日本一般爆裂。而继新型城镇化概念推动以来，不少观点认为要解决农民工定居落户问题为房地产业发展带来广阔机遇。李铁亦认为，中国城镇化率刚刚过半，户籍人口城镇化率只有35.5%，所以对城镇化住房需求还有很大空间，并指出因为中国的房地产泡沫成因不同不可简单与欧美日进行类比，进而提出一、二线城市不仅不会崩盘还会上涨的观点。

    我国的高房价成因的确与一般发达国家不同。地方政府垄断土地供应，依赖土地财政，一直是高房价不可推卸的原因之一。全国工商联曾有统计调查显示整个房价当中有61%是被政府拿走了，其中包括地价与极高的税费。另一方面，由于缺乏住房保障，对商品房的刚性需求一直居高不下。搜狐焦点今年三季度的居民购房意愿调查显示，有43.3%的受访者有购房意愿，其中有一半为刚需。房子成本高又有大量刚性需求者，房价自然难降，尤其是有资源聚集优势的一线城市。

    只是，将来进一步推高房价的是不是城镇化？可以说不是，也可以说是。

    说不是，是因为推高房价的不是传统意义的城镇化，即农村人口转化为城镇人口，所带来的住房需求。即使是大量的农村务工人员涌入城市，在现行的户籍制度与社会保障措施的约束下，也很难实现农村人口向城镇人口的转化。更何况，房价指的是商品房价格，农民工即使要定居也无力成为商品房的消费生力军。

    说是，则是因为的确是城镇化概念为推高房价带来了机会。恰逢地方政府钱袋子紧又有地方债压顶，于是抓住城镇化概念推出各种新区、特区计划，努力推地。上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。同时，开发商看准这些核心地带的开发将会产生聚集效应而推高该地带房价，所以拿地的积极性很高，这就是最近各地抢地颇多地王频现的原因。当土地成本上涨而对楼市预期又看涨的时候，房价就会走高。

    今年以来，房价全线上涨，但未来有可能进一步推高房价的不是城镇化带来的住房需求，而是城镇化背后土地财政的“再发力”。即使中国房价高企成因与别国不同，但只要是泡沫就会有爆裂的一天，目前地方债危机压顶尤需注意。