主题：王锋：2017上半年深圳房价预计下调5左右

2月24日下午，由国房集团、深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司主办及深圳房地产信息网、厦门大学管理学院华南教育中心协办的2017年房地产发展趋势暨城市更新研讨会在深圳市五洲宾馆举行，嘉宾们分别在会上做了精彩的主题演讲。

直播全文：《2017年房地产发展趋势暨城市更新研讨会》

嘉宾精彩观点实录：

王锋（深圳市房地产研究中心主任）：2017上半年深圳房价预计下调5%左右

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深圳市房地产研究中心主任 王锋

1、今后在相当长一段时间，中国的城镇化可能房地产市场的热点还是集中在这20个城市中。

2、商业办公类房屋增长比较快，商业办公的开发投资增速超过30%，商业投资增幅比较大，将近90%的增长。

3、商品房还是房屋中比较紧缺的产品，去年二手房能成交这么多也说明市场比较火爆。

4、10月4日深圳出台严厉的调控政策“深八条”，房价上涨势头得到有效控制，10月份简单均价为55107元/平米，55107元现在已经是我们的标杆。


5、根据国家统计局2016年12月份发布的70个大中城市住宅销售价格指数，深圳新建商品住宅价格环比指数为99.6，在70个大中城市中排名倒数第一。

6、最近几年深圳最缺的资源就是土地，建设用地基本上用完了，我们的建设用地指标已经达到了极限，城市更新成为城市的产业、商业、居住供应主体。

7、从2015年开始，每年是50、60万的增长，人口以以前的3-4倍的规模在增长。

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8、2016年深圳还有一个特点，就是商务公寓，本来商务公寓是短期居住的东西，由于楼市的供求关系紧张，使得商务公寓等能够住人的房屋都成为市场热点，2015年商务公寓的成交量跟以前相比是翻倍的增长，2016年市场热度开始下降。

9、房子彻底有30%变成人才保障房，你是变不回来的，通过抑制“地王”抑制楼市价格持续上涨的预期作用是比较大的。

10、对于2017年楼市走势，有三个方面：一是调控将继续深化。二是深圳楼市上半年会出现比较大的调整状态，预计2017年上半年全市新房和二手房均价水平在5%左右的下调。三是中长期楼市依然活跃。

11、对于深圳城中村，需要尽快出台规范市场的相关政策，包括相关法律法规。

12、深圳应加快推进与周边城市的协调发展，加强深莞惠，特别是通过教育、医疗、住房等资源的共建共享，你拿深圳的社保到东莞、惠州能看病、上学，达到这一步就可以把我们的居住问题解决了。

13.对于深圳今后10-20年的住房发展，人才住房和保障房将来是深圳市住房的主力，今后每年人才房和保障房的比例供应量达到70%，商品房压缩到30%，这是以后的长远目标。

14、从2017年开始，房地产市场的重要政策就是在长效机制上。一是加快制定国家“住房法”，完善国家基本方制度；二是发挥土地调控功能，加快房地产供给侧结构性改革。三是加强资金的监管，创新资金的融资模式，来支持共有住房建设。四是大力发展住房租赁市场，建立购租一体化住房制度。


胡志刚（中国房地产业协会副会长）：高房价严重制约了中国经济的发展 住房必须回到居住功能


中国房地产业协会副会长 胡志刚

1、2014年政府财政收入的1/3来源于房地产，2015年为28.4%，2016年为30.2%，高房价严重制约了中国经济的发展。

2、由于房地产业过度金融化、投机化，形成一业独大，房价过度上涨，增加了制造业和服务业的成本长此以往，政府将面临房地产业崩盘和国民经济崩溃的风险，这也是前不久中央顶着财政下滑的巨大压力，调控楼市的根本原因。

3、房地产库存积压压力，泡沫叠加，多数二线城市和三线城市的空置商品房积压在开发商手里，一线城市和二线热点城市积压在投资投机者手里。

4、房地产市场调控只会加强，不会削弱，更不会终止。

5、房价要保持平稳且略有回落，当然也要防止经济下滑，防范金融风险，尤其要把控存量按揭贷款的安全性，房地产业停止高位运行，停止过山车式的波动，从以增量房为主的市场，逐渐走向增量房和存量房并重的市场，最终走向以存量房为主的市场。

6、银行信贷政策要防范风险，适度收紧，只支持合理的购房，对投资购房提高门槛，当前房地产信贷占总信贷的比重已经超过39%。

7、全方位搞好住房保障，落实“房子是用来住的”，让所有的城市居民住有所居。

8、房地产税的改革将逐步推进，征收房地产税既是为了降低房价，打击投机，也是为了增加政府的财政收入。

9、房地产要推进供给侧改革，实现转型升级，不仅要建设高品质楼盘，还要提供高品位生活方式。

杨丽艳（深圳国房集团董事长）：深圳未来主要靠存量土地开发


深圳国房集团董事长 杨丽艳

1、2016年开始，平均每年新增建设用地的配额仅6平方公里；2015年深圳全市处置闲置土地147宗，占总出让面积的45%；截止2015年底，深圳全市违法建筑共37.30万栋，4.28亿平米，违建中40%是住宅类。

2、土地整备有别于城市更新，主要是由政府主导+政府实施的方式，立足于实现公共利益和城市整体利益的需要。

3、整村统筹的方式主要是由政府向社区股份公司拨付土地整备资金，整村统筹的核心是政府和社区算大账，社区和居民算小账。利益统筹主要的模式是由政府引导，社区主导实施、企业参与。

4、农村集体土地入市，工商类经营性用地主要采取招拍挂方式，文体、医疗等民生用地可能是招拍挂+协议的方式，利益分配方式采取分享土地出让收益、物业返还或两者结合的方式。

5、棚户区改造是政府为主导、市场参与的模式，目前主要是针对二线插花地、斜坡类有地质灾害的区域实施的。

6、土地二次开发会为深圳盘活巨大的存量土地，2016年深圳存量土地已经高达85%的比例，意味着深圳未来主要靠存量土地开发。

7、土地二次开发可以有效促进产业的转型升级，提高土地使用效率；增加房地产市场供应，平抑房价，稳定市场；重构土地产权，促进房地产市场健康发展；优化城市格局，促进区域协调均衡发展以及推进新型城镇化建设，促进社区经济转型。

肖熀峰（深圳市城市更新局城市更新处）：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》政策解读


深圳市城市更新局城市更新处 肖熀峰

1、截止2016年底，深圳城市更新项目历年的累计数据为：列入城市更新的项目总量约48平方公里，批准的建筑规模超过一亿平米。已经实施的项目用地供应约14平方公里，城市更新项目实施率约28%。

2、2016年城市更新主要有三个机制的调整：城市更新强区放权机制的调整；明确城市更新发展目标、方向以及实施策略的；城市更新《暂行措施》。

3、“十三五”规划将深圳城市更新分成优先拆除重建区、限制拆除、关于拆除重建和综合整治并举的区域三个类别区域，“十三五”期间，深圳实施城市更新的总量规模大概是75万。

4、城市更新结构调整主要开展城中村和旧工业区的改造，各占大约一半左右，少量开展旧城区，旧住宅区、旧商业区还是作为城市更新辅助改造方面。

5、工业区改造成保障性用房或者保障性住房的政策措施，在建有商务公寓的城市更新项目中配建一定比例的商务公寓，建成之后移交给政府作为人才公寓。

6、城市更新项目实施中要增加非独立占地公共设施配建设施，独立占地的公共设施如医院、学校等，把更新范围外的政府用地统筹纳入更新范围，进一步扩大这部分独立占地公共设施的规模，来满足整个城市公共设施的需求。

7、加大保障性住房配建的地价、工业区升级改造项目地价、原农村集体组织地价激励，统一制定标准，明确审批时限，提高更新的审批效率。

热点问题现场解答

问题1：房地产税十八大内能否出台？房地产税对房地产市场会不会有什么影响？

胡志刚：这是一个复杂的系统工程，究竟十九大之前能不能完成，我个人不敢妄议，还要看人大讨论；房地产税如果搞得不好或者方案设计有问题，就像上海重庆，搞到最后，连征管人员的成本都付不了，这个税收就没用了。

问题2：现在深圳的房产到底是该买还是该卖？

周学军（深圳房地产信息网新房媒体总经理）：今年我建议大家多关注一下深圳的东部，就深圳的平均水平来看，东部价格相对比较有吸引力，均价在3.5-3.8万，而且东部的发展战略是比较有吸引力的。

问题3：银行不良资产方面有哪些投资机会以及需要注意什么？

黄逸昆（国房评估公司投资顾问部总监）：今年已经有很多银行不良资产这一块增加了比例，最重要的投资取决于两点，一是信息，一是专业知识。例如法律上是怎么操作的，资金是怎么样走的，资金的要求，以及房贷问题，不良资产在买卖时怎样贷款

问题4：请问《暂行措施》第四条怎么样申请简易程序？除了简易程序之外，有无其他途径？

肖熀峰：据我们了解，那个政策目前尚未实际出台；关于其他途径，从政策本意来说，是希望通过城市更新来助力于历史违建的疏导和处理，从程序上还是通过简易处理的方式。

问题5：某企业90年代跟村里签了用地协议，现在土地上有部分建筑物，但是未完善用地手续，请问这种土地二次开发利用有什么途径？

杨丽艳：但从大的方向上来说，深圳通过统征、转地以后，严格意义上要么就是国有用地，要么就是没有完善征转手续的用地，这是一个比较复杂的案例，我们要根据具体资料进行分析。

问题6：特区外有一宗村里面的建设用地，现状是空地，但没有非农指标，像这样的土地能不能利用起来？

李华勇（国房评估总估价师）：如果是空地的话，从二次开发几种模式的适用性来说，更新肯定沾不上边了，但从土地整备、整村统筹的角度，还是可以寻找路径的。

现场提问：我有一个问题想问一下肖科长，38号文明确鼓励工改保，这可能是未来发展的重点，但政策没有明确规定工改保补地价的方式或整体流程，可以简单介绍一下吗？

肖熀峰：工改保是这次政策调整新提出的措施或方式，从政策范围，现在条件限制的比较死，这个政策究竟在市场上的可接受度，包括政策实施效果，我们没有完全的把握，原来的规划功能是工业，符合条件的话可以调整规划用途为居住。

现场提问：请问杨董事长，土地整备有几种表现形式：土地置换、价值补偿、物业补偿，最后可能还有价值分享，我想请教一下杨董事长，关于价值分享，怎么样找到相应的政策依据？

杨丽艳：土地整备有两种情况，一种是针对公共利益，第二种是试点的整村统筹和片区统筹。您说的利益分享，公开招拍挂的话，工业用地可以选土地出让收益分享50%，政府跟你对半开，如果你选择持有一部分物业，那么就享受土地出让收益30%。