主题：【松山湖笔记（7）】经济在衰退，地王又诞生，东莞这是怎么了

 【松山湖笔记（7）】经济在衰退，地王又诞生，东莞这是怎么了

 

2009年7月17日，东莞官称区体育路地块被龙光地产以7.03亿竞得莞城区体育路地块，折合楼面地价高达4847元/平方米。此宗土地无论是从单价还是总价上都没有超过以往拍卖的土地，但仍旧被地产界和媒体冠一地王称号，甚至比早前的地王更具影响力，更受广大民众的关注，这是为何？
   
   我想此次土地拍卖如此受关注，拍卖现场如此火爆，深圳东莞几大开发商纷纷出手抢地，的确是出乎绝大多数人意外的，而之所以出乎意外，原件也很简单，东莞经济几乎还在零增长的阶段，房地产却跑出了长阳线，完全与经济发展脱轨，如此地王毫无疑问会受到人们众多猜测，能长久吗？人们不禁要问！
 
█上半年东莞经济几乎零增长，房地产单边上扬能长久吗？
  
    据东莞市7月20日发布的数据，今年上半年，东莞完成生产总值1690.2亿元，同比增长仅0.6%，远低于广东省平均水平7.1%。数据显示，推动东莞经济增长的“三驾马车”中，固定资产投资总额增长8.8%，社会消费品零售总额增长11.1%，出口则下降24.2%。出口继续萎缩，金融危机之下消费增长乏力，东莞经济面临的不是一般的难题，这种背景下，东莞的房地产则有时另外一种景象，前五个月不断刷新成交记录，5月东莞住宅销售再创新高，月销售再上60万平方米，达07年7月以来22个月最高值。根据东莞统计局的信息，2009年上半年东莞商品房销售面积同比增长3.6%，东莞的商品房屋建筑施工面积增长20.1%，商品房销售面积增长3.6%，销售金额增长8.1%。量价齐升，东莞房地产走出完全的单边行情。

    经济增长乏力，毫无疑问无论是企业家还是普通的消费者对未来的消费预期是悲观的，但在东莞房地产市场又重归火爆，地王重新涌现，为什么开发商会对后市预期如此“乐观”呢？

    不知道大家还有没有记得著名经济学教郎咸平教授在5月份发出的关于当前房地产股票市场的看法，原因也许并不复杂，企业家们已经无心继续投资生产，而是把更多的资金投入了房地产、股市等，造成房地产市场的火爆，但无论是房地产还是股市，相对于实业来说，几乎都已认定为虚拟经济，单边的虚拟经济上扬只会更加深层次的伤害实业经济的发展，进而将东莞甚至将整个中国拖向更深的深渊，你说房地产的单边上扬能长久吗？

    事实上，我们目前正处在一个非常微妙的时机，假如这种该繁荣的行业没有繁荣起来，不该繁荣的行业继续繁荣，这种二元行业发展可能会吹爆中国，导致我们这么多年的努力全都付之东流，所以在这个微妙的时刻下手抢地，除非你是国有企业，除非你是太有胆识，或者你太愚蠢，其他的我个人觉得没有什么好解释的。


█地王的日子也不好过，所以做地王还要悠着点

    东莞是一个容易产生冲动的地方，对于一般的男人是这样，因为莞式服务确实让一般的男人不能自抑。东莞同样是开发商们容易产生冲动的地方，广东地王，东莞地王，甚至楼王都是产生在东莞这块土地上。

    其实早在龙光之前，万科就已经吃下了一块东莞籍广东地王，楼面地价折合15243元/平方米，也就是现在万科开发的著名东方意境项目，国宅棠樾。虽然该项目并没有因为08年底金融危机导致项目亏本销售，但在拿地之后的一年多来却屡屡北万科集团内部拿来做批评的典范，是万科冲动拿地的标志。而如今棠樾已经完成了内部扩张，先后将周边地块相对低价的吃下因此完成了低价增仓的动作，而棠樾本身也成为深圳和东莞两地之间的超级豪宅项目，可以名正言顺的发挥了。但地王对万科的影响却是深远的。

    其实在万科拿地的同时，东莞还有另外一宗地王的产生，这是这家企业太过低调，土地面积也不够大，所以并没有产生太大的影响力，这就是07年正中置业拿下的东莞长安地块，当时折合楼面地价7000元/平方米，是东莞史上第二高价土地，如今该宗土地已经被正中置业开发为著名的酒店公寓沃多夫，目前也已经整装待发，将于10月前后推向市场，如果均价不超过12000元/平方米，则开发商都要亏损，而根据笔者的打探，该项目均价将超过15000元/平方米，将打破东莞小户型的销售价格记录。由此看来，地王并不是好当的，龙光这个地王，确实还要悠着点，况且两年之后，东莞能走出金融危机的阴影吗？我看很难！

█开发商应学习虹溪诺雅，低调增仓才能保住江湖地位

    万科在松山湖的开发经验，尤其是拿地的经验值得其他开发商学习，一味的抢地固然能碰上好机会，但不能把偶然当作必然，否则失败则是必然！从松山湖1号开始，万科地产持续不断的吃掉周边的地块，地价几何，恐怕没有多少人知道，但毫无疑问的是，绝对比拍卖的天价地要低得多，所以到虹溪诺雅这个阶段，万科已经在松山湖完成了最大地主的工作，据传其土地储备量超过了原来的光大，成为松山湖真正的霸主。而在开发经验上，万科凭借着自己品牌优势，开发经验和产品优势，几乎每次都是以全胜得的姿态赢得市场，虹溪诺雅高层单位12000元/平方米，一期开盘基本就销售一空，可见万科的影响力有多大。