主题：【龙城观察（5）】招商是君子、鸿荣源是傻子，正中是疯子？！

【龙城观察（5）】招商是君子、鸿荣源是傻子，正中是疯子？！

◇ 瑞 桥



上月，龙城区内最备受瞩目的项目——鸿荣源“公园大地”开盘销售，首批推出单位几被抢
购一空，高层价格卖到了1.1万、联排均价超过3万，再创龙城楼价新高、现场“抢楼”场面
更是让楼市看家们咋舌不已，其后、招商依山郡和天健旗下的现代城接踵开盘，均价也冲高
到了9500－9700以上、销售成绩同样不俗，三大指标性项目的狂热、以至去年下半年以来、
一度尘嚣土上的“龙城告急”的论调一时间销声匿迹！

■ 边界拓展－品牌升级→龙城楼价参照体系颠覆！

在特区供应短缺、近关片区（如深圳西岸、龙华）价格大幅增长的市场语境下，近两年内、
超过200万当量的密集性、高强度的开发规模让龙城成为大深圳的新盘重镇，加上大运会、
地铁建设等重大利好因素的驱动下，龙城楼市对于区外客户（包括关内、关外和龙城周边地
区）的吸引力和聚合力势必越来越大—— 过去备受市场边界局限、“自给自足”的龙城楼
市，市场空间将极大的拓展，龙城物业估价将被全面纳入大深圳楼市的价格体系！

另一方面，大品牌开发商的进驻不仅增强了龙城楼市对于区外客户的号召力，他们相对成熟
的开发经验、强大的产品创新能力、领先的营销规划和物业管理水平，也将带动龙城楼市产
品品质和服务水准的进一步提升—— 区内的购买力（尤其是高端购买力）得到进一步的释
放，品质的提升也将推动龙城楼价的增长，原有的价值参照体系被彻底颠覆！

在新旧市场格局的转变之间，对比各品牌开发商的市场表现和定价策略也颇有意思—— 

★ 招商，君子风范！

招商作为深圳最早进军龙城的一线品牌开发商，携依山郡出征、一度被市场后来者寄予厚
望，一来希望其能依托强大的品牌张力为陷于区域边界困扰龙城楼市破局，另一方面，也希
望依山郡带动龙城楼价顺风飞扬！但招商在整个依山郡的运作中、却依然保持了其一贯的
“君子风范”，专注项目品质、在营销推广上并没有过多的张扬，虽然接近五成的区外客户
树立了新的标竿、成功破局，但去年年中开盘的依山郡1期、至下半年销售完毕，均价在
7500左右，即使相对于去年的龙城的整体楼价、也说不上出类拔萃！相对于大运会落户深圳
的消息传来、奥林华府等项目急不可待的加价千元，依山郡丝毫不为所动、依然故我，招商
真不可谓不君子！

★ 鸿荣源，大智若愚！

公园大地的出现和开盘场面，起码说明了两个问题，一是龙城本地的购买力过去被市场严重
低估了，二是公园大地其实还可以卖更高的价钱！的确、公园大地的井喷再一次印证了03、
04年市场对于水榭花都和熙园带动的特区豪宅风潮的论调—— “不是房子太多了、而是好
房子太少了”，作为一个工业化几乎与特区同时起步的卫星城、经过20年的积累，龙城人的
购买力真的不可小窥！但另一方面，11000的价格（高层）虽然已让龙城侧目，但是否就已
经是极限？对于这一点、在瑞桥与不少业内人士的交流中，得到的多数观点却是否定的！

当然，鸿荣源也绝对不是傻子，作为一个68万规模的超级大盘，在定价上循序渐进无疑是更
合理、更具持续性的策略！除了定价、在流程上向龙城本地客户的倾斜也足以反映出鸿荣源
的炉火纯青！

★ 正中疯了、风临域要价14000？

在品牌号召力上，正中与招商、鸿荣源两位老大相比显然还有相当大的差距，在市场历练上
也不可同日而喻，但过去的市场经验证明，在项目运营的把控以及营销定价上，正中同样颇
具大家风范—— 去年中宝安中心区“风临洲”以7800的价格、跳高西岸楼价的姿态入市的
举动依然让不少行家记忆犹新，而区内前一个推出的项目正是鸿荣源的西城上筑，其时销售
价格起价六千多、后期也才7200左右！

在龙城，正中和鸿荣源再一次相遇，风临域与公园大地隔龙翔大道相望、直线距离不超过
100米，虽然在项目规模和自然资源上，两者根本不具备可比性，但作为龙城首个与地铁3号
线（吉祥站）无缝连接的地铁联体物业，占地龙城CDB的核心地段，加上地铁物业的通达
性、便捷性和升值前景，让风临域大大增加了其叫价的本钱！

据悉、风临域首批住宅单位将于月底即开始正式销售，目前登记的意向客户已数倍于供房
量，近日市场更传出风临域的售价将极有可能达到14000，的确有点吓人！

Re:【龙城观察（5）】招商是君子、鸿荣源是傻子，正中是疯子？！

鸿荣源不傻，正中没疯，西岸真牛，龙城最拽！
//szbbs.fang.com/salon~-1~55/33022585_33022585.htm

Re:【龙城观察（5）】招商是君子、鸿荣源是傻子，正中是疯子？！

究竟有多少傻子呢。。。。。。。