主题：【龙城观察④】中心级差，圈层递进，鸡犬莫升天，真中心难敌

【龙城观察④】中心级差，圈层递进，鸡犬莫升天，真中心难敌

                                       

■定义中心城，中心级差影响楼价级差

     目前，大凡靠上或者考不上中心区域的楼盘都冠以中心区或者CBD的名号，误导购房
者，在龙岗中心城更是如此。事实上，根据规划局对龙岗中心城的规划，龙岗中心城的四至
是黄阁中路以东、深惠路以北、龙平西路以南、龙城中路以西。该范围才是真正的中心城所
在地，而其他冠以中心城名号的项目均为假冒伪劣，购房者须谨慎其忽悠！
龙岗中心城是是龙岗区区政府所在地，龙岗政治、经济、文化和商业中心，是“深圳八大卫
星城之一”，也是是深圳市最早规划的中心城，规划人口25－30万人。跟据《深圳市城市总
体规划》和《龙岗次区域规划》，龙岗中心城是深圳市重要的城市次中心之一，并被定位为
全区行政、金融、商贸、信息和文体中心。2002年，深圳市确定了“一市多城，众星拱月”
的城市发展计划，形成以特区为中心、由一个个城市群落组成的大都市。规划对龙城卫星新
城的定位是深圳市未来的次级中心，区级行政、文化、商业中心，同时是深圳市发展轴核心
地区。

 
■圈层递进，楼市西进，向中或向西

    在龙岗中心城内部，以新亚洲花园、公园大地、正中风临域、万科九州项目、紫薇花
园、碧湖花园以及城市花园为主体，又围合成龙岗中心城的核心商务、居住中心，也是龙岗
中心城的第一圈层。在该圈层内部，规划为龙岗的景观轴，以龙潭公园为起点，聚合了龙城
广场，区政府所在地，世贸商业中心等商业文化行政设施，是目前龙岗中心城最成熟的板
块。龙岗中心城该圈层目前仅有公园大地在卖，风临域拟售，万科九州项目在建，其他均为
成熟配套区和行政商务区，也再无新的土地供应。目前，该区域内新商品价格以公园大地为
例，为龙岗中心城最高价，高层均价达到11000元/平方米。风临域尚未发售，预计均价将在
10000元以上。

    在第二圈层，也就是第一圈层以外的中心城区域，其房价水平一直和核心区域保持着一
定的级差。2004年，核心区域内的新亚洲花园均价达到3600元左右/平方米，而第二圈层房
价仅2900元左右，如香林玫瑰花园等，其根本原因就在于级差地租的因素。目前，第二圈层
是龙岗中心城供给的最集中的区域，该区域内目前拥有大小约10余个项目在建或者拟售，如
满园、宇宏公园盛世•徽王府•城市峰尚•君悦龙庭、天健现代城等项目，
由于价格多数项目在建或者拟售，因此价格尚不好下定论。但是，该区域在配套方面远远落后
于第一圈层是毫无疑问的，房价相对第一圈层有一定距离也再所难免。

    第三圈层为龙岗中心城周边区域，主要指龙岗街道办所在区域+龙岗留学生工业园区域
以及宝龙碧岭工业园和奥体新城区。目前，该圈层在建或者拟售项目是三个圈层中最多的，
龙岗街道办新项目拥有8个左右的新项目，包括德沁圆，东方明珠城、锦峰森邻 等项目。龙
岗街道办由于规划问题，房价一直和中心城区域保持着较大的价格差（2000元/平方米左
右）留学生工业园项目包括中央悦城、华业玫瑰园项目和深业项目，而留学生工业园区域由
于和中心城基本无区隔，近年来多个项目并举，房价一度超过万元，是最接近中心城房价的
区域之一。奥体新城项目相对不多，只有天健项目和奥林华府二期等。，但是奥体新城板块
由于大运会利好以及全新规划，高标准配套，该区域房价和中心城虽有一定的级差，但是已
经大大缩小。

■楼盘林立，真中心稀缺

    尽管2007年龙岗中心城和周边区域大盘林立，项目众多，但在核心区域（第一圈层）的
项目却少之少，公园大地开盘售罄，积累上万客户，苦苦等待二期，其区位优势功不可没，
用龙岗人的话来说，如此位置项目，已经不可能再有，产品可以复制，但区位不会再来！风
临域也是如此，虽未开盘，但是前来咨询的客户络绎不绝，不到200套房子推出，热销也是
在所难免。而万科九州项目，目前已经开工建设，一旦发售，将对该圈层再添巨无霸项目，
也将给第一圈层带来更大增值空间。因此，虽然项目众多，但核心区域的好项目却十分稀
缺。