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Re:关于园岭新村拆迁——园岭新村业主必读 【千万不要上KFS的当！！】
阐述得很有道理，我是木头龙业主，益田集团公司现在该住宅区搞拆迁，看来不会成功。 于园岭新村拆迁——园岭新村业主必读 【千万不要上KFS的当！！】
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内容简介
本文针对近期有房地产开放商进驻园岭社区、向园岭新村各居民征求拆迁意见，简单介绍了园岭新村的特点，具体讨论了园岭新村是否应该拆迁的利与弊，以及如果进入拆迁议题，各位业主应该注意的事项。无论是否赞成拆迁，园岭各业主都可以将此文作为园岭新村拆迁补偿方案的对策指南。很多园岭业主受各方面因素影响，认识不到自己所居住的住宅，所拥有的物产的真实价值，而随意使用，或将其随意出租，将好好的生态住宅弄得污浊不堪，殊为可惜！本文作者系高级工程师，自1985年园岭初建成时全家就居住在园岭，作者本人有多年国外生活经验。作为园岭居民中的一分子，我想我有责任也有义务，将我这么多年来在国外学习到的先进的经验与理念传授给你们，如果是真正有心有素质的业主，我想我一点拨你们应该是能明白的。
正文
一． 园岭新村的概况与
园岭新村是深圳市自1980建市后规划的第一个大规模低密度住宅小区，由四条城市一级主干道路围成一个近似正方形，85年陆续建成入户，主体设计风格是西班牙式阶降式楼房，楼房的高度按相邻单元逐渐由最高8层一直到最低4层，这在当年的深圳市还是很漂亮的，四栋这样的阶降式楼房组成一个大X型，每一个X型内另有直落式8层楼房3-4栋不等。X型内两栋楼房之间绿地面积极大，一个X型围成两块独立花园，可供该地域居民散步，休憩。这使园岭新村形成独立的“园中有园”“楼下即有花园”“隔壁还有花园”的效果。当初园岭新村规划时就已将，农贸市场等周边配套设施考虑进去，园岭刚建成时已经有一所，一所，这些年来随着不断发展，当初的一所已发展为三所，而向外部扩展，成为省重点，另外园岭还建有大型超市一座，游泳池一个，小区健身活动点多个，市级大型邮电局两所，生活条件可谓极为便利，居民连续在园岭新村住上个一年，不用走出园岭新村，都一点不会觉得闷。
园岭新村从当年的规划来看，就是占据了深圳市的重心与制高点的，老深圳人都知道，深圳市刚成立时并不大，西边到上海宾馆就到头了，出了上海宾馆已经很荒了。而园岭新村在当年就在深圳市的地带，北边是八卦岭工业区，南边紧挨着荔枝公园，荔枝公园南边就是老市政府，东边是红岭路，深圳市唯一的两个区——罗湖区与福田区的分界线，所以园岭新村既可算福田区的也可算罗湖区的。西南是华强工业区，现在已经发展华强北商圈，是全国电子批发，园岭新村处于东门商业圈与华强北商圈之间，无论去哪一边都。这种得天独厚的地理，在全国范围来看都是很罕见的。这一些年随着深圳经济的发展，园岭新村周边的地理愈发显现，比如它除了自己圈内的大型超市新一佳，左边还有沃尔玛，右边有家乐福，北边好又多，南边去JUSCO也不太远，一两站之地内的华强北商圈里还有万佳与另一家沃尔玛，可谓集中了最便利的生活设施，已经到了“让你随便挑”的程度。因为园岭这种强大的魅力，使周围商家纷纷与之靠拢，比如沃尔玛前几年在园岭新村的隔壁——百花新村开立新店，明明位置不是在园岭新村，但仍以园岭命名，不以百花来命名。分店的名字是“沃尔玛园岭店”而不是“沃尔玛百花店”，虽然后者听起来更好听。
园岭新村的绿地覆盖与植物环境，也是令人羡慕的，不像某些新落成的住宅小区，外表看起来很时尚很漂亮，草地也有，但里面的树都是小小的，光秃秃的，因为树木的成长需要时日，园岭新村当年落成时种下的树，已经生长了二十多年，大多都已长成大树，少数大树隐隐有参天之势，类似古树了，园岭新村里一人不能合抱的大树应有百余棵。这些树（或小树林）为园岭新村提供了绝佳的生态氛围，除了有寻常鸟雀，园岭新村里经常能见到一些珍稀观赏鸟类品种，比如有八哥，红耳鹎等。每天清晨四五点，苏醒的鸟儿开始唱歌，居民仿佛置身森林之中。园岭新村虽然处于深圳繁华地区，但由于它占地面积大，故自成一域，住宅密度低，内部反而安静，闹中取静，正是生活在都市中的人最希望的。
此外，园岭新村对自然灾害的防范能力也是优秀的，因为当年时的市政工程没有偷工减料，园岭新村的排水系统优良，植被水土保持功能强大，再大的、持续时间再长的暴雨，在园岭新村里也不会形成水灾，只要雨一停，区内大部分路面在两小时之内已经完全干燥，令人称奇。另外园岭在深圳的地势，也算比较高的，所以深圳就算其它地方淹了也不会淹到园岭，看看中国现在其它地方或某些大城市只要连续多下两场雨就发水灾，园岭新村的人却天天盼望下雨，不知道“水灾”是什么意思。对园岭比较容易构成威胁的要属台风，在早年，园岭新村的树木还不够粗壮时，对抗台风的能力稍差，每次强台风一过，经常见到有个别树木被刮倒，但是十余年一过，小区内的树木已成气候，现在再强的台风对园岭内的树木也无可奈可了（除非人为去砍伐）。
二． 园岭是否应该拆迁之利弊谈
这一两个月以来陆续有一些房地产公司对园岭居民放出“园岭将要拆迁”的消息，既然一个建筑群落上升的“拆迁与否”的议题，肯定有些人认为此建筑群落有种种弊端，那么园岭新村究竟有何弊端呢，是否应该拆了重建呢？综合从网上各方面得到的消息与评价，我们现在就来分析一下。
1．楼房太旧了！外观不美观，房屋老化，外墙脱落，个别居民家中屋内漏水
2．小区内人员混杂，人员可随意进出，很多外来三无人员、拾荒者在园岭露宿，园岭成为盲流的天堂
3．治安不好，入室盗窃案发率较高，原因同第2点，因为社会人员可随意出入
4．无停车场，停车困难，小区内交通拥挤混乱
5．卫生环境差，垃圾随地抛弃，小区内老鼠蟑螂较多
6．自来水质量差，原因在于二十年前埋的自来水管道内部生锈，水龙头里经常放出来黄色带铁锈的水
7．物业管理公司管理不善，未对园岭新村进行有效的管理
基本上，园岭新村居民抱怨的问题，都不会脱出上述七点范围，仔细看一下，实际上很多问题还是共源问题，比如第2，3，5点，反映了小区内人员素质与卫生环境问题，实际上都可归结到最后一点物业管理上来，另外房屋外观修缮等，物管也应承担一定的责任。
总得看来，这些问题都是人为问题，与硬件有关的只有第1点和第4点，关于第1点，园岭房屋陈旧，这是一个事实，但是园岭新村从建成到今天不过25年，但如果一个房屋的寿命只有25年，恐怕太荒唐了吧，多数房屋的陈旧与折旧，是因为居住者不善保养而致，而非房屋本身质量问题。欧洲一些民居建成两、三百年还在使用大有其数，而很多房屋都有七、八百年的历史，现在在里面居住的感觉一样很温馨，这有如何解释？如果中国人住房子25年就要推倒一次然后重建，假设人的寿命平均75岁，那么他这一生里的房子要来回拆迁、折腾三次才行。当然中国人素来有喜新厌旧的劣性，住楼房都喜欢住新房子，而且要高层的，带电梯的，认为这样才够“气派”，够“高尚”，实际上，高层住宅严重压缩了人均居住空间（简单说就是同样的面积容纳了更多的人），无论对生态环境也好，对自身健康也好都会带来不利的影响，比如说生态，高层楼房住的人多，会产生更多的垃圾，消耗更多的能量，而且对周围环境的小热岛效应有很不好的影响（比如家家户户夏天都要开空调，那些交换出来的热量全部排到外面去了），是在一些高楼集结成群落的时候，因为人要呼吸排出二氧化碳，可想而知如果高楼里人很多那么这些废气也会多，而能净化空气，提供氧气的植物却减少了，所以高层楼宇群的空气质量也会变得较差。有些高楼内部空间因为空气自然流通不畅，需要另设鼓风机强迫气体交换，那么带来的问题是大家在高楼内部都要呼吸“带有机器味”的空气（如我们每次坐电梯的时候，呼吸的就是这种类似的空气）。而且如果一旦发生一些灾害，比如说火灾，平时依赖进出的电梯肯定是不行了，而平时闲置的逃生楼梯因为不常有人用多会建得狭窄，所以那时基本上就是“一锅端”，而如果发生地震等更严重的灾害，如果高层建筑出什么问题，那更是毁灭性的（当然深圳的地质情况还好，相当长时间内不会发生地震）。基于上述基本原因，如果楼越建越高，人与自然的关系就会越来越远，所以欧美发达国家的民居，一般都很少使用高楼（除非一些商业大都市，寸土寸金之地），都喜欢住在独户的小楼里，而这些小楼一般很少超过四层。在欧洲一些发达国家，多数城市都有数百年历史，那里的民居基本上一栋也没有拆毁，全是低矮的小楼，居民住在这样舒适的环境里自得其乐。
园岭新村是上世纪八十年代初修建的，那个时候人心还比较单纯，社会也没有现在那么商业化，什么都是一味图利，所以园岭新村在这种理念下的规划，就比较“接近自然”，修建的住宅楼最高不过八层，然而又不全是那么高的，还有一些很低楼层的单元，属于低密度住宅区，而且楼与楼之间距离较大，这使园岭新村的容积率很低，总得说来，大概是在1.2左右。
所谓容积率，简单说就是单位面积里住户的数目，当然是越低住户的感觉会越舒服，私家别墅的容积率是最低的，因为那么大一块地里，只有你一家在住。而且以前修建的房屋质量是有保障的，像什么豆腐渣工程，偷工减料什么的，都是2000年以后才出来的新名词。园岭新村的房屋质量，应该说还是不错的，个别住户反映的房屋漏水问题，应该与他们自己做内部装修时工程不到位不规范有关，因为园岭属于老房子，很多家庭都装修过两次，甚至三四次了，而外面自己联系的一些私人包工队伍，很多时候这些私人装修商都会加加减减，要么用的物料，要么施工时偷点懒，以达到业主给出的低报价，而业主在这方面非专业，通常难以察觉，所以过了一段时间（比如几年）以后，重铺的地面，墙面出现问题就不奇怪了。
所以，房子的新旧实际上不并是问题，房屋自然老化是自然存在的，再新的房子，住上个十年都会变成“旧房子”，而发达国家针对这种情况，会不断维护，修缮房屋，每隔两三年会不定期的检查房屋质量，对外墙进行粉刷，所以在一些发达国家，房屋看上去永远都是那么新。
关于第4点停车位缺乏的问题，这确实是一个问题，因为园岭新村上世纪八十年代修建的时候，还没有那么多的私家车，本来园岭新村所处的地理位置就极为优越，出门东南西北到哪里都，很多时候居民用不上车，所以那时的居民区就没有考虑现代小区才考虑的“停车位”问题。这些年深圳市居民收入提高了，很多人纷纷买了车，园岭新村立刻就出现“车位缺乏”的问题，但是我要指出，这里面有园岭先天硬件不足的因素，但很多也是园岭居民后天软件素质不够的原因，为什么这么说呢。
我们知道一个住宅小区如果配套车位的话，那么是按照“一户一车”的政策来考虑的，因为小轿车这种东西，是一个一吨多重的带四个轮子的铁箱子，它比一个人或三四个人的总重量和总体积都要大得多，所以从本质上来说，小车这种东西，属于一种破坏环境的工业化产品。假设现在有一个新的高尚住宅小区入住了，而且一户有一车，每户都有停车位，那么很可能过不了几年，这个小区内居民的生活素质又提高了，很多家开始买第二辆或者第三辆车了（这种情况也是很常见的），那么这个小区“车位不够”的问题立即就会突出来，而如果当初小区规划设计时给每户预留两到三个车位，又会造成严重的使用面积浪费——道理就是前面讲过的，车是一个很耗空间的东西，本来是给人住的小区，现在变成给车住的了。
造成这种矛盾的原因是什么？在于人的贪婪！本来一家开一辆车就可以了，现在为了某些原因，（所谓追求更新更好的车型，或摆阔等等）一定要多买几辆车，加重了自然环境的负担，最后造成自己使用上的不便。实际的例子里，这种人为的原因恐怕更严重一些，其实深圳现在交通已经做得相当不错了，比如04年深圳刚建成开通的时候，我刚从国外回来，本来在国外坐习惯了，一做深圳的新，顿时很不舒服，不想坐第二回，为什么，因为我感觉深圳的新还没有国外的旧干净、舒服。原因就是人的软件素质问题。但是这几年，发现深圳在不断改善，现在觉得深圳已经相当不错了，而且线路还在增加之中，再过几年，园岭新村边上就会有两条穿过，那样的话去哪里都方便了，还要买小车做什么？