主题：从万科金地恶斗，到飞地模式实践：看透中航

房地产之窗：www.BANQ.cn 



最新：
    1、《穿上了红舞鞋的银行：不玩了的有趣后局》
    2、《“津联泰·半山御景”考查流水帐》
    3、《生命礼赞：曦城里，灵魂追上了脚步》
    4、《高房价保护深圳：房价越高，天空越蓝！》

■前言

2007-7-19，半求房地产之窗www.BANQ.Cn网友OKGB发出“请教半球，关于中航地产”贴：
 
“近年以来，地产虽遭政策调控不断，地产巨头们扩张势头好像有加速趋势，万科、金地、保利、中海等一线巨头拿地速度更快，这种情况下，二线的一些地产商，比如中航地产，前景如何？

从一些公开信息，中航地产在深圳、成都、江西等都有楼盘陆续进入市场，但似乎大股东支持力度非常有限，究竟是大股东实力有限（地产）？还是志不在此？还是受国资委关于央企主业发展限制所致？还是类似招商地产由于管理层股权激励没有落实之前的有意或无意的隐瞒态度？中航地产前景如何，请半球老师指点一下。谢谢！”

因此今天以本文以回答，其实问题的核心理解是这样的：我们如何理解中航地产的核心优势？ 

■从万科金地在观澜以北恶斗为什么？
 
香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn资料表明，2007-7-12，万科与金地这两大知名的全国布局的品牌企业，在观澜以北的东莞塘厦大坪村地块拍卖场上发生恶斗，金地严重抗议拍卖的有效性。

该地块占地面积351639平米，紧靠深圳观澜街道，楼面地价却创造了广东省的新高。虽然万科最终以26.8亿总价、楼面地价为15243万元/平米胜出，但恶都本身却可以引发不少思索。万科、金地在观澜以北恶斗为什么？
 
■违反地租级差规律的现象不可持续
 
万科、金地在观澜以北恶斗，主要原因在于，深圳本身土地紧缺，几乎所有东莞、惠州临近深圳的区域，都受到这种现状的强烈刺激。深圳从“特区时代”迈向“大深圳时代”以后，现在又迅速地迈向“泛深圳时代”。

深圳发展视野开始极度放大，原有的发展疆域已经被市场自身的力量冲击得七零八落。原来还显得偏远的观澜，放在新的格局观之下观察，几乎已经成为深圳建成区的近郊。

而这种变化，在观澜地价上却没有得到淋漓尽致的表现。即使是本片区最高的楼面地价，也就是2006年10月31日，招商地产以7.4亿竞得A909-0097地块，实际楼面地价为3918元/平米，也比东莞本次土地拍卖要便宜万多元。

这种距离经济核心更近，地价却更便宜的现状，是违反了地租级差的规律的，也是观澜最近忽然发力，格澜郡忽然带动观澜房产破万的必然理由。

■中航核心优势：飞地发展模式

半求www.BANQ.Cn认为这其中的主要原因，就是观澜表现出以中航地产、招商地产为主的区域适度垄断的特色，降低了竞争的残酷性。而中航地产更是以其独特的“飞地发展”模式摊薄和控制土地成本。

中航地产的“飞地发展”模式，就是以其地产业务、酒店业务、百货业务为集群，将深圳中航城的集群式发展模式向外拷贝，形成在深圳特区、深圳观澜、成都、广州、南京、长沙、天津、江西等地的中航城连线布局。

同时，将属下资产形成销售与经营并重的开发模式，即实现资金的必要回笼，又持有资产，通过酒店、商业等形式养大做旺，与购房者、小业主一起享受资产保值增值的长期受益。能够以全部的自有品牌（天虹百货、格兰云天大酒店、中航地产）为载体，实现飞地发展，在中国，只有华侨城与中航，飞地发展模式，是这两家的核心优势。

如果说华侨城是旅游+地产，那么中航就是商业+地产。商业具备的增值速度将比旅游更快，而旅游则需要更长的时间培育。现在的关键是，中航除了以市场途径获得土地资源以外，还需要拓展政府招商引资的领域，以获得成本更低的土地资源，如果是这样，那么中航的“飞地模式”竞争力将倍增。

                                半求写于：2007-07-23

真好