主题：2005住交会：市长论坛--中国房地产行业走势2005年总结和2006年预测

时间：2005年12月16日13：30-18：00
地点：W2号馆/HALL W2

主要议题:
总结与预测：中国房地产行业走势2005年总结和2006年预测
城市发展与国际合作
中国建筑与城市设计
主题讨论：中国地产的海外上市之路

主要嘉宾:
张汉亚（国家发改委研究所所长）
云亮（王志纲工作室广州公司总经理）
Matthias  Irmscher（德国建筑师协会主席）
Ricardo  Bofill（西班牙建筑大师）
陈基强（基强联行管理中国有限公司董事总经理）
向左（摩根大通副总裁）
阎焱（软银亚洲信息基础基金总裁）
成长青（渣打银行高级副总裁兼中国企业部总经理）
王仲何（德意志银行董事总经理兼中国区联席主管）
林梅（新加坡交易所上市部副总裁）
谢岷（中银国际控股有限公司董事总经理）
王方路（中信资本董事总经理）
蔡敏勇（上海联合产权交易所总裁）
熊焰（北京产权交易所总裁）
温天纳（软库（软银）金汇银行总裁）

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女士们，先生们，大家好，欢迎大家回到东方论坛。上午的论坛精彩，受到大家的关注，今天下午的话题也会地精彩。今天出席的有设计师鬼才的西班牙著名设计师Ricardo Bofill大师，希望可以给大家带来很好的理念。掌声有请张维伦先生。

张汉亚：

张汉亚：谢谢张总，大家下午好。今天我介绍的题目是，总结一下前景的房地产状况，重点分析一下今年房地产的变化，然后是对明年房地产发展的展望。首先，我介绍一下近几年房地产的发展。98年我们取消了福利分房，2000又是城镇化。房地产进入快速发展时期，2001年到2004年27.5％，快6.7个百分点。2004年房地产的发展，上升到18.7％，将近五分之一，比2000年提高3.6个百分点。关于房地产开发和固定资产的比较，从表上可以看出，从土地购置上来看，2000年土地购置只是734亿，到了去年已经达到了2574亿元，增加25％。房地产占18.7％，土地占房地产的19.6％。我们房地产有五分之一是用于土地购置费用，从竣工面积来看，2004年全国竣工房屋是20多亿，我们从竣工房屋来讲，除了房地产开发这块之外，还有很多是各种建设都有。听说还有大的建设有城镇住宅，城镇住宅竣工面积是12亿，房屋面积4.24亿。其中住宅面积是3.4亿。房屋占全国竣工面积20.9％，住宅占28.1％。说明我们房地产的发展，从开发这块是很快的。从销售面积可以看出来，住宅3亿4，出售个人住宅没有查到，收入是1万多亿。到2004年，建设面积平均全国达到24.97亿平方米建筑面积，各省的话都有，上海达到32，但是上海并不都是常驻人口。按常驻人口的话，只有20多平方米。大家知道当时我们制定十五规划的时候，2005年人均建筑面积从2000年的19.7增加到22平方米，到2004年已经达到25平方米，说明这几年房地产发展快。还有几个数字，我们没有写上。全国城镇人均住房面积24.97平方米，大约相当于使用面积18.23平方米。城镇平均户均面积是79.15平方米，平均每户79平方米，100个里面有84家都是住成套的设备。应该说，这几年的发展，对于解决我们国家房地产发展确实起了大的作用。

第二部分，介绍05年前十一个月的发展情况。由于经济快速发展，经济过热的问题，很多人认为都是因为房地产业发展比较快。到了去年的话，很多主要城市，象上海、杭州，带动了整个房地产上涨。04年全国平均涨幅，去年的价格上涨是最快的。涨幅比03年提高了10多个百分点。这就引起了多方面的争论。关于房地产是否存在泡沫的问题，讨论激烈，到处都在讨论，长达一年多。由于各方各个道理，包括政府的主管部门，对这个看法也一样，象建设部认为就没什么泡沫，建设银行就认为存在泡沫。这方面，确实争得多。在这种情况下，国家在04年没有对房地产进行真正宏观调控，只是对经济的宏观调控有涉及。三月看了第一季度房地产继续快速增长，35个大中城市比上年平均上涨9.6％，04年第四季度上涨2.6％。所以，国家再不调控的话，民众的舆论，各方面的媒体，还有很多，嚷嚷得很厉害，说是房地产暴利。所以从3月份开始，出台了一系列宏观调控政策，象取消住房优惠贷款，提高首付率等等。应该说，房地产新政对降低房地产热起到了一定的作用。整个来讲，这是一个变化的情况。

现在的销售面积统计得不是很多，它是按季统计的。第一季度比去年增长35％，1到6月份增长14％，新政下来之后大家都在观望着。这是银行统计的数据。一季度房屋销量3.45亿平方米，现房销售1.33亿平方米，期货销售2.1几吧。去年的时候，九月份的快报上关于房地产销售1亿8千万平方米，如果按照3亿除以它的话，增长90％。进入11月份以来，据说是房屋销售还好一点。咱们国家从7月份开始统计70个城市，它也没有什么可比性。十月份增长6.6％，十一月份增长6.8％。作为新建商品的价格，6月份增长8.9％，7月份增长7.5％，8月份增长6.8％，9月份增长也是6.8％，10月份增长7.2％，11月份增长8.3％。土地交易价格，也是适当的走了一个过程，1到3月份增长7.8％，1到6月份10.7％，1到9月份又下来了，9.8％。从贷款来讲，这几个月也是居民在住房贷款的增长比率，但是整个还是增长的。比如说个人住房，银行统计是连续17个月个人住房贷款是下降的，6月末的时候个人住房贷款余额1.74万亿，9月份1.8万亿，也就是说个人住房贷款总量增长，但是增幅是下降的。

第三就讲房产价格不断上涨的原因和对策。老百姓衣食住行四大要素，很多人都说很奇怪，按中国的工资比例和房价比例，中国绝大多数人买不起房，但是中国人买房还是很踊跃。2000年正式取消福利分房，老百姓把福利分房卖掉，或者出租，象北京一个月租金2千左右，他可以作为每年还贷的钱。

张汉亚：

成本的推动还是很高的，但是多方对价格上涨，无论是政府还是开发商，还是买房的老百姓，都希望价格上涨，买房的老百姓不希望今天买房，明天就，象汽车业就是这样的。这方面来讲，整个来讲，这些原因在今后一个时期还存在，所以在今后较长时间，但是这个上涨不能象去年，上海、杭州、青岛，那是跳跃式上涨。成本和价格上涨相匹配，这是比较合理的，或者说是比较规范的。在房价方面，政府一方面不要过多干涉，在市场范围内不要干涉。但是哄抬房价、获取暴利行为，政府要予以制止。各国都有《反暴利法》、《反垄断法》，中国现在还没有。中国应该采取防止价格上涨的措施，但是不能一刀切。现在一些中等城市，价格都在一、两千，价格都不高。我们认为不要因为个别城市的房价增长，而限制城市的房地产业发展。我们对政府的一些政策也提出了一些不同的意见，如提高放贷利率和首付比例，这不是针对那些者，因为一般的工薪阶层没那么敏感。这个政策本来是想控制那些投机，实际上控制了正常的房地产的销售。中国人民银行本来想取消预售制，我认为这有点不妥。可以加快房地产开发的速度，因为相对开发资金多了，加快开发速度，这是有利的。建设部提出反对，因此没有出台这个政策，这个政策确实是很大的阻碍。

现在经济适用房是无法解决低收入者的住房问题的。北京经济适用房做的都是200多平方米、100多平方米，所以有些北京小区都有宝马、奔驰车开。现在我们的低收入水平实际上是买不起经济适用房的。我们认为对房地产，不要老是用一个水平去衡量这个消费者或者购买者，因为人群收入有高中低档。就象有的人看小电视、有的人看大电视、有的人看背投电视。你不要拿高房价去衡量全社会，也不要拿低房价去衡量全社会。我认为应该给他们提供廉租房，法国的廉租房占20％。我们提出，要发展廉租房，那么廉租房就是每套面积在20到50平方米之间，提供给真正缺乏的老百姓，等他们有钱了自然会去住。另外，这些比较差的质量，有钱人也不会去买。这是我们的一个建议，建议也提上去了，至今还没有解决。

最后一个也是大家关心的，2006年的房地产展望。应该说2006年是房地产产业链上下延伸比较长的产业。建筑业主要是造房，占GDP8％左右，按说5％以上就应该是支柱产业。现在装修属于消费，我们老说装修属于消费，然后你要买各种家具，然后还有各种家用电器，据我所知，城市80％的住户在换新房的时候都要更新一大批生活用品。对下游的消费品进行消费也要减少，那对经济的影响是大的。这就是国家为什么不出太狠的政策的原因。国家也是一直在看，要根据经济发展情况，过热的话，可能就加重一点砝码，如果经济有点下滑、有点过冷的话，就再扩大一下。国家在宏观调控方面水平越来越高。对于明年来讲，应该说是房地产仍然是一个关键的产业，因为明年的经济从整体来看还是比较好的。但是明年还是可能出现新的需求不足，如果这样的话，再去压房地产，那肯定就麻烦了。这个需求不足，主要就是从角度，因为去年比较过剩，比较快增长，之后国家采取了控制。一开始的宣传，钢材、水泥这些东西扩大之后，上面就收口了，不让它去扩散。现在钢材、水泥价格都在贴，企业相对来讲会亏损，或者利润不足。前几年，经济好的时候，也投入了大量的。现在整个社会经济不好，居民收入水平上不去，农民经过粮食价格上涨之后，还有经过今年的之后，明年的上涨空间就没有什么了，这样的话，相对消费增长率也会下降。消费和各方面不足的话，就会影响，企业有钱也不投。出口，这两年每年30％以上的速度上涨，今年可能会下降到25％到28％。
 
    
现在到处都在反倾销。我们的吉利和奇瑞刚出去，就说奇瑞抗撞能力不够。明年出口也不会有25％的增长，可能会出现下滑。这就主要看国家的调控，我们认为经济指标可能会出现两种情况：一个是失重，一个是偏移。如果这样的话，对我们现在的国家尽快地发展，实际上也是很难承受的。所以说，我们给国家的建议是应当适当地放松。刚才我说了，明年经济形势怎么样，总体上应该是比较好的，是我们在执行“十一五规划”。中共提出“十一五规划”的建议，还要健康发展、促进发展，在整体上是这样。另外在制定“十一五规划”，去年的建筑面积要达到多少？今年达到了25平方，2006年可能要达到30平方。现在城市人口4亿6，每人增加5平方，这就是20多亿。我们每年有4％左右的拆旧建新，十一五我们的房子需求量，每年还是十几亿的需求量。在这样的情况下，我们的房地产业还必须要发展，关键是健康地发展。作为国家来讲，作为房地产业，应该说是希望房地产建成方面，对于开发商来讲，应当规范自己的行为。是房地产开发协会，一方面要保护消费者的利益，另一方面要规范开发商的行为，不要造成反感。

时间有限，我就给大家讲这么多，最后谢谢大家。

张维伦：

张维伦：好，谢谢大家。那么从2001年参加第一届住交会，到现在已经有五年了，住交会越来越热闹。住交会相当于一场华山论剑，到场的各位是房地产的各位剑客，我们就应该亮剑。那么亮剑我今天演讲的主题。

首先第一招是对中国房地产大事的判断。我们觉得中国房地产的发展，从春秋战国到了三国演义。这个结论是如何来的呢？我们知道过去，我们看到未来。这两句话是埃及一位法老在他的金字塔上刻下的两句话。我们对整个房地产的发展，过去、现在和未来必须要有清晰的判断，才能明确。我们会有一个初步的判断，中国的房地产会形成一个新的格局，我们叫做三分天下。

利润在房地产发展的不同阶段，是以不同的为的。在房地产发展的第一阶段，大家应该记得，我们会发现土地是当时的整个房地产界的议论，而资金和开发是从属于土地的。在当时的房地产商可能不叫房地产商，更多地叫地产商。现在我们的房地产到达哪个阶段？我们认为可能已经是到达了开发阶段。房地产的开发，是这个行业重要的利润。下一个阶段，又会到什么阶段？我们认为房地产会迎来第三个重要的发展阶段，资金将会成为发展，土地和开发将会成为为资金服务的配套。对这个发展规律，我们想不外乎是竞争，而竞争就是物以稀为贵。甚至它也不需要很多资金，就可以做开发商。随着中国土地的逐渐公开，房地产就进入了第二个阶段。土地要拿，去挂牌，资金去融资，但是开发管理成为了。现在房地产最大的瓶颈就是融资的瓶颈。最重要的是，这三个阶段在不同的时期是交互进行的，换句话讲，在现在的房地产界，这三个阶段都会存在。土地也会成为生存之道，开发也会成为它们的生存之道，而资金也会成为它们的生存之道。中国房地产的新格局会成为三分天下、三足鼎立的格局。

大致判断之后，中国房地产的金融到底是什么样的定位？房地产界的金融会由推波助澜到反客为主。我们对整个金融尤其是银行，有一句不好听的话，他们会锦上添花，但是不会雪中送炭。因为在此之前的房地产业的主体不是银行，而是开发商。我们发现，可能整个思路要进行转变，转变成什么呢？可能未来的房地产，金融不再是给人做嫁衣，它要反客为主。这就存在两个问题：第一个问题，房地产有什么样的融资方式、有什么样的融资渠道？但是我们的问题是，究竟是房地产在寻找资金、融资渠道，还是资金在寻找运营平台。这是两个角度，可能我们会有一个判断，现在这个时代恰恰是资金寻找运营平台的时代，也就是说资金要反客为主。去年宏观调控、土地开发后，中国房地产的竞争会形成什么样的格局？中国最后的格局要形成两强大，一个强大是中国的企业在寻找新的平台，找到新的渠道，形成一个全新的开发商；但是有一支影子中的巨人，就是我们的资金，一旦资金找到了平台，可能它会是今后房地产界的主角之一。所以，这是这一次演讲的主题，中国地产创新究竟是什么创新？我们认为是角色创新。不应该也不会继续再承担一种陪嫁的角色。如果以资金为主体，进行房地产运作，它的模式是怎么样的？首先土地，现在在全国都可以进行挂牌，我们举牌获得土地。第二个，我们去寻找一个专业的开发商，由开发公司进行定位和全面的开发管理。第三个方面，在开发公司的管理之下，各个专业介入，从设计到施工、到监理、到营销、到策划、到工程管理，这就是我们在建设的新的房地产格局下会诞生的新的房地产操作模式，这种模式会改变整个房地产竞争格局，会以开发商为主体进行挑战。

今天我讲的重点是它不再是一种模型、理想、理论，为什么？这里有两句话。有一个故事，慧能看到和尚在念经，就拿了一块砖磨了起来，慧能回答了一句，磨砖不能成镜，坐禅岂能成佛？任何都会有风险，但是风险越大，回报越大。现在整个房地产界，角色创新、资本角色的觉醒，在整个中国，从海外到海内，都有部分的苏醒，先行者已经取得很大的成效。

接下来介绍一下这种模式的操作流程。人决策，最后确立方案，进行全程的运营管理，项目运营，获取收入。在整个过程中关键的一点，充分实现了三权分立，权与经营权分立。

持人：好，感谢Ricardo Bofill大师，接下来为我们演讲的是来自基强联行管理中国有限公司的董事总经理陈基强先生，他演讲的题目是海外房地产国基基金和国内民间资本。有请陈先生。

陈基强：

陈基强：刚刚讲了这么多美好的建筑，我们现在去讲钱，我简单介绍一下在过去三个时期，国基在中国的一个行为，从而我们看如何它们。第一个阶段，是从99年到2003年，它们做的主要不是住宅，但是它们本来应该做同行的，但是最终没有去做同行，去做了发展商。当时做的是住宅项目，这是它们在浦东做的722个单位，当时我们在做整个策划。在第二个阶段，是2003年到2004年的第三个季度，在淮海路新天地旁边，当时只入了一个小的股份。这次它不是自己做开发商，它把钱投入给永业，只是在董事局层面参与，而没有参与具体的开发。依然还是维持在住宅方面。亚洲的一些小的资金，机会基金在这时候也进来了，那个时候它们做的项目主要是烂尾楼，它们愿意高的风险，但是要很快的回报。假如你觉得20％高了，那么没有50％，它们是不会做的。这就是所谓的高风险基金，这是另外一种常见的基金。第三个，可能也是现在大家最注重的，阶段是从2004年第三季度之后。收买租赁收入的一些才是最重要的基金，真正的第三个阶段也会打开了未来最少三年的出入的阶段，就是做这些物业，就是做长期收租的商业物业。在短短的几个月之内，应该是从2004年10月份以后到今年10月份之前就超过了100个亿的交易。这是其中一个案例，它们买了淮海路的一栋写字楼，它们在过去十年总共只投了10亿美金，但是在过去的五个月却投了5亿美金，因为这是它们熟悉的美金。

这是我举的一些最新的动向，这种种的东西就是最新鲜在发生的。其实真正发生的才是最后最后这六个月。但是为什么这段时间，这些人进来呢？其实以前有一个很大的误解，很多经济学家在讲，他们进来就是为了炒人民币，说将来人民币一升他们就会走。这些经济学家可能学历太高了，他们忘记了他们在读经济的时候，的物业都不是变现能力特强的东西，这些他们没有想到，因为他们不太懂得地产。我年初进来，买完了，你升3个百分比，我卖出去还可以赚3个百分比。买房可能只需要两个月、三个月，但是要登记等等却需要六个月、九个月。这是美国房地产基金的分布图，大概300个活跃的基金有3000亿美金，房地产发展其实只占14个百分比。这是一个好的例子。区域性的商业又是什么例子呢？大连万达的九个商城，它有固定的人口和消费力，这是他们另外一个喜欢投的。写字楼刚才也举过例子，有很多栋写字楼的例子。真正的国际基金进来，真正投的收租性物业。

为什么是现在进来，又不是前几年进来呢？新加坡市场是真正令到国际基金有一个出入，前一个我们讲的外汇，其实外汇以前在同行进来，是当一个风险。其实他们是怕人民币贬值，所以在做的时候小心，现在他们只是考虑少了，但是并不是主要的原因，不是2004年基金进来的原因。基金进来的原因，其实是因为他们找到了资金的出路。他们希望的是在资本市场能够努力，这个我们谢谢新加坡的股票市场。现在新加坡已经有了七个上市的房地产公司，以前新加坡公司做了很多政策令这些基金更有利地在那边上，这就解决了基金的出路问题，它们不再需要靠点点滴滴的基金出去。这是其中一个当年新加坡的例子，他们的表现都是好。这是李嘉诚第一个房产基金，他们写了五个商业物业，然后打包去了新加坡。这次为什么又是一个好的时机？为什么这么多人要进来？香港现在允许海外物业在香港上市，那么你刚刚上的受欢迎，接下来广东也会在那边上。

如何和国际机构合作？大家要知道，各个都说国际基金贵，但是作为股东，怎么会贵呢？它是跟你担当同样的风险，不是借钱给你。在过去一轮大家都缺钱的情况下很好玩，我们做了一个调查，少一个百分点是投了中国的，但是我们每次参加这些会议里面，缺钱的发展商都远高过有钱的人。为什么有钱的人和没钱的发展商合不拢呢？他们希望有一个靠得住的合伙人，长期和他们一起去做，是长期。我可以很肯定地跟大家说，上海有几千个发展商，北京有几千个发展商，但真正跟外资合作过的不少于五个手指。为什么呢？以下就是一些原因。第一，很多是他们找本地有名声的合作伙伴，这些钱不是他们的，他们不象香港老板，自己拍脑袋可以算数，他们还要向人家解释为什么要这么做。以我们在找合作伙伴的时候，要找第三者的报告，上海的五十强、北京的五十强，因为他们交税多少，因为他们怎么怎么样。第二，他们希望一些有潜质的发展商，只有这样子每次进入的成本，价钱才会越低。第三，一定要有上升空间，其实他们很多是希望和公司一起涨上去。他们享受这些公司不断为他们带来的一些效应，这个也是重要的。必须提供一个明确的推出机制，并不是说他们进来就想找，但是他们一定要知道我怎么才能走，我怎么才能全身而退？我们单单从出路这一边，用了一个月的时间谈出路，最后的结果就是中方买断。第四，他们不要觉得这些基金很有钱，他们对每一项目、每一类型的必须有限制，不能超过一个数，所以他们情愿投多几单、分散，其实我一听到土地开发，就说“谢谢”、“下一次”。
建立一个长期同盟，除了资本之外，其实他们还有很多专业的技术和他们的融资途径，可以和你一起融合。

对于中国企业的建议。2004年，一条很小小的街，派了170亿美金的奖金，他们不是笨蛋，他们绝对是顶尖聪明的人，每个人都是从最好的商学院打滚进去的，他们绝对不会雪中送炭，他们只会锦上添花。另外，不要一想着就做大，我们可以开始做小。有的第二单、第四单就是八个亿。你慢慢建立信心，每次的困难度会越来越少。这是我给大家的第一个提议，第二个提议，假如你不准备改变自己，不要跟他们合作，因为他们需要很多的是能够和国际接轨的。第三，建立好公司中长期规划。第四，没有固定回报，千万别做固定回报。谢谢大家。

温天纳：

温天纳：谢谢各位，今天我看气氛上比较热烈，时间表都已经拉得很长了。今天高兴能和大家一起分享我过去的做法。作为软库（软银）金汇银行的业务负责人，我每一天也和不同的企业和国际资本者做接轨的工作。同时间我们软银各方面的基金也在国内积极地进行各类型的活动。另外，我本人作为学者，我和温天络教授过去主导和研究了不少亚洲区房地产融资的新渠道，其中包括房地产信托，温天络在过去两年将澳大利亚最大的投融资企业带入中国，并是该外资中国区业务的创办人。

在最近两年时间，我们在市场中不断地听到一些话题：房地产证券化的问题，象REIT。外资进入市场的问题，究竟外资对中国市场的看法是怎样的？人民币汇率的问题，中长期还是抱有一个的预期。宏观调控的问题，央行对开发商的要求是自有资金不得少于35％，这在市场上会带来什么影响呢？其实从国际资本进入中国市场，这些问题全部可以拉得上关系。在人民币的预期中，外资要持有人民币资产，直接国内的房地产项目就可以在汇价上获取，宏观调控打击了规模和资本额较小的民营地产发展商，对外资来讲，价格谈判的空间变扩大了，亚洲区内日趋成熟的房地产证券化退出机制让外商可以通过境外市场套现其在国内的商业兴房地产项目。这些种种是触发外商大举进入国内市场的先决条件，这些先决条件逐一实现。

国内目前在资产证券化还是处于一个刚起步的阶段，企业融资市场产品过于单一。宏观调控和针对房地产发展的一些新的条例的限制下，部分的民营发展商在资金方面产生缺口，这些缺口没有办法再以贷款的形式进行填补，这也是触发部分外资进入国内商业兴房地产收购的一个契机。

在房地产证券化上下游的领域中，外商早已掌握法规和技术，也掌握了境外者的第一手资料，包括他们对利率的的看法和收益的预期，他们现在工作就是去挑选可以达到他们预期回报的房地产项目，把筛选中项目的资料套进他们的电脑估值模型，可以获得的利润或者亏损一目了然。现在国际的者在中国不断寻找意义具有价值的房地产项目，挑选的项目基本上具有以下的标准：处于地带的商业建筑物；具有特色和卖点的商业性房地产项目；基本上净年收益率达到9％的项目；一些可以通过改善整体物业管理素质，以提高整体收益的项目。

我们要知道一些房地产管理的国际概念，我们要把房地产发展成一个服务业，房地产并不是只是盖楼房，房地产业周边有广泛的配套工业，管理和创意是一个推动价值链增长的一些主要动力，的管理可以提升物业的价值，一栋建筑物的价值不会因为它的时间而改变，一些经典的建筑物反而因为它的历史，价值会有所提升，地标的地位也可以被突出。

我也希望可以在此做一个呼吁，我们在房地产市场中需要建立一个新的专业，就是专业化的房地产金融经理人，他们是扮演REIT经理人的角色，他们的专业融合了物业管理、房地产投融资和财务管理的工作。目前很多的国内发展商还没有完全掌握了他们的自身价值，我们希望可以通过本土资本市场的发展和地产管理素质，而建立中国自己本土的资产证券化市场。

主持人：下一位演讲的嘉宾是向左先生，掌声有请。

向左：

向左：首先谢谢各位，我容幸能到住交会，跟大家分享一下我们在中国房地产上的和一些心得。今天要讲的题目，实际上我们最近也刚好做了一个收购，房地产业成功与否的话，是和当地的房地产开发商进行合作，进行什么样的合作？接下来，我想讲讲对目前房地产业的一些简单看法，还有我们在看国内的房地产项目的一些基本要求和标准。

主要分为两个题目，一个是讲讲中国目前的房地产及现状。目前中国房地产的现状，我想一个大的问题就是单一的结构，主要是靠银行贷款，导致银行承担了绝大的风险，在这样的情况下，对房地产商可持续性的发展造成了极大的影响，开发商会面临很大的问题。房地产包含了很多的融资方式，其中银行贷款只是其中的一种，我们强调股权融资以及运用各种信托的方式在海外、国内市场的融资。

第二个问题，我就在国有房地产公司以及房地产项目开发极为分散，现在目前有3万家房地产公司。全国性、区域性的大的房地产公司寥寥无几，就是大的万科这一类的。另外一个方面，房地产公司的自有资金太低，根据2003、2004年中国房地产现状的报告，跟香港前五大的房地产公司相比，它们的负债率30％、40％左右，国内的绝大部分公司都高达75％以上，有的还不止。他们真正的自有资金低，全部依赖银行的贷款，由于宏观调控对自有资金低的企业，项目开发的公司来讲的话，就面临大的资金短缺的问题。再一个，由于有三万多家房地产公司，下一步的话，在中国的房地产业，会面临整合和进一步的大鱼吃小鱼的情况发生。另外一个比较普遍的问题，就是说国内的房地产公司，都用短期资金去投入长期的项目。每年12月31日以前，银行的借款都要再回去做一个头寸的安排。正是由于上面说的几种原因，我觉得目前宏观调控更给外资、更给国外的基金创造了很多的条件，来进入中国的房地产市场。对国内的房地产企业、公司来讲，我觉得他们下一步面临的很大的问题，就是怎么样利用多元化的融资结构、方式，来使自己有秩序地、长期地发展。我觉得这个机会，对外资投入的机会来讲的话，是对中国国情了解的外资，还有基金，这样的话他们就会独占鳌头。

由于这些机会、问题，而导致了在市场上有什么样的机会呢？我觉得第一类应该是在建工程项目，我们不能单一地理解为是烂尾楼，其实有些是品质很好的商铺、住宅。由于开发商的多种原因，需要资金，需要外资的合作，对外商、外资基金的合作，从几个方面来讲，一个是品牌效应，如何提升品位；另一个就是基金的吸收；再一个就是管理后进的问题。第二大方面，我觉得在外资基金的机会中，很重要的一点是通过股权的投入以及结构上的融资，来对一些需要重组的公司的前期投入。再一部分，很多开发商拿了很多土地，交了一部分的土地出让金，在这样的情况下，需要有基金跟他们的项目进行合作。再一个就是对旧的房地产项目进行改造，举一个简单的例子来讲吧。位子好的楼宇、建筑物，它们的质量和品位都比较差。另一种情况，就是说在不好的地理位置，但是品质又好的建筑物，由于定位的错位，而导致建筑物本身陷入困境。
 
    
如何来做一个项目呢？如何来考察这些项目？我们的一个基本的思路是，是和国内的房地产商，在相互了解的基础上，先做朋友。在这样的基础上，我们对项目的本身价值形态来看看是不是有合作的机会。这个就要通过几个方面来实现。第一个，我们通过对项目本身的收购、重组、再造、开发来进行。第二种，也是通过重组、资本结构的调整，以及第三方的买卖，对物业营运收入的提升，来进行对项目的回收。再一个，就是通过比如说一些房地产公司的前期投入，对它进行重组。如何使这种收购、开发、项目能具体化呢？通过什么样的产品呢？我觉得主要是通过股权、股本的投入，和银行的贷款、债权，以及有期权的债券。

在这里，我再跟大家分享一下我们的原则。第一个，对物业价值的评判来考虑是不是有价值？通过收购，通过比较有吸引力的价格去收购这些位置比较好的物业，这是挺重要的。另一个，不是通过做模型、数学的分析来判断，而是用常识性的分析方法来做这个事，同时我们也做家庭作业，来了解当地市场的需求。同时的话，向别人学习，是向别人学习他们做错的一些事，我们怎么样吸取教训，这样做得更好。任何一个行业，包括行业，都有风险，风险并不可怕，如何了解、知道、规避这些风险，同时第三方有很多的经验，如何和第三方分担风险，这是我们比较看重的。建立合作伙伴关系，在当地的时候，你一定要找一家当地的房地产公司、企业跟你合作，这是重要的。同时，我在看项目的话，也有一个重要的一点。你想赚大钱的时候，一定要考虑到怎么样保护你的本金，本金，和你应该得到的一些收益。而不是一开始想这个楼我能够卖多少钱多少钱。

另外一点，想跟大家一块儿分享的是我们在做调查的一些基本要求。在做宏观要求的时候，具体化、细化，这是重要的，企业的透明度、项目的透明度，还有公司的自理，这是重要的。我们在做项目的时候，会先考虑这几点，而不是考虑项目本身。在对目标市场的身份了解的话，是重要的。我们看北京的房地产，北京的写字楼市场供给是大的，有多少万平米的楼宇是出租的，这些具体情况都应当了解。当然，我们做的话，重要的还是地段，当然房地产使用权证也是我们要考虑的重要的一点。在第三方的咨询顾问、咨询公司给我们报告的基础上，我们会自己亲自做报告，这样的话而不是单一地依赖提出的一些评估价值，所以自己的评判重要。到底这个楼，对我来讲，对自己来讲，到底值多少钱。

接下来，跟大家简单地介绍一下，我们在大连收购的写字楼。我们的合作伙伴，一个是瑞安、建业，另一个是大连的易达集团。我们上个月完成了对写字楼的收购，在收购过程中，我觉得使这个项目做得成功的一点，最重要的一点，是一种相互信任、资源共享的合作伙伴关系。摩根大通作为整个收购、实施、完成项目中起了主要的作用，它在资本运作中的一些经验。作为瑞安集团来讲，大家也熟悉，上海新天地给他们做了，利用他们在市场上的信任度，还有他们在项目完成质量管理、物业管理这方面的一些经验。再加上易达，它在大连市和政府的关系、协调，起了重要的作用。我们把这三方放在一块，从而对项目的收购成功起了大的作用。不然的话，也很难做全。同时，我们和卖方也成立了一个合伙的关系，它在整个过程中，也对摩根大通、瑞安的参与提供了大的帮助。

另外一点，想跟大家聊一下，我们认为这个案例是多元化融资的一个比较典型的案例，也包括了夹层贷款，包括银行贷款。这个银行贷款，我们做的是国内第一单，无追索性的房地产融资。由于时间的关系，我再把我的结论说完。我的结论就是：第一点，在针对房地产是个紧密性强的产业，你一定要找很好的合作伙伴，没有和好的合作伙伴的话，你的很难成功。第二点，一定要考虑风险回报，风险越大，要求的回报也要比较高。同时，我觉得我很重要的心得，最重要的心得是不要去算别人能赚多少钱。你在和外资合作的时候，不要去算他们能赚多少钱，而是看你找他们合作的目的是什么，你是需要他们的资金还是品牌，一旦你能达到你的目的，你别管它能赚多少钱。对于国外的资金来讲，你也不要去算开发商能赚多少钱，你算自己的帐，如果你的帐能算得过来，别人的帐到底怎么样，你不要去算，这样的话双方才有谈判的余地和合作的机会。我认为房地产业才刚开始，还有很长的路要走，对外资来讲、对房地产业来讲，不要怕，也不要贪。不要怕是指不要怕和外商合作，外商要找出路，但是我不同意“外资不会雪中送炭”的说法，我就是雪中送炭的。不要贪也是两点，从房地产开发商来讲不要太贪，不要怕跟外资分享你的利润，只要你能达到你的目的，不要怕。我也跟外资讲过，不要贪，见好就收，你能赚到期望的钱就够了。谢谢大家。