主题：2005住交会·深圳地产25年战略发展论坛暨深沪地论坛产高峰会直播

举办时间：2005年12月16日 10：00-12：00

举办地点：上海新国际展览 展商论坛 会议室W3-M10

主办单位：中国房地产报

中国住交会组委会

深圳商报

主持人：复旦大学房地产研究副主任 华伟

深圳商报地产部主任 李忠辉

对话嘉宾：

童悦仲 建设部住宅产业化促进副主任

单大伟 中国住交会组委会秘书长

吴粤 招商地产上海管理总部副总经理

张铁梅 深圳市富春东方（集团）有限公司副总经理

曾志锋 上海华丽家族（集团）有限公司执行董事、总裁

陈劲松 世联地产顾问（中国）有限公司董事长

胡晓俊 深圳商报广告部副总经理

肖勇 房天下全球机构副总裁

栗文忠 中国房地产报社长

各位朋友，今天是我们住交会开幕的第一天，窗外是阳光明媚，窗内暖意溶溶，我们今天结合我们京沪深主力精英人士的智慧与经验带给我们上海的房市带给市场的春天，感谢今天的嘉宾做一个高质量的交流，今天人才济济，我想把眼球，掌声和期盼留给真正期盼的人。

陈志：我事先不知道有这个活动，我高兴有这个活动，这两个地方有很多共同之处，比如说从商业地产这个角度说，两地有优秀的购物，但这两个地方的商业看起来都不热，理性，但是它比其他的城市都做的更好，有没有可能将来把这两个地方的论坛形成一种机制，一个长三角，一个珠三角，这样的话对两地的学习有好的促进。

在房地产界有多的人，多的产品，多的企业，必须把他们的好的思想，好的项目，好的创造者提炼出来，把好的东西拿出来，通过表彰优秀，树立一个标杆，让大家可以互相学习，目前我看的深圳的中海、万科这些企业在全国都有大的开发量，但是他们都不高调，与其他企业相比他们的体量更大但是他们很低调，这些企业都是通过创造一些标杆企业导致他们有很多的低成本在全国扩张的机会，最终回报这些地产企业。这些都是通过那么多年来创造出一些优秀的项目，在外地拿到好的发展机会，我觉得这样的观点是好的，我也预祝这个论坛取得成功！感谢大家的邀请，谢谢！

今天都是行业内的人来，论坛我就说一些目前关于房地产深沪地产也好，目前的退房，会不会是深圳的影响。我觉得有可能，最主要的愿意是什么呢？最主要的原因你看香港曾经有不良资产的业主上街游行，但是没有形成或者说不敢集体的商量一下，而且也不敢砸售楼处，而我们现在在上海发生的事情，我们不知道他的结果会往哪个方向发展，我认为是目前中国房地产界应该关心的。

第一中国房地产界通过宏观调控，通过上海的情况应该有所总结，就是说我们的合同太薄了，合同三四页纸涵盖的东西太少了，香港的合同几百页都有，万一价格的变化造成的问题就埋下了伏笔，如果大家一起来制定，和政府一起来制定更加完善的规定，这个事情一定能办好。

第二，银行的最优良的资产就是这个按揭贷款，现在这个神话正在上海打破，所谓的优良资产变成最麻烦的资产。上海人为什么敢这样做呢？香港人为什么不敢呢？因为香港有个人破产法。当时李嘉城在香港小业主上街游行的时候，说香港是一个商业合约精神的地方。现在他们想退房也好，想怎样都好，但是我们没有后路，香港有后路管着，中国最重要的发展不是说房子，这是一个方面，另外一方面是不能的规则，如果规则停留在三四页纸这样的规则，尤其是发生的市场变化，中国房地产报真是应该面对这个事，这个也是未来我们可能会碰到的一些问题。发生这种事情有办法吗？深圳和上海不一样，深圳的外地户口的人占了70％的购房比例，他们要退房你一点招也没有，他连城市的居民都不是，这个事情应该通过这一次的宏观调控给我们带来好的信息，使我们的行业能够正视这个问题，大家不要老是忽悠，现在主要的开发商都面临着退房的问题，规则是最重要的，这就是我的呼吁，谢谢大家！

尊敬的各位来宾，大家早上好，在此我首先代表住交会最为会最各位来宾的到来表示热烈的欢迎，大家知道2005年是中国房地产的大转折之年，在这一年发生了很多房地产行业的大事情，大年来行业的潜规则已经被完全改写，岁末我们需要好好的总结和梳理。我们深圳特区成立25周年，深圳创造了一个个中国的样板城市，深刻的影响了中国地产的发展轨迹，作为深圳25周年的成功经验的浓缩，中国房地产的样板房，每年到深圳学习内地开发商不计其数。首先深圳地产的产品营销物业管理及媒体推广均走在全国的前列，在很多方面都奠定了全国的标准。大部分深圳的地产企业，中介公司，广告公司都把生意做到的全国，让深圳在全国广泛的传播。2005年对上海的地产界来说是重要的一年，以其在中国独一无二的地产地位受到的追捧，上海成为全球资本进驻的对象，刚才陈总的发言讲到了宏观调控的原因，各种因素的变化，上海的房地产发生很大的转变，上海对中国房地产发展的贡献何在？值得开发商如何学习和借鉴。

最后我预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

荣幸主办单位给我们公司这个机会，我谈一个我个人的观点，作为深圳25年来地产的发展，应该说是相对来说是早也快的。现在市场到了规范和调整阶段了，98年到00年的时候已经逐步进入到规范和调整的初级阶段，到了2005年的时候应该说国家的宏观调控和大的政策的出台，引导深圳的房地产更加平稳的发展，深圳到目前的状况，虽然说从去年到今年房地产价格升得快，实际上在深圳的大型企业的它本身产品的打造的精细，因为有香港这样一个老师，我们跟着国际化的接轨，本身开发商的投入也逐渐的增加，深圳的房地产开发不是为了卖房而盖房的阶段，应该说是从整个策划也好，从产品的营销也好，最终深圳的地产是用产品做基础，把它做精做细，价格自然会得到提升，另外深圳土地的稀缺，没有上海这几年的这么好的资源，现在来说，我们上海的地产商也随着国家的宏观调控在自我调整，我们在上海这里学到很多的东西，深圳70％的人口，市场的敏锐性强，这一点我们对于深圳的地产商也要多多学习上海这里更深的文化，用文化打造我们的产品，谢谢大家！

我们张总的谦虚，但是字里行间也给我们多的启发，常说美不美太湖水，深圳集团在太湖之滨有了卓越的战绩，现在我们请新地产经理发言。

作为我们公司来说，实际上作为地产来说，只是代表了公司所处的地位，但是我们公司原来一直在深圳发展，这几年也看好长三角的发展，我们之所以看好长三角一个是我们考虑到差异性，我们做的是一个产业地产的概念，我们是一种产业，就目前来说，我们做产业的时候有些概念只能用房地产的概念来做。麦当劳要做得好肯定要有一个好的低端，好的位置，所以我们房地产价格涨了还是跌了如果光以居民的平均收入来衡量房地产市场这个是不公平的。我是江西人，我们从小就向往，我也会在上海置业，就价格来说，目前的地产对上海大家都来谈上海地产的价格，这个好象不太合适，同样比深圳的地产，深圳的地产涨了，你要看产品近几年的产品和前几年有什么不同。我们开发无锡市场，和深圳开发写字楼，我们主要做差异性，真正的差异化做出来了，产品还是有销售市场的，从前期产品的销售我们也得到了验证。

谢谢主办放提供这样的机会，让我们深沪地产做一个交流，今天是一个畅所欲言的机会，大家谈一些感想，我觉得我们中国国土辽阔，说广东人只会埋头干事，不会说，来了大上海以后，发觉长三角的开发商，社会上各方面的人士有很深的文化底蕴，又会做又会说，这个机会让我们南方的开发商来学习锻炼。刚才听到几位嘉宾发言的时候我在想，刚好深圳特区成立到现在25周年，上海也举办了一个房地产开发18周年的活动，一个25年一个18年，还有在这一段时期中开发量到底是深圳大还是上海大，深圳是从无到有的城市，上海和深圳有很大的区别，上海是十里扬长，是国家的经济，我们在上海的楼盘开发的档次是比较高的，深圳和上海有相同的地方是一个移民城市，但是是一个新的移民城市，不论是发生在我们的客户身上，或者说我们的开发商，我们的合作伙伴，在做任何事情的时候，这些都会反应到不同的价格观和理念上，这个是文化底蕴上的区别，在上海人才济济，全社会的人员的文化素质修养比深圳高，这一点是我们深圳过来的开发商要立得住脚要发展需要攻克的问题。

这几年很少上海的开发商到广东那边去，因为在珠三角那边竞争已经是激烈了，而长三角这边还是有很多的商机，现在是市场化的社会的经济，大家追求的是最大的利益，自然而然地从深圳背井离乡到上海来发展，并不是说战略什么，那实际上也是逼出来的，在两地开发商比较方面，我经常做一些思考，深圳在产品方面，在内功方面相对做的比较多，我们一般考虑怎么样最的产品，最合适的价格，或者说成本控制得最好，这样来吸引客户，达到销售的目的，而在上海这边仅仅这个还不够，在策划方面，在宣传推广方面，在上海一些顶级物业打造的经验方面都做的好，这些是我们开发商真正需要学习的。
还有一个国际化的问题，上海是一个国际化的大都市，它客户的来源比较广，他们的价值观比较一致，而上海的市场比较大，各式各样的客户都有，有境外的有全国各地的，在这方面来说，是我们上海要思考，要把握的机会。
最后我想说两句谚语，不是猛龙不过江，强龙不压地头蛇，两地的交流可以互补，共同发展。