主题：投资产权式酒店的理性思考

                                                  投资产权式酒店的理性思考

前言：产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店的理念。我国产权式酒店起源于90年代初的海南，发展到现在，全国已经拥有的产权式酒店项目有200多个，甚至出现有些四、五星级的公寓酒店，投资规模越来越大，但目前我国的政策和法律对投资产权式酒店尚未有健全的规定加以规范，以至现在的产权式酒店投资市场上经常出现开发商欺骗投资者的行为。本文通过分析投资产权式酒店应注意的一些事项，来提高投资者对产权式酒店的正确认识。

关键词：   产权式酒店    回报率     投资风险

    所谓的“产权式酒店”，就是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。面对投资产权式酒店所存在的经营风险，在选择项目的时候要小心谨慎，多作一些理性的分析，以免受骗上当。在投资产权式酒店时应该注意以下三个方面的问题：

                                              一、 看开发商的实力和信誉

   有雄厚实力的开发商和著名的管理品牌，是产权式酒店值得信赖的另外两大保证。产权式酒店一般建在旅游人群比较集中的城市，是一项高投入高风险同时也是高回报的房产投资，需要投入的资金会比较大，因此，在投资产权式酒店之前有必要对开发商进行一个摸底，具体考察内容有：公司的资金实力如何，有没有开发过同类型的酒店物业，先前购买者对其的评价如何等。发展商的实力背景和社会公信力尽管不比酒店本身重要，但在酒店经营出现问题，发展商所承诺的投资回报不能兑现的情况下，这种实力背景和公信力就显得尤为重要。特别值得指出的是，如果发展商是一个产权式酒店项目的最初缔造者，并没有什么信用记录，就应该对该项目倍加小心，因为有些不良的开发商就是利用目前大众对产权式酒店不够了解和法律不够健全的空子来夸大投资回报率，有的甚至制造虚假合同来欺骗投资者，使得投资者蒙受巨大的损失。

                                                 二、 评价酒店经营前景

    产权式酒店也属于酒店业，只是所有权和经营权相分离的一种酒店运营模式，但其支撑因素还是靠旅客的多少和开房率。因为假如你投资拥有了酒店的一套房间，要是一年之中开房率不到利润平衡点的话，你不单没有酒店经营的分红，可能还要承受设备的折旧等损失，即使自住的话，也住不了几天。所以，在考虑投资产权式酒店项目当中也必须对当地的旅游、商务业有个清晰的了解才行。一方面要了解目前当地酒店业的基本情况：星级酒店的数量，即将开业和规划的星级酒店有哪些，它们的市场优势和要投资的酒店有什么不同，市场价格如何等，只有在充分认识当前酒店业的景气情况，才能为自己的投资决策提供科学的参考。另一方面要了解酒店经营者的具体情况。虽然投资者拥有酒店房间的所有权，可由于是委托经营，投资者不知道酒店经营者的具体经营情况，这个管家的管理水平如何直接关系到投资者的切身利益。但事实上投资者往往只在乎自己的投资收益，对酒店经营者不加细问，有些甚至不知道自己的物业是由谁来经营的，这样的投资就有可能吃大亏。这些都需要投资者花时间和精力去了解的信息成本，只有有经验、有实力、有眼光的经营者，才能保证业主的收益。
      
                                                 三、理性分析投资回报

   现在很多产权式酒店项目利用大众对该项投资尚不是很了解的情况下，大量宣传其投资优势。例如在一间酒店宣传中写着：一套面积为65.01平方米、总价55万元的房子，最低首付款为15万元，商贷20年月供为2648.80元，在签约约定的15年内，按15年购房人得到15万元首付款“回笼”计算，月均得到833.33元。购房人可以得到的收益是每月3482.13元。还把相关数据和图表在报纸上大作广告，不知实情的投资者就有可能被其巨大的利润所吸引，难以抵抗其诱惑。其实这都是开发商玩弄的一种数字游戏，他们在打广告宣传是当然是从其自身利益最大化出发，来估计酒店的最佳收益，尤其是酒店经营利润的计算大多是按80%或100%的入住率乐观估计的。如果达不到这个入住率，经营效率就实现不了，一旦出现经营亏损，根本就没有利润可分，投资者便有可能被“套牢”。因此，要理性地评估未来收益，不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘。试问假如投资一套酒店房间的年回报率能达到8%,那为什么开发商还要出售这块那么丰厚的肥肉呢？究其根源，依然是追求利润的最大化和风险的最小化，把风险转嫁给投资者罢了。

   任何投资本身都会有风险，对于投资者来说，在所能承受的风险下取得一定的收益才有意义。对于大多数理性的投资者，安全无疑是考虑的首要条件。虽然目前也有很多投资产权式酒店获得成功的项目，但在目前国家对投资产权式酒店相关法律尚未健全的情况下，投资者切勿以为产权式酒店就是一个聚宝盘，必须要经过多方面的理性分析，为自己资本顺利升值作出正确的选择。

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