主题：商业界面的租售价值：东方明珠城+英国Tesco第1店

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■界面：价值最高

使用电脑的人，首先要进入的是视窗的界面，界面成为进入电脑二级菜单的必由之路。而上网的人，首先都要进入一个网站的主页面（就是一个网站对外的界面），然后再去寻找二级甚至更深的页面。所以界面的广告价值、新闻价值都是最高的。

在经济分析界，就有一个常用的规律性理论：城市界面效应。城市界面，就是指一个城市与外界对接的主要区域，主要就是城市的主出入口，比如机场、高速公路、港口、火车站等等。

■东方明珠城+英国Tesco第1店：龙岗的商业界面

2007年4月18日，英国零售商特易购(Tesco)正式签约进驻龙岗区龙城广场一侧的东方明珠城商业附楼。这是跨国商业第一次将深圳的第一店设立在龙岗，龙岗由此实现商业领域的飞跃，东方明珠城携Tesco一起，成为龙岗第一次在跨国商业招商中的最高成就，成为龙岗的商业界面。

Tesco成立于1932年，是英国最大的零售公司，排名在美国沃尔玛和法国家乐福之后，也是世界三大零售商之一。在英国，英国人每八英镑的消费中，至少有一英镑花在特易购的连锁店中，是个国际化的超市巨人。

Tesco进驻东方明珠城，世界级的商业配套设施将使东方明珠城成为龙岗第一个集购物、娱乐、休闲、生活于一体的社区，一站式居住、休闲、娱乐、购物，对于购房来说有什么特别的意义吗？

我们以家乐福与梅林的关系来做分析。
  
■租售的“商促效应”：家乐福落户梅林一村

1999年，家乐福落户梅林一村，之后，梅林一村及其周围的房屋租金发生了显著变化。根据香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn监测的信息表明，一年内，因为商业原因，导致的租金上涨幅度在3~5%之间，这就是所谓的租售商促效应。

随着家乐福落户，梅林环境趋于完善，从一个边角余料的后勤基地转而成为福田的居住宝地，片区的租赁指数、房价、居住满意度、教育配套、公共配套都大幅度改善。

家乐福落户不但带动了住宅租金上涨，也使区域商业活跃。香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn监测的信息表明，1999年梅林片区商业平均租金仅仅为40元/平米，到2006普通商业租金水平在150~300元／平方米之间，最旺铺达600—800元／平方米。整体平均在230元/平米。比1999年的40元/平米上涨190元/平米、475%！
 
也相当于1999年的5.75倍，连续7年年均增长68%，远远超过深圳整体水平，也超过深圳商业的表现，如果同样的时间段里，分别购房华强北与梅林片区的商业，那么梅林的商业增值超过华强北近一倍。
 
■了解龙岗商业的第一站

Tesco将深圳第一店设在东方明珠城商业附楼，肯定会对项目的租赁造成正面影响，由于片区到目前为止还没有大型品牌商业，Tesco开业以后，就会对区域内的实力消费者构成聚集效应，从而改善项目的销售与租赁。

同时，城市的高级白领对于商业的依赖性大，高收入人群的商业消费力强、欲望大，Tesco必然对周围的白领及富裕群体构成吸附作用，商业界面效应必然起作用。

作为商业界面，未来要了解龙岗的商业发展状况，就饶不过这个界面：Tesco。

                              信息通写于：2007-04-29