发表时间： 2011年04月08日 09:40 来源： 房地网 编辑： 梁晶晶
与广深等一线城市相比，东莞、惠州、珠海等二线城市的宜居程度并不低。图为东莞市城市建设
上月中旬，佛山在广州、深圳相继限购后成为珠三角二线城市中率先颁发楼市“限购令”的城市，佛山令牌抛出后，会否在珠三角二线城市中引发“限购骨牌效应”？与广州楼市关系密切的佛山在限购之后有没有收到预期的“挤出”效果？与深圳楼市息息相关的东莞、惠州楼市在遭遇“疑似限购”的市场预期下，呈现怎样的格局？珠江西岸的珠海特区楼市在粤澳区域合作的大背景下，最新的表现是否有所降温？连日来，深圳商报记者前往东莞、惠州、佛山、珠海，探究限购密云下的“珠三角小虎”楼市。
限购预期下成交很火爆
８．５个百分点！这是东莞市给当地楼市定下的年内调控目标。在３月的最后一个星期三，东莞市政府以“东府办〔２０１１〕４２号文件”的名义正式对外发布了《关于２０１１年度东莞市新建住房价格控制目标的通知》，这份正文内容不足两百字的文件中，明确了东莞市２０１１年新建住房价格涨幅不高于本年度ＧＤＰ增长速度的控制目标。而此前东莞市给自己拟定的ＧＤＰ增长速度是８．５％。
年内房价只准涨８．５％
根据目前东莞市的房地产市场数据显示，去年，东莞新建商品住宅成交均价为７４２９元／平方米。如果按照８．５％的增幅上限来算，东莞新建商品住宅均价在８０６１元／平方米之内，即便将８．５％这一调控目标作为一个动态目标来参考今年东莞市新建商品房(包含住宅、写字楼、商业地产)的均价也应该维持在８１００元／平方米左右。
东莞市住房与建设局工作人员表示，这份楼市调控令是根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔２０１１〕１号）及省住房城乡建设厅有关要求，结合东莞市实质情况制定的。在严格执行楼市调控政策的过程中，要坚决打击房地产投机行为，遏制房价过快上涨，确保年度新建住房价格控制目标的实现。
两大诱因决定东莞“限购”潜力大
而为外界广泛关注的楼市“限购令”出台时间，截至昨日发稿时止，东莞市房管部门仍未给出确切时间表。广东省内已有深圳、广州、佛山三市出台了限购令，对此外界也在纷纷猜测东莞何时出台限购令。此前有传言东莞市将在该市的东城、南城、松山湖等部分房价较高的地区尝试“局部限购”，也有开发商称已经提前收到了政府部门的“限购”征求意见稿。业内人士表示，目前尽管只见“限涨令”，未现“限购令”，但东莞当前的房地产市场已有“颓势”隐忧。一旦房价上涨过快、危及到年度房价控制目标的实现，政府也会根据房价走势适时出台更为给力的房价调控政策。
专家认为，东莞楼市“限购”的可能性依然非常大。一方面，同属于二线城市的佛山、东莞都是经济实力强劲的制造业重镇，两市的房地产行业发展迅猛，促使大量实体经济尤其是制造业资金流入房地产行业，对当地产业转型升级形成较大阻力，存在加大调控的必要性。
另一方面，与广州投资客炒高佛山局部区域房价的情况相比，东莞部分镇区由于深圳购房者的涌入而致使当地房价出现非理性上涨，对当地的房地产发展产生不利影响。
这两大因素决定了东莞楼市“限购”并非空穴来风。
火爆市场背后房价松动有扩大迹象
深圳商报记者在采访东莞的在售楼盘和消费者过程中，发现当地的楼市价格已经出现了局部调整。每逢周末，手机就能经常收到打折促销的东莞楼盘销售短信。一位车姓市场人士表示，东莞市当前已有五成的楼盘价格有所下调，有４６．２５％的楼盘后续产品价格继续保持上涨态势，但从市场发展趋势来看，降价楼盘有继续扩大的迹象。
据深圳商报记者观察，楼市限购预期依然在东莞存在，在当地房地产销售市场中出现了奇特的多空交织状态，其中既有部分因担心限购而着急下手买房的“做多派”，也有不少希望限购“靴子”真正落地后让市场低下头后再冷静进场的看空观望者。
这种“做多派”的存在令东莞当下的房地产市场成交十分火爆，一些开发商也加快推货步伐，提前启动认筹计划，如启动诚意登记、样板房开放、新品发布会等。一些原本要４月底上市的项目也提前至３月底或４月初。其中很多开发商希望在“限购靴子”落地前，快速回笼资金。开发商的提前入市直接刺激了东莞住宅成交热情。据东莞市房产管理局公众信息网上数据显示，３月２４日～２８日，东莞市住宅成交高达８８３套，日均成交量达１７６套，其中２４、２５、２６日三天住宅成交量分别为２１７、２１９、２１４套。相较２３日的１１９套住宅增加了近百套。在成交的住宅户型当中，以大户型为主，还出现了合拼户型和豪宅集中签约的火爆现象。从３月２８日至４月３日的统计数据更是生猛，一周时间东莞住宅总成交套数达到１８８０套，环比上涨６６．２２％，住宅均价达８３１７．８９元／平方米，松山湖、长安、虎门、塘厦等热门地区的成交均价更是突破万元大关。不少交易量持续攀升，其中３月３１日至４月１日出现“井喷”现象，日均成交４２０套以上。
与此同时，东莞不少楼盘的促销力度也在加大，部分楼盘的“降价”信息，吸引了不少看房者。在东莞万江区一个小区的江景房只要６８００元／平方米，每平方米比原本售价低了６００元。该市南城区在售的楼盘数量最多，除了个别楼盘仍维持在万元以上的高单价外，不少楼盘的促销力度明显增加，或推出在总价基础上直降１０万元的促销方案，或送出价值数万元的购房大礼，或认筹２万元抵７万元，或买房送车位。这些优惠的真实存在也加大了购房者“再等等看”的心态。
业内人士表示，目前，东莞房地产市场中的住宅存货量约４３０万平方米，供市场消化不到一年，处于“低库存”时代，因此开发商在短期内存货压力不大。东莞房地产市场虽频繁遭遇调控，但由于资金链仍可支撑一段时间，本地开发商价格松动意愿还不强烈。在东莞楼市“限购令”未真正落实前，未来一两个月内，东莞楼市预计仍将保持“量价平稳”的状况。
限涨，限购，能否“限”住房价？
发表时间： 2011年04月08日 09:40 来源： 房地网 编辑： 梁晶晶
与广深等一线城市相比，东莞、惠州、珠海等二线城市的宜居程度并不低。图为东莞市城市建设
上月中旬，佛山在广州、深圳相继限购后成为珠三角二线城市中率先颁发楼市“限购令”的城市，佛山令牌抛出后，会否在珠三角二线城市中引发“限购骨牌效应”？与广州楼市关系密切的佛山在限购之后有没有收到预期的“挤出”效果？与深圳楼市息息相关的东莞、惠州楼市在遭遇“疑似限购”的市场预期下，呈现怎样的格局？珠江西岸的珠海特区楼市在粤澳区域合作的大背景下，最新的表现是否有所降温？连日来，深圳商报记者前往东莞、惠州、佛山、珠海，探究限购密云下的“珠三角小虎”楼市。
限购预期下成交很火爆
８．５个百分点！这是东莞市给当地楼市定下的年内调控目标。在３月的最后一个星期三，东莞市政府以“东府办〔２０１１〕４２号文件”的名义正式对外发布了《关于２０１１年度东莞市新建住房价格控制目标的通知》，这份正文内容不足两百字的文件中，明确了东莞市２０１１年新建住房价格涨幅不高于本年度ＧＤＰ增长速度的控制目标。而此前东莞市给自己拟定的ＧＤＰ增长速度是８．５％。
年内房价只准涨８．５％
根据目前东莞市的房地产市场数据显示，去年，东莞新建商品住宅成交均价为７４２９元／平方米。如果按照８．５％的增幅上限来算，东莞新建商品住宅均价在８０６１元／平方米之内，即便将８．５％这一调控目标作为一个动态目标来参考今年东莞市新建商品房(包含住宅、写字楼、商业地产)的均价也应该维持在８１００元／平方米左右。
东莞市住房与建设局工作人员表示，这份楼市调控令是根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔２０１１〕１号）及省住房城乡建设厅有关要求，结合东莞市实质情况制定的。在严格执行楼市调控政策的过程中，要坚决打击房地产投机行为，遏制房价过快上涨，确保年度新建住房价格控制目标的实现。
两大诱因决定东莞“限购”潜力大
而为外界广泛关注的楼市“限购令”出台时间，截至昨日发稿时止，东莞市房管部门仍未给出确切时间表。广东省内已有深圳、广州、佛山三市出台了限购令，对此外界也在纷纷猜测东莞何时出台限购令。此前有传言东莞市将在该市的东城、南城、松山湖等部分房价较高的地区尝试“局部限购”，也有开发商称已经提前收到了政府部门的“限购”征求意见稿。业内人士表示，目前尽管只见“限涨令”，未现“限购令”，但东莞当前的房地产市场已有“颓势”隐忧。一旦房价上涨过快、危及到年度房价控制目标的实现，政府也会根据房价走势适时出台更为给力的房价调控政策。
专家认为，东莞楼市“限购”的可能性依然非常大。一方面，同属于二线城市的佛山、东莞都是经济实力强劲的制造业重镇，两市的房地产行业发展迅猛，促使大量实体经济尤其是制造业资金流入房地产行业，对当地产业转型升级形成较大阻力，存在加大调控的必要性。
另一方面，与广州投资客炒高佛山局部区域房价的情况相比，东莞部分镇区由于深圳购房者的涌入而致使当地房价出现非理性上涨，对当地的房地产发展产生不利影响。
这两大因素决定了东莞楼市“限购”并非空穴来风。
火爆市场背后房价松动有扩大迹象
深圳商报记者在采访东莞的在售楼盘和消费者过程中，发现当地的楼市价格已经出现了局部调整。每逢周末，手机就能经常收到打折促销的东莞楼盘销售短信。一位车姓市场人士表示，东莞市当前已有五成的楼盘价格有所下调，有４６．２５％的楼盘后续产品价格继续保持上涨态势，但从市场发展趋势来看，降价楼盘有继续扩大的迹象。
据深圳商报记者观察，楼市限购预期依然在东莞存在，在当地房地产销售市场中出现了奇特的多空交织状态，其中既有部分因担心限购而着急下手买房的“做多派”，也有不少希望限购“靴子”真正落地后让市场低下头后再冷静进场的看空观望者。
这种“做多派”的存在令东莞当下的房地产市场成交十分火爆，一些开发商也加快推货步伐，提前启动认筹计划，如启动诚意登记、样板房开放、新品发布会等。一些原本要４月底上市的项目也提前至３月底或４月初。其中很多开发商希望在“限购靴子”落地前，快速回笼资金。开发商的提前入市直接刺激了东莞住宅成交热情。据东莞市房产管理局公众信息网上数据显示，３月２４日～２８日，东莞市住宅成交高达８８３套，日均成交量达１７６套，其中２４、２５、２６日三天住宅成交量分别为２１７、２１９、２１４套。相较２３日的１１９套住宅增加了近百套。在成交的住宅户型当中，以大户型为主，还出现了合拼户型和豪宅集中签约的火爆现象。从３月２８日至４月３日的统计数据更是生猛，一周时间东莞住宅总成交套数达到１８８０套，环比上涨６６．２２％，住宅均价达８３１７．８９元／平方米，松山湖、长安、虎门、塘厦等热门地区的成交均价更是突破万元大关。不少交易量持续攀升，其中３月３１日至４月１日出现“井喷”现象，日均成交４２０套以上。
与此同时，东莞不少楼盘的促销力度也在加大，部分楼盘的“降价”信息，吸引了不少看房者。在东莞万江区一个小区的江景房只要６８００元／平方米，每平方米比原本售价低了６００元。该市南城区在售的楼盘数量最多，除了个别楼盘仍维持在万元以上的高单价外，不少楼盘的促销力度明显增加，或推出在总价基础上直降１０万元的促销方案，或送出价值数万元的购房大礼，或认筹２万元抵７万元，或买房送车位。这些优惠的真实存在也加大了购房者“再等等看”的心态。
业内人士表示，目前，东莞房地产市场中的住宅存货量约４３０万平方米，供市场消化不到一年，处于“低库存”时代，因此开发商在短期内存货压力不大。东莞房地产市场虽频繁遭遇调控，但由于资金链仍可支撑一段时间，本地开发商价格松动意愿还不强烈。在东莞楼市“限购令”未真正落实前，未来一两个月内，东莞楼市预计仍将保持“量价平稳”的状况。