主题：物管公司未尽管理责任 饮食店须远离住宅楼

物管公司未尽管理责任 饮食店须远离住宅楼  
 
来源： 文汇报 
 

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 问：1998 年，我买了套商品房。我买的是二楼，一楼是临街商铺，开发商当时向我承诺商铺不会开作饭店、歌舞厅。谁知，今年年初，楼下原来经营书店的商铺改成了饮食店。饮食店安装的排烟通道出口恰好在我家窗下，造成我家一直无法开窗，而且屋内总有一股油烟味  
。另外，楼下的炒菜声、食客的说话声从早到晚响个不停，严重干扰了我家的生活。为此，我向小区物业公司投诉过，但物业公司称临街商铺的产权属于开发商的，他们管不了。我直接找到开发商时，开发商说他们对外出租房屋时已明确商铺不得作为餐饮类营业场所，但承租人不守信用将房屋转租给了饮食店，他们也没办法。来信请问，我能告物业公司未尽到管理责任吗？我该如何维护自己的权益？ 

市民吴女士

吴女士：根据上海市人民政府颁布的并于今年1月1日起施行的《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》第四条的规定，在本市中心城、新城和中心镇范围内，新建饮食服务经营场所应当符合下列要求： 

（一）在成片开发的居住地区，新建饮食服务经营场所应当独立于居民住宅楼； 

（二）所在建筑物应当在结构上具备专用烟道等污染防治条件； 

（三）所在建筑物高度在2.4米（含2.4 米）以下的，其油烟排放口不得低于所在建筑物最高位置；所在建筑物高度在2.4米以上的，其油烟排放口设计应当符合环境污染防治要求，其具体设计规范由市环保局另行制定并予以公布； 

（四）油烟排放口位置应当距离居民住宅、医院或者学校10米以上。 

从来信反映的情况看，你家楼下那家饮食店完全不符合上述要求，你可以书面形式向你家所在地的区县环保部门投诉，他们会派专人到现场检查并将处理结果及时告知你。 

另外，你也可以直接向法院起诉。根据《民法通则》和《上海市居住物业管理条例》的规定，业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系；若给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。据此，你可以将业主即开发商和使用人即楼下的饮食店列为共同被告，要求他们立即关闭饮食店，并赔偿由此给你带来的实际经济损失。 

至于你在来信中询问能否起诉物业管理公司未尽管理责任，答案是否定的。根据上海市高院下发的《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》的规定，业主因相邻方实施侵权行为并受到损害的，应以相邻关系纠纷为由提起民事诉讼。如受害业主以物业管理企业不履行管理职责为由，起诉物业管理企业的，法院将不予受理。

学习....

商铺开了饮食店用不了多久就蟑螂满天了，开始买楼时就已经问过开发商，他们承诺商铺不会开饮食店、洗车行类似的对环境有污染对小区有影响的店。TMD，跟放屁一个样，大家一起拒绝、抗议。

当初买房的时候,我问过一搂店面的事情,当初他们(售楼人员)回答是:不可以做五金和餐饮,现在,两样都做了!