主题：面对物业纠纷你该怎样维权？

面对物业纠纷你该怎样维权？
／王启杨 王志翔    
物业管理质量的优劣，涉及千家万户的利益，近年来已越来越受到人们的关注。而物业管理纠纷的层出不穷也使许多业主和物业管理企业感到困惑：面临纠纷，自己究竟该怎么办？
本栏目今特邀上海市第一中级人民法院的法官，对两起较常见的物业管理纠纷从法律上作一深入剖析，业主及物业管理企业可以从中悟出，自己该怎样依法维权。

业主行为不当，物业公司能否提起诉讼？ 
案例：

徐某是“汇景苑”小区的业主，在入住该小区时，徐某曾经承诺遵守小区《管理公约》。该公约约定，“为保持小区整体美观，不得封装阳台”。嗣后，徐某又签署了《业主装修承诺书》，承诺遵守《装修管理规定》中关于“禁止在屋外更改或加建设施，包括封闭阳台”等规定。
然而，徐某入住新居不久即擅自在阳台外搭建了无框玻璃以封闭阳台。该小区前期物业管理企业“宏腾公司”在多次劝阻不成的情况下将徐某告上了法院，要求徐某拆除搭建的无框玻璃阳台，恢复阳台原状。
法庭上，徐某抗辩称，自己与“宏腾公司”没有合同关系，“宏腾公司”不具有诉讼主体资格。
法院认为，由于“汇景苑”小区尚未成立业主委员会，小区处于前期物业管理中，物业管理企业由开发商选聘，宏腾公司亦已充分告知业主自己是该小区物业管理企业，徐某也已向宏腾公司缴付了物业管理费，故“宏腾公司”为小区的公共利益，根据徐某签署的《管理公约》、《业主装修承诺书》有权提起诉讼。法院最终支持了宏腾公司的诉讼请求。

分析：

业主对自己购买的物业享有专有所有权，这是一种排他的支配权。在积极方面表现为，可以自主占有、使用、收益、处分；在消极方面表现为，有排除他人妨害、请求停止侵害、赔偿损失的权利。
但是，这种专有所有权的行使是有限制的，这种限制不仅仅限于一般的相邻关系而产生的限制，还基于自用部分与其它部分不可分或建筑物的整体性而产生的限制。也就是说，所有权人在行使自己的专有所有权时，需考虑各自独立部分是一完整物业的组成部分，所有权人应当尽共同维护整体物业的存在和物业良好的义务。因此，当业主不恰当地行使自己的专有所有权时，就应承担相应的责任。
那么，当业主有不恰当行为时，应当由谁来制止这种行为呢？
在前期物业管理期间，由于业主入住率尚不能达到法律规定的成立业主自治组织的标准，作为此时物业最大业主的房产开发企业，代表全体业主与物业管理企业签订前期物业管理合同，其效力及于已入住的业主和尚未入住的业主。
而前期物业管理企业为了维护整个物业的正常运作，应与入住业主签订《临时业主公约》，约束业主在前期物业管理期间的行为。此时的前期物业管理企业，实际上已经临时代行了业主自治组织的权责。因此，前期物业管理企业有权根据与业主签订的《临时业主公约》，甚至在没有签订任何约定的情况下，为了整个小区物业的公共利益及绝大多数业主的利益，对少数业主的不当行为加以劝阻，并督促改正。在业主拒不接受劝阻和改正的情况下，前期物业管理企业可以作为诉讼主体提起诉讼。
在已经成立了业主委员会的小区，由于物业管理企业实际只是小区物业的管理服务企业，对业主的不当行为，只能加以劝阻，并督促改正。如果业主拒不接受劝阻或拒不改正的，物业管理企业应及时告知业主委员会，由作为小区全体业主权益代表的业主委员会向有不当行为的业主提起诉讼。

物业公司服务差，举证责任由谁承担？
案例：

张先生入住某知名小区后，发现小区的物业管理水平低下————物业公司对收费车辆乱停乱放的情况视而不见；保安形同虚设，小区经常发生业主财产被窃被盗现象；业主向物业报修经常石沉大海没有回复；物业公司擅自将绿地改成临时房屋，并将其对外出租牟利等等。但物业公司每次收取物业管理费却从不含糊，且收费昂贵。张先生对此深感不满。
在与物业公司交涉无果的情况下，张先生拒绝支付物业管理费。物业公司遂向法院提起诉讼，要求张先生支付欠缴的物业管理费。
法庭上，张先生提出了抗辩理由：物业公司收取高额管理费用却没有提供相应的服务，只要物业公司能改进服务质量，提供与其收费相符合的物业管理服务，自己愿意支付管理费。
张先生还向法庭提供了照片、证人证言等证据以证明物业公司提供的物业管理服务差，与其收费标准不相符合。
法院经审理后认为，张先生提供的证据不能充分证明物业公司提供的物业管理服务没有达到与其收费标准相适应的程度，张先生在享受了物业管理服务后，应支付相应的费用，故判决支持物业公司的诉讼请求。

分析：

此类物业纠纷在目前相当普遍。
物业管理公司在收取高额物业管理费的同时，却提供低劣的服务。究其原因，一方面由于物业管理公司自身角色定位错误，忽视了自己处于为广大业主提供优质物业管理服务的地位，而将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵犯业主权益。
另一方面，业主能提供的证据确实十分有限，一般多为证人证言或照片、录像等。其中证人证言多为小区其他业主的证词，因其他业主与物业管理公司存在着利害关系，故其他业主的证人证言是否被法院采纳，目前还有争议。照片、录像等证据材料一般只能证明某一特定时间段的情况，却不能反映物业管理的连续状态。因此，让处于弱势地位的业主再提供其它证据以形成证据链，在事实上十分困难。这就使得处于弱势地位的业主往往因受现行举证规则所限，在物业管理纠纷中处于不利地位。
那么，应当怎样有效地维护业主的合法权益呢？首先，作为全体业主利益代表的业主委员会在与物业管理企业签订物业管理合同时，应在合同中规定物业管理企业应提供的物业管理服务的标准，使物业管理企业在物业管理活动中应履行的义务得以明确。其次，有关部门在今后就物业管理单项立法时，可以参考在处理医疗纠纷时所采用的举证责任倒置的规定，即由物业管理企业负责举证其提供的物业管理服务符合管理合同的约定。若物业管理企业不能提供相应证据，则应承担举证不能的责任，由此判断其违约或业主的抗辩成立。因为与物业管理企业相比，业主在专业知识、信息来源、经济能力等方面皆处于弱势地位，但在举证一节上却要求其承担与对方相同的责任，显然不利于保护作为弱势一方业主的权益。
因此，由处于相对强势地位的物业管理企业承担举证责任，这样的规定将更符合公平及公正的原则。

物业公司服务差，举证责任由谁承担？
这个案例,我们好惨.怎么办.学习中.............