主题：揭密：龙岗城空置率41%，普通住宅35%未售？

来源：[ 传媒 ] 

 　　2006年，龙岗城房价平均5848元/平方米，同比上涨18.36%；房屋空置面积为91620平方米，占总出售面积的41%，同比增长21.46%。

　　空置率触目惊心

　　数字之一：空置率41% 

　　据龙岗区政府机构发布的《龙岗城房地产开发项目施工和空置情况表》(以下简称《情况表》)显示：2006年龙岗城房屋空置面积为91620平方米，占总销售面积226569平方米的41%，同比增长21.46%。普通住房平均销售价格为每平方米5848元，同比上涨18.36%，商业营业用房(商铺)的销售均价为8699元，同比上涨了11.74%。

　　有龙岗房地产资深人士指出，“41%的空置率实在令人触目惊心！市场经济条件下，价格作用机制正常表现为：当产品供大于求，将会；当产品供不应求时，产品价格将会提高，从而实现供求平衡。”

　　因此，面对当商品房空置大量增加，而房价持续走高这一奇特的景象时，人们不禁问：这究竟是怎么一回事呢？空置的表象背后，不是因为房产供应过剩，恰恰是因为真正适合普通老百姓住的房子太少了。开发商拼命哄抬价格，客看到利好消息，把房子当成一种品来，而不是当成生活必需品来消费。有接近一半的人把房产当成品，这市场本身已经不正常了。

　　数字之二：未售房35% 

　　据该《情况表》显示，2006年普通住房总销售面积166692平方米，占竣工面积273225平方米的61%，除去不可销售面积，销售面积占65%，也说是说，未销售面积占总竣工面积的35%。

　　此种现象与楼市销售“火爆”场面有点不符。传说中，新盘未开就已预定而空，三更半夜排队等号的现象不再了？博客杨应才认为：“近两年来，由于龙岗城房价的狂飙，年均涨幅不但已经大大高于居民户均年收入的增幅，甚至是已经远远超过居民户均年收入的总和。这无形中大大降低乃至完全扼杀大部分中低收入居民的购房能力，虽然，住房按揭贷款的推出会以消费未来的方式在短期内暂时提高当前居民的购房能力，但这种把未来收入来提前消费的方式毕竟是不能长久的；难道我们吃掉了自己的将来，还要去吃掉子孙的未来？”

　　家住龙岗的李先生在接受记者采访时说：“关外的房子06年盖了很多，据我所知不像传说中那么火，都是有价无市。以我现在的收入根本买不起，买得起房的人不愿意住在关外，所以，我觉得的人占多数！未销售这么多并不奇怪，我觉得实际上未出售的比例应该还大些。”

　　数字之三：空置1年以上80% 

　　该《情况表》同时还显示，在普通住房的空置面积9392平方米当中，空置1年(含1年)以上的为7493平方米，点到总空置面积的80%，其中，空置1-3年(含1年)占56%，空置3年以上(含3年)占24%。

　　数字之四：80平米以上95% 

　　根据《情况表》，在普通住宅空置面积中，80平方米以上的占总空置面积的95%，80平方米以下为5%。其中80-100平米的占24%，100-144平米的占23%，144平米以上的占48%。从此数据中不难看出：小户型的房子更容易被消费者接受，大户型的空置，据笔者分析，从置业者角度来看，可能因为购房者购买能力有限，故选择小户型。从者的角度来说，小户型的成本和风险相应都小。

　　高空置谁埋单？

　　积压下来的91620平方米的房子，如果按照平均每平方米5800元来测算，其总资产可就是5亿多人民币！这仅是龙岗城，推到全龙岗区、全深圳市，乃至全国，可想而知数字之庞大。

　　这么多的钱，不是从开发商自己的腰包里掏出来的，那都是从银行里贷出的款，有可能都会趴在银行的死账上。谁有这么多钱去让开发商如此折腾？因此，不难看出，房屋空置的责任，不完全在开发商，有些部门让高空置有了理由。不错，相关政策是在“稳定房价”，可问题是，稳定的房价是超出购房者承受能力的“高”房价还是适合普通置业者的“低”房价？。

　　如果这些空置的房屋卖出去了，对于开发商会得利，政府也因此得利。但是，如果卖不出去，万一真的出现了人们都不愿意出现的“泡沫”，那么多的，谁来最后埋单呢？！答案很简单：购房者。开发商从银行贷款，一旦房屋卖不出去，最坏的结果是银行起诉，拍卖土地或者现有商品房来抵开发商的债务，拍卖价格也是只高不低，银行不能亏本啊。新的单位拿到地或者商品房后，再次转手当然要赚钱，地价或者商品房的价格必然也会水涨船高，卖方不做亏本的买卖，最终的埋单者必然是购房者无疑了！

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2006年是我区“十一五”规划的开局之年，全区人民在区委、区政府的正确领导下，全面落实科学发展观，更加注重统筹发展，注重速度与结构、质量、效益的统一，使我区各主要经济指标继续保持快速增长，出口对经济增长的拉动作用增强，呈现出需求拉动型经济增长的特征，经济运行的稳定性、协调性进一步增强，居民生活水平继续提高。

一、我区经济保持高位运行，既快又稳

1、国民经济稳定快速增长。据初步核算，全区实现生产总值1053.87亿元，按可比价格计算，比上年增长18.0%。其中，第一产业增加值2.47亿元，下降38.3%；第二产业增加值694.59亿元，增长20.3%；第三产业增加值356.82亿元，增长13.9%。三次产业比例为0.2：65.9：33.9。经济增长的稳定性增强，全年四个季度生产总值增幅差距在2个百分点以内。
　　 2、价格总水平涨幅趋缓。居民消费价格累计比上年上涨2.0%，涨幅较上年回落0.5个百分点。其中，服务项目价格上涨1.7%，消费品价格上涨2.1%。
　　 3、区域经济发展成效显著。全区区域经济呈现出东中西互补、协调联动、相互促进、竞相发展的良好态势。我区西部工业带已成为全市乃至珠三角最密集的产业集聚区之一，平湖、坂田、南湾和横岗工业增加值占全区的54.4%，对全区经济增长的贡献率为75.2%。
　　4、财政税收大幅增加。财政实力跨上新台阶。一般财政预算收入达到44.21亿元，比上年增长15.5%。税收总收入164.06亿元，增长47.7%

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二、从增长动力看，需求拉动是主要特征

从出口、和消费来分析，2006年，我区出口和消费明显加快，对经济增长拉动作用增强；增长稳中有降，对经济增长的带动作用减弱。在出口和消费的强劲增长下，我区经济增长逐月加快。

1、出口增长加速，拉动全区经济迅速增长
从增长趋势看，我区外贸出口自2001年走出低谷，一直保持持续上升的势头，对经济整体增长起到了不可忽视的带动作用，2006年，我区出口累计169.46亿美元，比上年增长22.6%，增速比上年快5.6个百分点；增幅是近年来较大的一年。全年外贸进出口相抵，顺差达到83.58亿美元，比上年增长32.0%。外贸顺差的增长，一方面是由于国际原材料价格普遍上涨而导致进口成本的上升远远超过了进口关税的降幅，使企业减少进口；另一方面也有对人民币预期而推迟进口或者加速出口的原因。同时，还与外商直接增速下降有关。 

2、消费增速逐步加快，成为拉动我区经济增长的重要力量
今年以来，受到居民收入增加、住房和汽车消费持续高涨的影响，我区消费对国民经济增长的拉动作用增强。主要表现为我区社会消费品零售总额累计同比增长速度呈上升趋势，截止年底，我区社会消费品零售总额累计为210.24亿元，比上年增长22.0 %，高于同期国内生产总值增速4.0个百分点。全年我区社会消费品零售总额累计占全市的比重为12.6%，比上年提高0.64个百分点。批发零售业、住宿餐饮业增速较快。批发零售和住宿餐饮业的行业规模和经营领域日益扩大。批零业实现消费品零售额183.50亿元，比上年增长21.5%，占社会消费品零售总额的87.3%。餐饮业实现零售额26.74亿元，增长25.7%。 
　　 2006年消费提速得益于以下几个因素：                 

一是我区居民收入水平提高，2006年，居民人均可支配收入增加，全年达到20116.37元，比上年增长4.1%。

二是我区消费群体中外来旅游观光人数增多，旅游业快速发展。今年的旅游收入大幅度增加，2006年，全区接待游客总人数649.45万人次，实现旅游业总收入36.19亿元，分别同比增长25.4%和23.5%，增速比上年分别快11.3和1.8个百分点，外来旅游者对我区零售总额的贡献加大。

三是我区社会消费品市场环境与特区内差距缩小，近年来，我区城镇建设加快，城区功能进一步健全，城镇的商贸辐射作用增强。使得龙岗区较高收入的群体节假日消费流入特区内比重降低，减少了特区对我区居民消费的分流。

3、固定资产增长放缓，拉动经济增长力度减弱
从近几年的增长趋势看，我区固定资产虽然波动较大但一直保持较快增长。是“十五”中后期，固定资产规模迅速扩大。2006年，在固定资产规模较大的基础上，我区固定资产依然保持增长。全年全社会固定资产总额为  333.25亿元，比上年增长16.8%，比全市水平高出9.1个百分点，但是与上年比较，增速回落13.5个百分点，也是近三年来首次增速低于同期地区生产总值。

由于固定资产具有滞后拉动经济增长的效应，全年固定资产减缓对全年地区经济增长影响不明显。我区的固定资产具有如下特点：

一是企业的自主能力不断加强。在近两年我区全社会固定资产中企业自筹资金占近一半，今年为48.2%；说明我区的企业自主能力较强，企业的内生增长机制正在形成。

二是房地产快速增长。在结构中，房地产速度增长较快，增速高于基本建设和更新改造增长。房地产开发完成63.78亿元，增长速度为38.1%，高于基本建设9.4%和更新改造19.9%的增长速度。

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三、从供给分析，总体与需求基本保持协调

1、工业生产保持快速增长势头

2006年，我区工业生产增速高位运行，全年累计实现规模以上工业增加值625.35亿元，比上年增长22.4%，增速同比提高1.5个百分点，比国内生产总值增速快4.4个百分点，工业在我区国民经济增长中的贡献率为69.1%。从规模上来看，全区的工业增加值占全市的比重达到23.0%，比上年提高4.5个百分点。工业经济运行有以下特点：

一是工业生产快速增长。规模以上工业实现增加值625.35亿员，增长22.4%。其中，国有控股工业增加值9.34亿元，增长11.4%；集体工业增加值1.46亿元，增长11.4%；股份制和外商及港澳台商工业分别实现增加值237.87亿元和373.26亿元，分别比上年增长26.0%和19.4%。轻工业增加值174.50亿元，增长12.0%；重工业增加值450.95亿元，增长22.7%。

二是西部街道依然是主要增长极。平湖、坂田和横岗等街道工业增加值增速均超过20%，是横岗街道，增速达到36.2%。东部的葵涌、坪山街道增长较快，工业增加值分别增长22.3%和25.2%。
　　 三是工业经济效益有所提高。1-11月，规模以上工业实现产品销售收入1653.36亿元，比上年增长18.9%；实现利润108.75亿元，增长9.7%。劳动生产率提高12.7%，反映工业经济效益整体水平的综合指数为157.7%，提高2.77个百分点。
　　 四是工业产销较好。截至11月份，规模以上工业产销率为91.5%，保持在较好的水平。15种主要监测的工业产片产量比上年增长的有9种，占60%，其中有4种产品产量增幅超过10%。

2、金融市场运行稳定，贷款稳定增加

金融业发展良好。金融机构人民币各项存款余额为912.38亿元，比年初增加138.52亿元，同比增长17.9％。其中，居民储蓄存款余额479.24亿元，增长21.3％；金融机构人民币贷款余额364.27亿元，新增贷款51.05亿元，增长16.3%。

3、水、电供给平稳，资源利用效率提高

全社会资源消耗，能源利用效率提高。全社会能耗增速趋缓，水、电耗分别为2.9亿吨和89.39亿千瓦时，分别增长6.7%和11.5%，增速维持在GDP增速水平之下。资源利用效率提高，1个百分点的水耗增长和电耗增长分别能拉动GDP增长2.7个百分点和1.6百分点。

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四、经济运行存在的主要问题 

1、总供求的结构性矛盾开始加大 

总供给和总需求均衡是经济运行的理想状态。从我区当前“高增长、低通胀”的经济运行态势来看，总供求的总量是基本均衡的，但是总供求的结构性矛盾开始加大。 2006年，我区外贸进出口总值达255.35亿美元，增长19.7%，增幅比上年提高7.0百分点。其中，出口169.46亿美元，增长22.6％，总体上延续了上年快速增长的态势；进口提速但是比出口低，全年进口85.88亿美元，增长14.6％，增速提高9.3个百分点。进出口相抵，贸易顺差83.58亿美元。外需的超常规增长，成为今年上半年经济高增长的主要因素。在此拉动下，今年的出口依存度有所上升，目前，出口依存度约为120%，比全国水平高出80个百分点以上。这说明我区的产品十分依赖国外市场，这是隐藏较高风险的经济模式。发达国家的出口依存度稳定在14%-20%之间，较高的外贸依存度使我区经济发展面临着较大的不确定性，且缺乏发展可持续性。我区当前的出口规模已经大，在这个基础上，高增长率很难长久维持。商务部把减少贸易顺差作为2007年外贸工作的首要目标，供给没有下降的情况下，出口需求将缩小，最近公布的《６００种主要消费品和３００种主要生产资料商品供求状况调查报告》指出，今年我国商品市场出现部分行业库存增加、供求关系发生逆转的新情况。６００种主要消费片供求基本平衡的商品只占26.7％，供过于求的商品占73.3％，没有供不应求的商品。可见，出口市场竞争更加激烈。

2、需求的增长上行动力和下行压力并存 

首先，固定资产继续增长的动力和压力同时存在。2006年，全社会固定资产完成333.25亿元，同比增长16.8％，低于上年13.5个百分点。从月度来看，固定资产增速呈逐月小幅提高趋势。 

但的一个重点领域——基本建设的增速已经从上年的53.0％下降到9.4％。而另一个重要的先行指标，新开工项目同比累计增速从年初的12.2％逐月下降至年底的8.3％，出现了拐点。 

真正决定今后增长的主要因素是企业效益。企业效益好时，不仅能提供资金，更能增加企业家的信心，效益不好时则相反。2006年，企业利润、产成品资金占用、应收账款等企业效益指标均朝不利方向大幅变动。全区规模以上工业企业实现利润108.75亿元，比上年增长9.7％，增速有所放缓。11月末，规模以上工业企业产成品占用资金143.50亿元，同比增长3.0％；应收账款净额526.30亿元，同比增长29.0％。由此造成企业资金周转困难，势必对今后的增长产生很大的压力。 

其次，消费继续高速增长的动力也不足。今年以来，消费需求，尤其是房地产、汽车的消费需求延续近年快速增长的势头，成为支持经济增长的第二大因素。但通过月度数据分析可以发现，城镇和其他的消费走势有所不同。城镇居民消费增长稳步增加，而其他消费增速逐月下降，并成为总消费变动的主要影响因素。消费是收入的函数，实证分析的结果也表明，这两年消费的快速增长主要是因为居民收入的快速增长。居民家庭人均可支配收入从２００5年起连续2年保持4％以上的速度增长，消费环境改善又提高了居民的边际消费倾向，这些必然促进了消费的增长。但随着房地产市场的逐步降温，居民的消费增长也可能趋缓。而且居民收入不平等现象也在继续扩大，这也将进一步降低平均消费倾向，制约消费增长。 

3、中小企业生存压力增大

中小企业生存压力增大，产值向大企业集中，中小企业产值比重不断下降。在全区监测的43家规模以下工业企业中，今年消亡的企业就达到18 家，倒闭面高达41.9%，如何扶持中小企业成长，构造一个适合中小企业生存的制度环境迫在眉睫。 

4、利用外资呈负增长，将会影响未来经济的增长后劲

全年全区实际利用外资5.88亿美元，比上年下降6.0%，延续2005年下滑的趋势。

国际资本在中国的重新分布，是导致我区利用外资大幅下滑的重要原因。从全国的外资利用形势来看，今年增长最快的地区在一线城市的城区，深圳城区全年实际利用外资合计占全市60%以上，比上年高出10个百分点以上。在人民币持续、资产价格持续上涨的背景下，国际资本重点从制造业为主转向要素市场，“并购”成了利用外资的重要模式，这就预示着我区引资形势依然较为严峻。

5、固定资产重点从产业转向房地产

从当前资金方向看，制造业的重点地位有所动摇，预计全年制造业同比下降3.4%，为“十五”以来首次下降，其中，主要行业通信、计算机及电子设备制造业仅增长2.6%，与上年比较，增速减缓6.3个百分点；      

相反，当前的增量资金向房地产业集中，全年房地产完成88.10亿元，占全社会固定资产的比重达到26.5%，比上年提高4.1个百分点，为2000年以来最高。与房地产业的加速发展相反，制造业有所下降，反映出当前房价不断上涨、制造业利润不断下降的背景下，房地产业对制造业的发展资源进行挤占。

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五、全年发展趋势及预测 

总体上看，在自身的惯性作用下，明年经济运行仍将保持当前稳中有升的态势，三大需求会出现“两稳定一回落”，即：和消费稳定增长，而净出口会逐月回落。 

固定资产存在一上一下的两种力量。一方面，房地产受宏观调控、房地产商和消费者预期变化的影响，增幅在冲高后可能会回落；同时，由于利润明显滑坡，企业的能力和意愿也有所减弱，这些都会导致整个增速放慢。另一方面，“瓶颈”行业和社会领域的将继续高速增长，近期如三号线和大运会场馆等新开工项目、在建工程项目明显增加，计划资金大幅增长。这一上一下两种力量作用的结果，就是固定资产仍将稳定在当前的增长水平。 

消费需求将继续保持平稳较快增长。尽管居民收入预期不稳定，但2006年，全区居民人均可支配收入20116.37元，同比增长4.1％。居民的实际收入水平已有较大提高，2007年也不会迅速下降，今年的消费还不会受到预期的较大影响。 

出口将有所回落，但仍然保持较快增长。由于宏观经济政策已经把减少外贸顺差作为首要目标，我区的外贸顺差将继续减少。2007年，美国消费在房地产走弱的背景下逐步走软，对经济和贸易增长速度的影响将初步显现，并影响到我区的外部需求，加之近年出口基数已被迅速抬高，2006年四季度出口增长已经明显逐月小幅回落。而进口在需求持续增长的影响下，将温和回升。 

综上分析，2007年地区生产总值有望保持稳定增长。