主题：一份物管合同一次正本清源

一份物管合同一次正本清源 南方周末 2003-11-13 14:58:03 一份物管合同一次正本清源 有学者指出：深圳景洲大厦推出的“我国第一份产权明晰的物业管理服务合同”，将在全国产生示范效应 ■房产维权直通车之“新条例下的博弈” □本报见习记者 何海宁 □本报记者 江华 10月30日，深圳市福田区景洲大厦的业主代表，与他们依据《物业管理条例》选聘的金风帆物业管理公司，签订了《深圳景洲大厦物业管理服务合同》（以下简称“景洲合同”）。 这份合同立即受到了广泛关注，因为它对政府行政主管部门制定的物管“格式合同”有多方突破。起草该合同的景洲大厦业主委员会主任邹家健告诉记者，长期以来，深圳市内各住宅小区与物管公司签订的物管服务合同，基本上都以市住宅局推荐的“格式合同”为范本的。但这个格式合同没有真正、全面、准确地体现出业主和物管公司之间的权利和义务，存在着许多权利和义务不对等的条款，结果导致物管纠纷频频出现。据有关部门统计，今年前9个月，深圳市针对物管行业的投诉就有1500多宗。而同样的原因，也使物管纠纷在全国成为一个普遍现象。 “我们从根本上废除了那些‘不平等条款’。”邹家健说，“景洲合同”明晰了业主的共有物业财产，在平等基础上约定了合同双方的责权利，谁违约了就要承担法律责任。因此，为起草“景洲合同”提供法律咨询的张洪铭律师评价说：“这是我国第一份产权明晰的物业管理服务合同，第一次以经济合同的方式，从明晰产权入手，约定了合同主体双方的权利和义务。”而深圳大学管理学院的唐娟博士则预言：“这份不同凡响的合同，将为全国物管行业带来示范效应。” 邹家健也相信，“景洲合同”定会对国内物管行业产生冲击。因为它是社区业主在法律框架下的制度创新，是对物业管理的一次“正本清源”，为解决形形色色的物管纠纷提供了一个有效的途径。 首定“停车场是业主共有物业” “景洲合同”在国内率先确定了“小区停车场是业主共有物业”。 从全国房地产市场来看，住宅小区内的停车场及其他公共场地的建设成本，一般都是计入该小区的建设总成本，并摊入到商品房的销售价格中。这就是说，业主的购房款中已经包括了停车场及其他公共场所的建设成本。邹家健认为，既然业主已“买下”了停车场及其他公共场所，其产权就应该属于业主共同所有，其经营所得也应归业主。 “可实际情况并非如此。”邹家健说，普遍存在的现象是，住宅小区的停车场及其他公共场所的经营所得，几乎都被物业管理企业“非法侵占”。 据介绍，景洲大厦每年物业管理费150多万元，其中停车场收益就有70万元左右，占了几乎一半。张洪铭律师说，以往的物管公司都将停车场收益看作是物业管理费“这块大蛋糕中不小的一块”。如何把这块“蛋糕”切出来，规范物业管理收费？深圳市住宅局的格式合同中对此并未作明确规定。由于这部分物业产权的不明晰，使得其收益“顺理成章”落入物管企业的口袋中。 今年9月1日正式实施的《物业管理条例》中，明确将上述收益界定为“业主所得收益”。据此，“景洲合同”第6条列明：“景洲大厦停车场属大厦配套的公共设施，其产权属景洲大厦业主共同所有。”并详细规定：“停车场及公共场地出租的所有税后收入归景洲大厦业主所有，以业主委员会的名称单独建账列项”，与专项本体维修基金“分别立项，合并使用”，物管公司“按收入的10％提取车场管理服务费”。 明确“物管要对业主财产负责” 住宅小区的物管公司对业主的财产和人身安全有无赔偿责任？这是一个在全国争论了多年的问题。 深圳市住宅局的“格式合同”对此的规定是：（物管公司）“配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）”。 而邹家健则认为该条款是明显的“权利和义务不对等”。他说：“物管公司有收取管理费的权利，就要履行相应的管理责任。但这条规定使其只有权利，却可以逃避责任。这显然是不公平的。” 为此，邹家健早在2002年6月就“小试牛刀”，对格式合同中的相应条款进行了修改，首次将“因物管违规、失职等行为造成业主财产损失，物管公司将承担赔偿责任”的条款写进了景洲大厦业委会与当时的物管公司所签订的合同中。 在今年的“景洲合同”中，邹家健又完善了这项条款。该合同第9条第2项规定：“若因物业安全管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，财产损失和其他意外事故，除现金、有价证券、珠宝、古董外，乙方（金风帆物业管理公司）将承担赔偿责任。” 该条款还规定：“若因物业车场管理责任造成业主车辆被盗，乙方将承担赔偿责任。”这就使今年初在深圳市闹得沸沸扬扬的“小区停车场车辆被盗，物管公司赔不赔？”的争论，在景洲大厦画上了一个句号。 条目详尽，规定具体，可操作性强，是“景洲合同”的一个鲜明特色，也是突破格式合同的一个具体表现。金风帆物业公司负责景洲大厦管理的郎主任对此印象深刻。他说：“这是一份与深圳市住宅局起草的格式合同完全不同的物管合同。我在物管行业做了7年，还从未见过这样严密、详细的物管合同，双方比较敏感的话题都纳入了其中。格式合同对业主和物管双方的权利和义务规定得比较模糊，而这份合同直接告诉双方该怎么做，标准制定得非常详细。” 让行政手段淡出民间事务 物业管理纠纷，在全国都是很普遍的现象。如何处理这样的纠纷？各地的物业管理法规都很强调行政手段。例如，深圳市住宅局的格式合同中就规定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。” 但在“景洲合同”中，相应的条款却变成了：“甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向物业所在地法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。” 为什么会有这样的变化？邹家健的话，既道出了原因，也表达了房产物权人的心声：“我们的房子是私房，不是公房。老百姓的民间事务应该按照市场经济规律，在法律的框架下自行调节。行政干预应该从民间事务中退出。” 邹家健之所以要强调这一点，在于他和景洲大厦上千名业主对行政干预曾有过切肤之痛。 2001年9月，景洲大厦的业主“炒掉”原开发商的物管公司后，决定自主选聘新的物管公司。当时，业委会从报名的15家公司中选出了5家资质较好的进行重点考察，其中就包括金风帆公司。最后，经过300多户业主投票表决，金风帆公司成为首选。 然而，深圳市住宅局得知此事后，却称这种招聘程序“不合法”。因为深圳市的物业管理招投标管理办法规定，必须以物管专家为主组成评委会进行物管公司招投标，而这些专家又必须从市招投标办的专家库中随机抽取。 景洲大厦不得不据此重新选聘“管家”。结果，经由3名业主和6名专家组成的评委会投票，“金风帆”落选了———尽管3位业主评委都给它打了100分，但专家们的评分却都在60分以下。 “业主出钱聘‘管家’，却不能自己作主———消法赋予消费者的自主选择商品和服务的权利，就这样被剥夺了！”邹家健谈起行政部门的“越俎代庖”，至今仍愤愤不平。“从当时公布的名单看，这些专家全是地产开发企业的物管负责人。专家可以给我们提供专业咨询，但怎么能操控物管企业的选聘呢？” 有鉴于此，邹家健他们此次选聘金风帆公司并与其签订“景洲合同”，就“绕开了政府有关部门，而直接由业主说了算”，只是在事后将招聘程序和结果以书面形式提交给了福田区建设局物业监管科备案。目前该部门对此还没有发表任何意见。 邹家健承认，刚开始采取上述做法时还是“挺担心的”，“我们天天在关注有关部门会作何反应”。但当他们了解到，新出台的《物业管理条例》赋予了业主“选聘、解聘物业管理企业”的权利，而在不久前召开的全国物业管理工作会上，建设部副部长刘志峰更提出了“物业管理活动不宜采取政府行政措施进行调节”的观点，“就不再瞻前顾后了”。 “要突破不合理的条条框框，就要有胆识和勇气。”邹家健说，“我希望，‘景洲合同’能为全国物业管理合同作示范，能有助于所有的物权人争取权利。” （“景洲合同”的全文，可在深圳房地产信息网的“物业管理论坛”中查到，网址是：http：／／www.szfdc.gov.cn） 图： “景洲合同”如今被不少人称为物业管理领域的“204条” 永淳／图