主题：小区公共物业收入归业主所有 zt

小区公共物业收入归业主所有 
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    2006年05月19日  03:34      


小区公共物业收入归业主所有

《物业管理服务收费管理办法》公开征询市民意见

晶报讯（记者王鹂鸣）昨日，深圳市工商物价局召开调整物业收费管理政策座谈会，邀请2004年参加了物管收费听证会的20多位代表以及国土部门的有关负责人，对《深圳市物业管理服务收费管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）再次提出意见和建议。

收费焦点一一明确

记者了解到，该《办法》明确提出了物业公司佣金不得超过物业收费的10%、小区公共物业经营收入应归业主共有、物业公司不得收取装修管理费等方面的规定。对2004年的听证会上的焦点问题都给予了详细、明确的答复。听证代表们充分肯定了市物价局和国土部门为此事所做的努力，并对政府部门几次为此事征求市民意见，对相关管理办法的出台慎之又慎的态度表示赞赏。

“《办法》明确了公共物业如果用于经营，收入该由全体业主共有，这样开发商和物业公司就不能拿我们业主共有的地赚钱了！”同时，代表们对电梯分层收费、产权转移时如何保证物业费缴纳等问题发表了各自不同的看法。

望出台具体标准

参加听证会的业主代表阿莫（化名）提出，《办法》中还应该明确两个问题，一是业委会的法律地位；二是每项管理费的具体标准。业委会地位不明，难以与物业公司平等对话；收费标准不明，即使有了类似物业公司佣金只能计提物管费的10%的规定，业主交的钱也还是一分少不了，因为表面上公开的电梯费、维修费里，到底有多少是实际成本，业主还是不清楚。

为此阿莫亲自调查了其所在小区的物业管理公司员工的收入和物业费收入支出情况。按照深圳市劳动局2001年公布的《深圳市劳动力市场工资指导价位》的相关规定，该物业管理公司人均工资2440元，而阿莫掌握的该公司的管理人员的实际人均工资是6800元。比规定高出近3倍。此外，阿莫说：“我所住的高层楼宇，一个月收6万多物业费，支出的电梯维护费为每月4500元左右，负责该楼的清洁工的工资是800元，尚不足万元。物业公司的成本究竟是多少？”

对此，阿莫等听证代表建议，国土和物价部门可以模拟市场交易的方式，按照现有物业法规程序进行开创性的典型实验，建立有效的业主委员会，行使部分法人职能，平等与物业公司对话。然后，由相关部门，街道办，业主代表组成工作组，调查实验物业，进行全面财产清查，搞清成本项目。将现有的服务成本项目进行合理分类，再召开业主大会，由业主决定需要什么样的服务支出；再由工作组对外进行招标，选取合理的成本标准。这样下来，经过市场的检验，就能取得真实合理的成本基础。

上网可看全文

《深圳市物业管理服务收费管理办法》全文可详见深圳新闻网，市民有意见建议，可拨打本报热线电话83515151或电子邮件致liming359@126.com反映，还可以通过电子邮件、传真等方式向市物价局提出书面意见，市物价局电子邮箱price@szaic.gov.cn，传真：83070247。

《深圳市物业管理服务收费管理办法（征求意见稿）》解读

物业管理费收支每三月公布一次

城中村物业不适用《办法》

住宅、办公、工业、商业、福利房、准成本房、全成本微利房，经济适用房等。但是《办法》并未提到城中村物业也适用。

物业费实行政府指导价

住宅物业实行政府指导价，由业主与物业公司根据政府价格和物业管理部门公布的指导标准，在物业管理服务合同中约定收费标准。非住宅物业实行市场调节价，由业主与物业公司合同约定。

收费方式分两种

业主与物业管理企业可以采取佣金制或者包干制等形式约定物业管理服务费用。

佣金制是指在预收的物业管理服务资金中按约定比例或者约定数额提取佣金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

明确物管收费项目

实行物业管理服务费用佣金制的，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的佣金。

实行物业管理费用包干制的，物业管理服务费用包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

列入物业管理服务成本或者物业管理服务支出的项目有：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，含高层楼宇的供水加压设备的运行维修费用；有电梯、中央空调的物业，含电梯运行维护费用、中央空调运行维护费用；

（三）清洁卫生费用；（四）绿化养护费用；（五）公共秩序维护费用；（六）共用部位水、电费用；

（七）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；

（八）物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用；

（九）必要的社区文化、体育活动费用；（十）经业主同意的其他费用。

此外，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业管理成本。

佣金不得超物业费的10%

物业管理企业应以物业管理支出为基数计提佣金，佣金的提取由物业管理企业和业主根据供求关系、企业资质、管理标准、服务内容和服务水平等因素，通过招标、协议等方式确定比例或固定数额。物业管理企业的佣金不得超过本物业管理区域物业管理服务支出的10%。

管理费收支每三月公布一次

物业管理服务费的收支账目，业主委员会和物业管理企业应每三月公布一次，接受业主监督。

公共产权经营收入归业主

物业管理企业利用产权为业主共有的场地、场所及设施、设备进行经营的收益属于全体业主，纳入物业管理服务费。也就是说，占用小区公共场地开设的停车场等收费项目应归业主所有。

入住就得交物业费

物业管理服务费自业主入住之日起开始交纳。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业费由开发建设单位自首个业主入住之日起全额交纳。

“入住”指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；收到入住通知后在规定期限内不办手续的，也视为入住。物业公司不得向不同时间入伙的业主实行不同的收费标准。

一楼业主免交电梯运行费

住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费，按标准的80%缴纳物业管理服务费；其他楼层的电梯运行费不进行区分。

不能收装修管理费

物业管理企业对房屋装修可收取以下费用：装修垃圾清运费、装修工出入证工本费、装修保证金（押金），不得超2000元（业主和装修承建单位各1000元）。保证金（押金）用于装修对物业公共部位损坏的修复。余数退还。