主题：不给业主合同原件违法

不给业主合同原件违法 //www.fang.com 房天下 2003-7-3 15:48:00 南方网讯　在６月２０日的“深圳楼市”“焦点”版中报道了罗湖区某楼盘业主因为“买了房拿不到买卖合同正本”而投诉其发展商的事件后，在社会上引起了较大反响。记者不但在之后的一周内接到了很多关注此报道的热心读者的电话，同时更是意外地发现，目前这种“买房后业主拿不到合同正本”的事情在深圳已经不只是一两家发展商的违规操作行为了。 　　记者通过采访了解到，“买房后业主拿不到合同正本”这样的怪事在深圳已是见怪不怪，大部分业主由于缺乏房地产法律常识而被“蒙在鼓里”，而有小部分维权意识比较强的消费者却也因为“市场通行法则”之缘故而遭遇投诉无门。 　　业主因不知而失权 　　买好新房并已经入住两年的游先生在电话中告诉记者：“我还是从你们报上的报道中才知道业主有权拿到合同正本的，过去买房子时我也觉得不给我合同正本是不对的，后来问了同事都说没有。而发展商给出的理由也显得很充分，要么说按揭没有完业主合同押在银行里，要么说让规划与国土资源局收去了，因此也就没有再追究了，还以为法律就是这么规定的呢。”游先生是典型的对发展商不给合同正本疑惑过，但却很容易被发展商的几个理由就搪塞了的业主。此后在记者采访到的不下１０位消费者中，有四五位与他的情况相似。而刚在南山后海买了房子的孙小姐，虽然对《南方都市报》喜爱与信任，却还是对我们此篇报道有些“不放心”，她起先是很高兴地表示：“你们报纸办得真是不错，我很喜欢看的，而且像这样的报道能给消费者很多的启发与帮助。要不是看了你们的报道我还不知道应该找发展商拿回合同正本呢。”可是在与记者结束对话的时候，她还是试探性地又问了句“我们业主在签完合同后真的可以拿到合同正本吗？”看来，仍有些“不放心”的孙小姐还是需要增加维权自信的。 　　对此，广东金卓越律师事务所的徐林律师表示，消费者的这种心理是可以理解的，因为相对于发展商而言，消费者是弱势的一方，而他们的弱势就主要表现在对法律常识的缺乏。他们连自己有哪些权利都不知道又怎么来维权呢？对于合同的持有问题合同法有明确的规定，合同一式几份，合同双方各持一份或多份。现在业主作为合同签署的主体一方都没有合同正本，本身就是不合法的。这些常识专业人士是知道的，而普通消费者却并不完全知道。在采访过程中记者还遇到了某些根本“不想维权”的人士，从事技术行业的陈先生就说：“哎呀，其实合同正本拿不拿倒无所谓，真有什么问题也不是有本合同就能完全解决的。而且一个楼盘住那么多人，有问题都是集体的又不需要我一个人解决，何必为一份合同斤斤计较呀？”陈先生看来是个怕麻烦的人，可他并没有想到，此时的这种“不计较”是无形中放弃了自己应得的权利，有可能面临更大的麻烦。 　　在深圳属常规操作？ 　　当然，相对于游先生、孙小姐甚至陈先生等维权意识并不强的业主，大多数人还是看重自身权利的，记者之前报道中的罗湖某楼盘的部分业主代表起码就是典型之一。此外，来自台湾的黄小姐更是为了拿到合同正本费时费力，而遗憾的是她却为此碰了一鼻子灰。她在电话中有些生气地说：“我真没想到深圳的房地产市场会这么不规范，要在台湾这种事情是绝对不可能发生的。我是半个月前在福田区金田路的××楼盘买的房子，当时签完合同后发展商说要送到规划与国土资源局去备案就把合同收上去了。我以为盖好章就会还我，根本不可能想到不给我合同正本的事。６月２０号看到你们的报道很是意外也开始担心，于是打电话给发展商了解情况，结果真的获悉‘因为按揭，合同正本被抵押在银行，不付清按揭款不给合同’，我为发展商的无理而分别找到银行、规划与国土资源局和办理按揭的律师咨询，人给我的回答都是一致的，统统表示‘深圳都这么操作’。作为合同的签署人我却拿不到合同正本，这是我无法理解的。而面对当地的‘特殊政策’我让出了一步，要求发展商在合同复印件上盖上章，注明‘内容完全与正本相符’却也遭到了拒绝，这就更让我无法接受了。深圳号称与国际接轨，我认为单凭这点就与国际距离相差太远了，我真是很失望。” 　　不同银行操作各异 　　根据黄小姐提供的电话号码，记者找到了为其办理银行按揭的上海浦东银行振华支行的陈先生，对此陈先生表示：“买卖合同在我们银行是属于一级档案，是当作重要的文件来进行保管的，它将连同银行与业主签订的按揭合同、业主的房产证以及其他相关资料一起入金库保存，直到业主的按揭款全部付清的时候才能拿出来，这本身对于银行来说也是一种保障。”而对于记者提到业主没有合同正本的问题，陈先生很肯定地说：“业主与发展商具体签署的合同是多少份我们并不清楚，但我们银行是只留一份的，其他的都已经交还给发展商了。业主应该直接去找发展商索取，我们并没有扣下业主的合同。”据了解，只留有一份合同正本且要到按揭款付清才交还，这是上海浦东银行深圳分行的做法，并不是深圳银行的统一操作方式。记者在做前期报道采访中国银行深圳分行信贷部的万小姐时，她就表示“银行目前扣留一份合同正本是因为没有拿到房产证，一旦正式房产证发下来，银行就会退回合同正本，而且我们只拿到我们的那一份并没有扣押业主的合同。”此外记者还采访了农业银行深圳人民支行的赵先生以及农村信用合作社罗湖支社的康小姐，他们都表示他们是持有两份合同正本的，也就是除了银行本身留档的一份，还留有了业主的正本一份。 　　律师说法 　　只给业主复印件是违约行为 　　汪腾锋——深圳市常委会法律助理、广东知明律师事务所主任律师 　　面对不同银行各不相同的操作方法，别说业主很困惑，就是记者也觉得有些难于梳理了，于是就此请教了相关律师。　　　　　　　　　 　　直接签署合同的业主与发展商甲乙双方持有的是合同正本，其他诸如银行、规划与国土资源局、公证处甚至相关律师等持有的是合同副本，但都是合同原件而非复印件。 　　其实银行留有买卖合同的意义并不大，因为业主在没有拿到正式房产证的时候是不可能将房屋转让的，扣有合同对此起不到约束作用。可如果银行需要一份资料备案，或者说银行在顺利按揭中希望给自己一种保障也还是可以理解的，但如果银行通过与发展商之间协商后，为了某些单方利益而扣押住业主的合同正本就是不对的，因为其在法律范围内是无权剥夺业主持有合同正本的权利的。业主作为买卖合同的签约主体，其在法律上是绝对有权持有合同正本的。而且从主次关系来看，作为直接签约的一方，业主绝对要优先于银行或者其他相关部门而获得合同正本，因为当事人意识自治原则是民事法律的原则，是最重要的。 　　如果用很正规的法律术语来说的话，直接签署合同的业主与发展商甲乙双方持有的是合同正本，其他诸如银行、规划与国土资源局、公证处甚至相关律师等持有的是合同副本，但都是合同原件而非复印件。而合同当然包括房地产买卖合同在内，合同原件要有几份是没有硬性规定的，这完全是根据双方当事人需要来签署的。如果需要三份就签三份，需要四份、五份甚至更多都可以，没有一个统一规定要签几份，也就是说发展商找出的“合同原件给了银行、给了公证处或者给了规划与国土资源局”等这些理由都是不合法的。他如果要给的部门多就可以多签，但绝不能以“合同不够用”为理由来搪塞消费者，而只给业主复印件。这是绝对不规范的操作行为，也是一种明显的违约。 　　业内声音 　　发展商蓄意规避责任 　　曾先生——不愿透露姓名的业内资深人士 　　业主持有合同正本是既合理也合法的事情，那为什么发展商们却以“合同不够用”或者“合同抵押在银行”为理由，而不把合同正本发给业主只给其复印件呢？记者采访到一位不愿透露姓名的业内资深人士，他的看法如下。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　发展商不给业主合同正本的原因主要有两点：一是蓄意规避责任。二是由于担心业主无法履行责任而采取的自我保护措施。显然这种做法损害了业主的权利。 　　首先这就是发展商在蓄意规避责任的一种有效手段。因为房地产是个很复杂的行业，其开发背景参差不齐，包含事项繁杂多变，涉及面也很宽广，这就注定了具体楼盘可能出现的具体问题会相当多，有些是发展商想避免却没有考虑周全的，更有些是发展商明明知道却因私欲而并不去避免的。那么问题暴露出来后业主一定要根据合同办事，如果没有合同正本就无形增加了业主维权的难度，事实证明很多业主可能会因为怕麻烦而放弃，这也就让发展商有效规避了一定的责任。 　　其次，无论是发展商也好还是银行也好，他们也担心业主无法履行责任，比如业主不按时按量交纳月供，比如要用合同正本去规划与国土资源局统一办证，而向业主逐个收取较为麻烦等，这些都是由于发展商比较自私的单方面考虑而造成的。正如本文前段出现的台湾同胞黄女士的具体情况就是很典型的例子，如果发展商不是为了规避责任而为难业主的话，他即使不给合同正本，也绝不应该拒绝在合同复印件上盖章并注明“内容与合同正本相符”。但事实上他拒绝了，因为他明白一旦这样做了，黄小姐手中的复印件就与合同原件具有了同样的法律效应，他正是担心黄小姐以此维权而故意设置障碍。 南方都市报 文// 责任编辑/灯火