主题：物业管理能否打破黑箱

“你们给保安的福利是多少？”、“你们怎么能让业主满意？”，4个小时300多个刁钻问题砸向参与竞标的保安保洁公司。8月30日，xx物业公司举行了面向社会的“美林香槟小镇物业管理专项服务开标仪式”，经过1天的笔试、面试，评委会从8家应标公司中选择了两家保安保洁专业公司。据了解，尽管国务院新颁布的《物业管理条例》已于9月1日施行，但在目前黑箱操作比比皆是的物业管理领域中，这种用招投标方式公开选拔专业公司的做法在中国尚属首次。 ■刁钻问题考验竞标人 据了解，公开招投标竞争非常激烈，xx物业从8月7日发布招标公告以来，保安保洁专业公司分别各有5家参加了竞标，而到30日封标时有两家保安公司自动弃权。这样按照流程，上午9点委员会评议应标的8家保安保洁公司，中午就开始公开答辩。 答辩会上，尽管8名答辩人贵为各公司老总，但在台上一样要在群众旁听下经受来自评委会的刁钻问题，这次评委会由有关官员、专家教授、开发商、物业公司、律师、物管专家以及业主等8人组成。在4个小时里他们一共向8家公司提出超过300个问题。 这其中有关注雇员待遇的，“在人员上，你只给了工资，没有给各种保险，保洁员每日平均工作10小时，这符合《劳动法》吗？”；有关注服务标准的，“你刚才提到了ISO9000质量标准，你们自己有没有做？”；还有关注员工培训、业绩考核的，有关注器材折旧、探讨保安责任权利等等问题的。有的公司尚能一一应答，大部分只有招架之功，有的当众答不上来只得惨笑几声草草收场。 会场上，竞标公司俨然成为受折磨的小动物，而评委这边则认为如此做法理所当然。清华大学物业管理研究所副所长季如进已被在场评为最厉害人物，他问的问题最多也最难回答。但他解释说，既然请他来做评委，就一定要用专业标准来要求这些专业公司，问题难一些能分清高下。同时，评委之一的业主付辉说，明年入住xx小镇必定要与保安保洁朝夕相处，现在严格挑选总要好一些。 ■竞标者需要专业化 由于本身就是中国第一次公开招投标选拔专业公司，参加竞标的8家公司均表示第一次参加公开招投标，缺乏经验。而评委也感到，由于对某些概念定义不同，交流存在一些障碍。 8家公司投标总价从34万元到84万元不等。据了解，每家公司都是精心准备近1个月完成投标书、现场陈述和答辩。但评委们不能明白一家小小的保安公司会有多达26名高层管理人员，有多名拿薪水的公安干警。季如进说，公开招投标显然是迈了一大步，但各个专业公司仍然需要更加专业化，以满足市场需要，严格来说，8家公司或多或少都有欠缺。他觉得，以后物业市场的竞争肯定更加激烈，有一些公司以前没有机会参加投标，对将来竞争会受一定影响。因此今天凡是参加了，不管中与不中都是锻炼，一年下来总会有所斩获。 最后评分统计结果是，xx通泰和xx海两家保安与保洁专业公司分别成为xx小镇的中标单位。 ■物业管理分包降成本 开标仪式顺利结束后，季如进高度评价了这次专业服务招投标。他说，9月1日实施的《物业管理条例》明确提出，前期物业公司由开发商，建设者进行公开的招投标。业主委员会成立以后，业主大会另外主张招投标，同样也是公开的。但是对于物业公司分包，条例只说了物业公司有权利对分包的项目进行招投标。1999年，xx是在第一个公开招投标招聘物业公司的，这次在专业服务上又抢了一个先机。 而此次活动的主办方xx物业管理有限公司副总经理崔巍者透露公司今后的发展思路。和南方的发展一样，今后物业公司的工作范围将被细化，在物业公司保安、保洁、工程、绿化四大块业务中，他希望在这次保安保洁招标后，将剩下的业务全部用公开招投标方式分包给专业公司去做，以降低成本。 “以前我们公司人很多，工作内容杂乱，当时的想法是自己多做一块就多赚一块，实际上这 样做成本非常高。现在分包给专业公司，自己节省了人力和设备开支，成本自然降了下来。”他预想，今后xx物业可能只有10名左右员工，除了高层管理人员和财务人员外，大部分是直接面对业主的客户服务人员。他认为这是公司服务模式专业化有意义的转型。 ■专业化分包促三赢 市小区办郭彦利觉得，公开招投标的方式具有导向性，符合市场经济条件下的自由竞争、竞争择优的经营模式。同样，公开招投标的方式也是跟政策要求相吻合的。政府一直提倡的物业管理应该走向一种社会化、专业化和市场化的模式，实际上是一个三赢的做法。除了上面提到的物业公司的好处，业主享受到的是专业化的分包服务；专业公司通过竞标，一方面使自己的队伍不断完善，具备竞争力，另外也开拓了市场。 郭彦利希望通过这种公开招投标方式，能够解决一些目前物业管理存在的问题。他将物业阶段的问题大体上分四类。第一类是属于开发遗留问题后移，这跟目前存在的开发和管理一体的垄断模式有关。第二类就是属于销售环节的问题。所谓销售环节的问题就是一些销售商，在销售房产时为了增加卖点，做出一些不切合实际的承诺，造成了购房人很高的期望值，结果到入住之后发现这种承诺没有兑现，最后抓不到人，既抓不到销售商，也抓不到开发商，就只能去抓物业公司，这种矛盾也是占相当大的比重。第三类是纯粹的物业管理问题，目前反映出来的是收费不合理，多收费少服务，或者单收费不服务。最后一类是一些违规行为，比如保安打人。《条例》已经做了很明确的界定，第一要依法，第二要履约。 他认为，物业管理以往都是大承包这种模式，专业化公司发展背景还是起步比较晚，从业人员的素质普遍还是偏低的。“我希望以后像这种活动所有的专业分包公司一方面要多参加，另外一方面希望能把自己的定位找准。希望以后各专业公司跟物业公司之间的配合应该逐渐默契。”