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《物管条例》9月1日起施行 家中被盗物管要赔
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2003-08-28 10:18:44
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《物管条例》实现七大突破业主家中被盗物管要负责 广州专家认为将于下月施行的《物管条例》实现七大突破但强调业委会法律地位亟须确立 本报讯(记者 江蔚然 通讯员 白仲清 钟睿) 针对9月1日施行的《物业管理条例》(下 称《条例》),昨日下午,广州市律师协会房地产专业委员会、广州市物业管理协会以及业主代表就《条例》中商品房买卖合同是否应该包含物业管理合同,对正在出售的房屋,发展商是否有义务缴纳物管维修基金,业主对物业管理服务的选择权,新旧物业管理公司的交接程序等问题进行了广泛的研讨。 酝酿了数年的《物业管理条例》终于在今年6月8日出台,9月1日起正式施行。昨天,有法律人士指出,《条例》在实践上至少实现了7大突破,赋予业主更多权利,对物业管理公司则作出许多限制。《条例》还就过去备受法律界争议的业主人身、财产安全受到损害时谁承担责任等话题作出明确的规定。《条例》实施后,业主家中被偷,或在小区内被盲流殴打,物业管理公司都要承担赔偿责任。 法律界人士普遍认为,作为真正代表业主利益的业主委员会在《条例》实施前后都只是一个群众性的组织,法律上并无赋予其民事主体地位,谁能真正代表业主行使公共权利等问题尚存在着盲点,希望这方面的内容在今后的地方立法中能加以解决和完善。? 条例解读 突破一:开发商卖房要定物管合同 《条例》第21条规定:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。点评:广东金桥百信律师所主任詹礼愿博士认为,虽然过去曾有零星的业主与物业管理公司订过类似合同,但是正规的几乎没有。 突破二:首次开发与物管分离 《条例》第24条规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。点评:法律人士指出,这是所有法律中第一次涉及的问题。过去的程序是先成立业主委员会,再由业委会招投标选定物业管理公司。 突破三:共用物权业主说了算 《条例》第27条规定:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。点评:这突出了业主的物权。过去,因为小区的业主往往存在“不特定性”,小区的公摊面积和其他公共部分在法律上是“不特定”的,往往被开发商处置。如今依据《条例》,可以把公摊面积具体化,有效地保护业主的权利。 突破四:建设单位要配管理用房 《条例》第30条规定,建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。点评:目前的物业管理用房,几乎100%属于开发商,物业管理公司使用时要交纳租金。《条例》施行后,要求建设单位配置物业管理用房,物业管理公司至少可以减少租金的成本支出,业主可得到实惠。 突破五:明确物管公司赔偿责任 《条例》第36条第2款规定,物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。点评:这是过去法律界普遍争议的话题。现在引入了“赔偿责任”,其中最重要的是保安主任,例如业主家中被偷,或在小区内被盲流殴打,物业管理公司都要承担赔偿责任。但是,赔偿受到限制,主要是合同本身对此要有规定。 突破六:有利打破职能部门垄断 《条例》第45条规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。《点评》:事实上,此前广州许多物业管理公司与业主的纠纷都与此有关。物业管理公司往往有不得已的苦衷,按照其与供电、供水部门的“格式合同”,物业管理公司需要代缴,如果100个业主中有几个业主没有按时缴费,都要物业管理公司负责,这实际上也就是多数业主要替少数违规的业主承担责任。《条例》规定的向最终用户收取有关费用将可有效地解决这一问题。 突破七:业主委员会享有收益权 《条例》还有业主委员会收益权的规定。点评:律师认为,这是公共权利具体化在司法上的突破。但是,也存在隐忧,一些属于公共的财产在业主委员会变更后究竟归于谁名下,这是以后的立法实践中有待完善的。
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