主题：回顾2016年中国房地产，最让人恐怖的畸形BUG

2016年即将过去，对于中国房地产来说，这是一个突破10万亿的元年，也是历史上房价上涨最迅速的一年（核心城市）。在资金潮的资产荒，投资者高杠杆入市推动了资产慌的出现，而房地产的快速财富效应，也使得去库存成为了涨价潮。

现在看，还有一个星期就过去的2016年值得提前回顾！

四季度的调控抑制了前三季度的爆发，整体市场有调整的趋势，但因为政策行政管控下的市场，如果不改变钱、地、人当下的割裂关系，未来的某一天，2016年的场景很可能会再次出现。这2016年可以说有多个房地产市场的BUG，这些畸形的存在会影响未来市场的发展！

1：无房户买房几乎不可能

以北京为例，新建商品房单套平均570万。

二手房单套平均也在500万左右，这种情况下，纯刚需（父母也无一线城市房产）买房的可能性很小，首付200万贷款300万，基本对于刚需来说就是双方父母及自己的桑家庭的所有积蓄也很难承担未来30年每年接近1.5万的月供支出。

市场上大量的交易都是连环单，也就是卖一买一的再升级，改善客户占主流。

2：信贷大部分是房贷

从2016年房价上涨的核心原因看，信贷的宽松是最大最核心的原因，在中国这20年房地产历史上，信贷宽松的年份，房地产肯定是涨的，而2016年宽松幅度历史第一。

2016年前11个月房贷释放了5万亿刷新了历史纪录，2009年全年个人按揭贷款是1.4万亿。也就是2016年前11个月释放的个人按揭贷款，相当于2009年全年的3-4倍！！

按照目前的供应量，预计2016年全年商品房住宅销售额将在11万亿左右，而居民按揭贷款的额度将高达5.5-5.6万亿。按揭贷款比例超过50%！！！

（在统计局公布的房地产销售额中包括了住宅+商业地产+写字楼，其中居民户中长期贷款基本是房贷，但还有部分企业购入写字楼等贷款难以统计。）

3：很多城市房价翻倍

从官方公布的数据中，房价上涨前十的城市房价上涨都超过了20%，最高的接近50%，如果按照市场实际情况下看，很多城市在2016年已经翻倍。

4：房子越来越贵地越来越少

房价越来越贵了，但地却越来越少，这种情况下，是不是意味着调控的难度越来越大？

截止12月20日，全国出现卖地千亿以上的城市达到了7个，刷新历史最高纪录，

苏州市、南京市、上海市、杭州市、天津市、合肥市、武汉市，7个城市卖地超过千亿。

有11个城市卖地金额同比上涨超过100%。

从全国卖地最多的50个城市看，合计土地出让金达到了2.452万亿，同比上涨了35%，而成交的面积则没有上涨，合计50个城市成交11.22亿平米，相比去年同期的11.922亿平米出现了下调。

5：顶豪化趋势越来越明显

顶豪成交比例越来越高，从全国看，百强顶豪成交已经接近2000亿，其中卖的最多的超过了70亿。顶豪化全国蔓延。

6：去库存分化

去库存一年多，从2016年经济工作会议的降房价去库存，到2016年全年的房价变化，整体看，库存越少的地方，市场越火爆，而库存多的城市去库存的节奏并不明显。

去库存一年，实际库存依然在6.9亿平米。整体看，从全国看，库存结构去化依然非常不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市，库存依然维持或者去化时代缓慢。

去化的大部分是一二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。

7：调控的塔西佗陷阱

2016年4季度，调控出现，这一次调控可以说是2011年来的首次调控，但调控的难度越来越大，市场基础已经出现变化。

购房者害怕踏空，而市场流动性依然宽裕，这种情况下，给2017年楼市都留下了很大的疑问。

8：雾霾下的高房价

环境污染下的房价到底有没有支撑？

空气污染对经济的影响也体现在房地产市场上。过去3年，新德里房价下跌21.7%。房地产中介机构表示，下跌趋势还在加快。不仅房价下跌，房租也在下跌，平均跌幅达30%以上。