主题：金融时报:龙头房企不差钱 商品房投资仍低迷
- 发表于2009-11-25
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今年以来，楼市成交逐步回升，3月份全国重点城市综合指数止跌上涨增多，全国八成城市4月住宅成交量环比上升，其中北京1月至4月房地产市场累计实现成交金额同比增长81.2%，4月份成交金额同比增长更是达到了173.88%。部分指标的好转，令人们对房地产市场走势产生不同判断，有关楼市回暖的争议持续不断。为此，记者采访了杨红旭。
上半年强劲反弹
下半年重新回落
记者：在您看来，最近各地房屋销售较为乐观的情况，是否意味着楼市真正回暖？是阶段性回暖还是持续性回暖？
杨红旭：今年春节过后，房地产市场出现了全国性的复苏迹象，具体表现在两个方面。一方面是房屋成交量持续增长，一季度全国房屋成交量同比增长8.2%，部分大城市增幅更大，如3月份上海、北京、杭州等一手商品住宅成交量环比飙升九成以上。4月份，全国房屋成交量总体依然增加，但增幅明显收窄，比如京沪两地一手商品住宅成交量环比增幅仅为二成左右，深圳、天津等地已出现环比负增长。由此可见，经过近3个月的上冲之后，成交量已显露疲态。
另一方面，房价出现重新上涨的现象。3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%。需要重点关注的是环比价格。2008年8月该指数的环比价格首次出现负增长，并持续下跌了7个月，如今又逆转为正增长，幕后故事是在成交量上涨刺激下部分楼盘开始提价。另外，今年一季度全国商品房成交均价则同比大涨13.8%，其中商品住宅上涨14.7%，充分证明价格明显反弹。
但是，据此还难以将当前楼市定性为持续性回暖。经研究后发现，近几年几乎每年春季，楼市都会出现季节性回暖，但能否持续全年却不一定。由于本轮成交量反弹的主力需求是刚性需求，主要是去年被非理性压抑，在今年政策利好和开发商降价的双重利好之下得以释放。但在目前房价上涨又无新增政策利好情况下，自住需求必然重新开始观望，而投资需求尚未显著入市，反弹势头消减，三季度市场则有可能降温。
因此，本轮楼市行情目前定性为反弹或者阶段性复苏和回暖更为恰当。整个2009年，市场依然属于振荡格局，上半年强劲反弹之后，下半年重新回落。
楼市或将出现
“W”形调整
记者：基于人们对中国宏观经济形势的不同判断，目前对国内房地产市场走势也存在着分歧，诸如“L”形、“V”形、“U”形等说法。有乐观者认为，随着国家救市措施的出台，楼市会很快止跌企稳，发展趋势继续向好；悲观者认为，受宏观面影响，楼市会继续下滑，且在二三年内难以走出低迷。对此，您是怎么看的？为什么？
杨红旭：房地产是我国经济的重要支柱产业，所以其与经济的关系是相互影响、兴衰同行。从经济周期分析，改革开放30年以来经历了3个周期，每个周期10年左右，最近一个周期的增长期始于2002年，2007年为顶点，2008年开始步入下行周期。按之前的规律，经济调整期可能在2011年至2012年结束，其后步入另一个景气周期。短期来看，今年一季度部分指标显示经济有复苏迹象，但PPI和CPI连续数月出现负增长，最关键的是出口依然是负增长。在国外金融危机尚未好转，并且加速向实体经济浸透的情况下，中国经济或能率先走出低迷，但外部环境相当险恶，经济前景依然相当严峻。
宏观经济如此，房地产市场亦不容乐观。纵观世界经济发展史，在经济低迷的时候，房地产市场难以一枝独秀。1998年房改之后，中国楼市出现了“黄金十年”，尤其是2003年之后增长偏热，房价过快上涨。2008年，楼市与经济一起步入调整，理论上楼市应该出现一轮3年左右的调整，尤