人口变动对当前房地产市场的影响
住房价格变动往往被认为是住房供给和需求失衡的结果。快速城镇化和人口集聚带来住房需求增长，被认为推动了住房价格上升；从住房供给的角度看，城市发展有必要增加建设用地配置以及居住用地的投入。但实际上人口增长却未必是当前住房价格市场变动的主要原因。即使是超大规模城市的上海，在人口增长过程中的人均住房拥有量是增加的。户籍人口的人均住房面积从2007年的28平方米增长到2014年的35平方米。即使按照常住人口口径，人均住房面积也从18.7平方米增加到24.2平方米。因此，住房供给不足的问题相对于提高城市居民生活质量而言是存在的，而城市住房供给不足的主要原因更主要在于住房分配的不平等。
从人口增长和住房需求来说，多数移民群体实际上是买不起住房的，他们的居住主要是低档次的非正式私人租赁房，他们中的多数也没有在城市永久居留的计划，所以并不会对住房市场带来很大冲击。流动人口居住在城市的边缘和接合部地区，而城市的房地产价格上涨的核心地区在中心城区。所以客观来说并不应该将住房地产价格的异常增长归因于移民带来的城市人口规模增加。
而从另一个方面来说，城市的建设用地不足以及居住用地投放不足，也未必是事情的真相。因为一个基本的态势是，城市建设用地的扩张速度是快于城市人口的增长速度的。所以也有相当的理由假设，城市住房建设不足，是城市建设用地中的居住用地结构不能适应人口增长的需求，或者说是居住用地的过高土地成本和房地囤积行为加剧了住房供给的不足。
人口结构和家庭结构的变化在逻辑上会影响住房需求和房地产市场。例如结婚和家庭分裂会带来住房需求扩张，上海户籍人口的家庭户数从2000年的475.7万户增加到2013年的527.52万户，考虑外来常住人口，城市的家庭户数量也保持着增长态势。每年登记结婚的人口从2000年以来总体呈现增长态势，从每年9.3万对左右增加到14万对左右（2008年）。但是实际上，人口结构变动和家庭结构变化对住房市场的影响是长期性和趋势性的，基本不能解释当前的房地产市场变化。例如现在不是结婚购买住房而是离婚购买住房，老龄化过程中不是因为老年人口消费力下降而减少购买住房，中老年人口实际上还是通过购买住房来筹备自己的老年生活。在当前市场状况下，认为人口变动从而影响了当下住房市场发展，似乎很有些书呆子的嫌疑。因为虽然人口因素对于住房发展具有影响，但是居民收入、货币政策、土地资源供给、政府土地财政、住房政策、资本市场的投机等因素对住房市场影响更大。考虑到这些因素，甚至可以认为，人口因素对于当下房地产和住房市场的影响几乎可以忽略不计。
住房市场发展的人口学后果
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生育率下降和不婚率上升
住房市场发展过快首先可能进一步带来生育率下降和不结婚率上升。住房是家庭再生产的基本条件，极高的住房价格增加了婚姻和生育的成本，使得青年人口推迟结婚决策和生育决策。特别是文化习惯上，人们往往将购房作为婚姻的必需品，使得收入和储蓄相对较低的青年人口往往推迟婚姻和生育、甚至实际上没有了婚姻的能力。城市中同居现象的增加一方面受到青年人口个人主义行为方式的影响，另一方面也受到住房成本过高无法结婚的影响。上海城市户籍人口的总和生育率已经下降到1.01（2013年），六普数据的常住人口总和生育率为0.8（2010年），特大城市的极低生育率的重要原因之一，是住房增加了结婚和生育成本，婚姻率较低、不婚率的提高、生育意愿下降，都会相应降低生育率。因此，目前虽然全面放开了二孩，但实际上城市人口仍然具有极低的生育率，甚至连生育第一孩的意愿都在下降，更不用说是第二孩了。
“啃老族”出现
与住房市场降低结婚率和生育率相联系，家庭生活中的“啃老族”现象开始出现。成年子女长期和父母共同居住，也是因为独立居住具有更高的成本，所以通过家庭内部的住房共享来应对房地产住房市场的压力。而父母辛苦为子女提供住房货币支持，本身也损害了老年人口的生活福利。
对于不拥有住房产权的老年人口来说，住房市场价格过高和家庭住房面积受到限制，增加了老年人口机构养老的意愿。家庭住房的限制，使得家庭养老的能力在城市中越来越受到削弱，会使城镇化过程中的机构养老需求将下继续得到增长。
住房成为中老年人的投资标的
从另一个方面看，住房成为了中老年人口为老年生活所投资的一种资本品。拥有住房的老年人口希望利用其增值的住房价值来支付其老年的生活，住房市场的上涨鼓励中老年人口将住房作为一种未来养老的投资。这进一步强化了人口对住房的需求，出现了因为养老而购买住房、因为子女教育而购买住房的怪现象。住房按揭作为一种金融产品在不断老龄化的城市中可能具有更大的市场。但是住房作为资本品的家庭投资，本身会削弱了人口的消费和生活福利。同时作为一种金融产品，住房市场的波动性会给老年人口生活和金融机构的产品风险带来巨大风险。在一个老龄化社会中，老龄化会降低住房需求，而老龄化过程中人口还希望通过住房来实现养老，本身就是一种逻辑上悖论。对以房养老的过度提倡，可能带来老年人口财富被住房市场洗劫一空的风险。
强化了流动人口带来公共服务的压力
在住房市场的人口学影响中，我们也看到住房市场发展对于人口空间分布也产生影响。不仅是城市人口因为地价的不同带来了空间的分化，强化了空间的不平等和空间隔离。同时，由于城市郊区具有相对较多的土地资源，较低的土地价格和住房价格，推动了新增的土地项目主要在城市郊区，因此带动了人口分布向郊区和新城转移。住房建设的增量和增幅都主要集中在郊区和新城地区，城市住房存量的增幅和人口增长的增幅有相当限制的一致性，因此住房市场的发展实际上促进了人口空间的郊区扩散。在人口郊区扩散而经济产业并没有充分转移的情况下，则会加剧了城市交通通勤的压力，增加了交通碳排放，降低了城市系统运行的效率。需要看到，由于郊区和新城的土地价格和住房价格相对较低，带来了弱势群体被逐步挤压到城市边缘的地方，特别是公共服务资源的空间配置和人口分布不匹配，带来郊区和新城地区人口公共服务的更加不均等，损害了城市空间发展的平衡性。由于流动人口主要集中在城市的郊区，所以进一步强化了流动人口带来公共服务的压力，而其是指是在城市边缘地区的公共服务供给不足和社会服务不平等。
降低了城市对人才的吸引力
人口变动对当前房地产市场的影响
住房价格变动往往被认为是住房供给和需求失衡的结果。快速城镇化和人口集聚带来住房需求增长，被认为推动了住房价格上升；从住房供给的角度看，城市发展有必要增加建设用地配置以及居住用地的投入。但实际上人口增长却未必是当前住房价格市场变动的主要原因。即使是超大规模城市的上海，在人口增长过程中的人均住房拥有量是增加的。户籍人口的人均住房面积从2007年的28平方米增长到2014年的35平方米。即使按照常住人口口径，人均住房面积也从18.7平方米增加到24.2平方米。因此，住房供给不足的问题相对于提高城市居民生活质量而言是存在的，而城市住房供给不足的主要原因更主要在于住房分配的不平等。
从人口增长和住房需求来说，多数移民群体实际上是买不起住房的，他们的居住主要是低档次的非正式私人租赁房，他们中的多数也没有在城市永久居留的计划，所以并不会对住房市场带来很大冲击。流动人口居住在城市的边缘和接合部地区，而城市的房地产价格上涨的核心地区在中心城区。所以客观来说并不应该将住房地产价格的异常增长归因于移民带来的城市人口规模增加。
而从另一个方面来说，城市的建设用地不足以及居住用地投放不足，也未必是事情的真相。因为一个基本的态势是，城市建设用地的扩张速度是快于城市人口的增长速度的。所以也有相当的理由假设，城市住房建设不足，是城市建设用地中的居住用地结构不能适应人口增长的需求，或者说是居住用地的过高土地成本和房地囤积行为加剧了住房供给的不足。
人口结构和家庭结构的变化在逻辑上会影响住房需求和房地产市场。例如结婚和家庭分裂会带来住房需求扩张，上海户籍人口的家庭户数从2000年的475.7万户增加到2013年的527.52万户，考虑外来常住人口，城市的家庭户数量也保持着增长态势。每年登记结婚的人口从2000年以来总体呈现增长态势，从每年9.3万对左右增加到14万对左右（2008年）。但是实际上，人口结构变动和家庭结构变化对住房市场的影响是长期性和趋势性的，基本不能解释当前的房地产市场变化。例如现在不是结婚购买住房而是离婚购买住房，老龄化过程中不是因为老年人口消费力下降而减少购买住房，中老年人口实际上还是通过购买住房来筹备自己的老年生活。在当前市场状况下，认为人口变动从而影响了当下住房市场发展，似乎很有些书呆子的嫌疑。因为虽然人口因素对于住房发展具有影响，但是居民收入、货币政策、土地资源供给、政府土地财政、住房政策、资本市场的投机等因素对住房市场影响更大。考虑到这些因素，甚至可以认为，人口因素对于当下房地产和住房市场的影响几乎可以忽略不计。
住房市场发展的人口学后果
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生育率下降和不婚率上升
住房市场发展过快首先可能进一步带来生育率下降和不结婚率上升。住房是家庭再生产的基本条件，极高的住房价格增加了婚姻和生育的成本，使得青年人口推迟结婚决策和生育决策。特别是文化习惯上，人们往往将购房作为婚姻的必需品，使得收入和储蓄相对较低的青年人口往往推迟婚姻和生育、甚至实际上没有了婚姻的能力。城市中同居现象的增加一方面受到青年人口个人主义行为方式的影响，另一方面也受到住房成本过高无法结婚的影响。上海城市户籍人口的总和生育率已经下降到1.01（2013年），六普数据的常住人口总和生育率为0.8（2010年），特大城市的极低生育率的重要原因之一，是住房增加了结婚和生育成本，婚姻率较低、不婚率的提高、生育意愿下降，都会相应降低生育率。因此，目前虽然全面放开了二孩，但实际上城市人口仍然具有极低的生育率，甚至连生育第一孩的意愿都在下降，更不用说是第二孩了。
“啃老族”出现
与住房市场降低结婚率和生育率相联系，家庭生活中的“啃老族”现象开始出现。成年子女长期和父母共同居住，也是因为独立居住具有更高的成本，所以通过家庭内部的住房共享来应对房地产住房市场的压力。而父母辛苦为子女提供住房货币支持，本身也损害了老年人口的生活福利。
对于不拥有住房产权的老年人口来说，住房市场价格过高和家庭住房面积受到限制，增加了老年人口机构养老的意愿。家庭住房的限制，使得家庭养老的能力在城市中越来越受到削弱，会使城镇化过程中的机构养老需求将下继续得到增长。
住房成为中老年人的投资标的
从另一个方面看，住房成为了中老年人口为老年生活所投资的一种资本品。拥有住房的老年人口希望利用其增值的住房价值来支付其老年的生活，住房市场的上涨鼓励中老年人口将住房作为一种未来养老的投资。这进一步强化了人口对住房的需求，出现了因为养老而购买住房、因为子女教育而购买住房的怪现象。住房按揭作为一种金融产品在不断老龄化的城市中可能具有更大的市场。但是住房作为资本品的家庭投资，本身会削弱了人口的消费和生活福利。同时作为一种金融产品，住房市场的波动性会给老年人口生活和金融机构的产品风险带来巨大风险。在一个老龄化社会中，老龄化会降低住房需求，而老龄化过程中人口还希望通过住房来实现养老，本身就是一种逻辑上悖论。对以房养老的过度提倡，可能带来老年人口财富被住房市场洗劫一空的风险。
强化了流动人口带来公共服务的压力
在住房市场的人口学影响中，我们也看到住房市场发展对于人口空间分布也产生影响。不仅是城市人口因为地价的不同带来了空间的分化，强化了空间的不平等和空间隔离。同时，由于城市郊区具有相对较多的土地资源，较低的土地价格和住房价格，推动了新增的土地项目主要在城市郊区，因此带动了人口分布向郊区和新城转移。住房建设的增量和增幅都主要集中在郊区和新城地区，城市住房存量的增幅和人口增长的增幅有相当限制的一致性，因此住房市场的发展实际上促进了人口空间的郊区扩散。在人口郊区扩散而经济产业并没有充分转移的情况下，则会加剧了城市交通通勤的压力，增加了交通碳排放，降低了城市系统运行的效率。需要看到，由于郊区和新城的土地价格和住房价格相对较低，带来了弱势群体被逐步挤压到城市边缘的地方，特别是公共服务资源的空间配置和人口分布不匹配，带来郊区和新城地区人口公共服务的更加不均等，损害了城市空间发展的平衡性。由于流动人口主要集中在城市的郊区，所以进一步强化了流动人口带来公共服务的压力，而其是指是在城市边缘地区的公共服务供给不足和社会服务不平等。
降低了城市对人才的吸引力